（文/张(zhang)志峰 编辑/马媛媛）热点(dian)城市楼市新(xin)政落地大约一周内，多地传来二手房挂牌量激增、中(zhong)介带看忙的消息(xi)，其中(zhong)以深圳、上海为最(zui)，一时(shi)间全国楼市关注度都有显著提升，“买不买”又成了令无(wu)数人(ren)纠结的难题。
“店里已经忙不过来了，看房的人(ren)几乎(hu)每天都约满了，有时(shi)候要忙到晚上九十点(dian)钟。”近日，观察者网(wang)走访上海多家房产中(zhong)介门店，发(fa)现大多门店里仅(jin)有一两名销售(shou)人(ren)员，确实存在大多数工位空置的情形。
借着这股热潮，6月5日，上海链家官方公众号也火速(su)发(fa)文，推出“以旧换新(xin)”活动，对通过链家中(zhong)介购房或售(shou)房的客户补贴(tie)全款1%（需缴(jiao)纳20%个人(ren)所得税）的中(zhong)介费(fei)。
日前，58同(tong)城、安居客发(fa)布的《5月国民安居指数报告》也显示，受多地政策变动影响，2024年5月全国找房热度环比(bi)上涨5%；其中(zhong)，一线城市新(xin)房找房热度环比(bi)上涨7%，购房者信心指数环比(bi)上涨5.3%，三居室及以上户型找房热度占比(bi)达88.1%。
不过，亦有位于上海周康板块的一位房产销售(shou)经理告诉观察者网(wang)：“提升比(bi)较明(ming)显的可能主(zhu)要是中(zhong)高端楼盘的改善房，像我们(men)附近大都是刚需房和安置房，则并未(wei)感受到太多变化。”
他认为，此轮新(xin)政无(wu)论降首付、降利率，还是放松限购，对本身财(cai)力有限的刚需购房者而言，意义不大，因为并不涉(she)及这部分购房者最(zui)核心的房价问题；而政策对于高收入人(ren)群购买高总价房源来说，确实称得上一大利好。
在他看来，所谓“售(shou)楼处连夜排队(dui)买房”等消息(xi)，并非受到此轮政策影响，而这类新(xin)房之所以抢手，主(zhu)要由于其本身处于个别价格倒(dao)挂或资源极度稀缺(que)的区域。
深圳同(tong)样如此。
据大湾区知名房产中(zhong)介乐有家统(tong)计(ji)数据，深圳5月29日新(xin)政落地至(zhi)今，首周时(shi)间内乐有家门店二手看房量环比(bi)上涨5%，是过去1年单周带看的第(di)二高点(dian)。乐有家深圳门店二手成交量环比(bi)上涨8%，是自2021年2月8日参考价政策发(fa)布以后，近3年多时(shi)间里单周成交量的最(zui)高点(dian)。
同(tong)时(shi)，5月27日-6月2日一周时(shi)间内，深圳所有成交数据中(zhong)，800万元-1000万元改善型豪宅房源的成交占比(bi)进一步上涨，环比(bi)提升2个百(bai)分点(dian)达到9.2%。
图片来源：乐有家
但值(zhi)得一提的是，这些数据仅(jin)仅(jin)反映(ying)购房者关注度的提升，以及成交房源类型的变化，而谈到总体(ti)成交数据变化时(shi)，上海与深圳两地中(zhong)介均表示，尚未(wei)出现明(ming)显变化。
从深圳过户数据来看，6月1日-6日，6月前20%的时(shi)间内累计(ji)过户新(xin)房398套，二手房776套，分别占5月整(zheng)月数据的19.81%和19.58%，以此推算，环比(bi)几乎(hu)持平(ping)。
深圳乐有家认为，从政策变动到购房者热情提升，再到完成房产交易本身需要一个传导过程，特(te)别是二手房，从门店签约到国土局过户，交易流(liu)程有时(shi)候要花(hua)1-2个月甚至(zhi)更久，因此目前的门店成交数据还未(wei)能在过户数据上反映(ying)。
但在更多行业人(ren)士(shi)看来，此轮政策变动释放的购房需求(qiu)有限。
“购房者目前买房面对的最(zui)核心的诉求(qiu)是价格，倘若价格不变只是降低首付的话，虽然降低了购房门槛(kan)，却也再次(ci)增加(jia)了杠杆，并未(wei)解(jie)决刚需客的实际困难。”有资深行业人(ren)士(shi)向观察者网(wang)分析称，深圳楼市目前属于多空力量的拉锯战中(zhong)，是房地产市场(chang)调控政策和市场(chang)供需关系共同(tong)作用的结果，也是全国楼市的缩影。
他认为，一方面，深圳的房价曾经达到了一个高点(dian)，使得部分房东对未(wei)来市场(chang)充满了期待(dai)，试图通过抬高售(shou)价来获得更高的收益，然而现实市场(chang)的反馈却是冷淡的，高价房产难以找到买家，在房东没有大额资金需求(qiu)的前提下(xia)便陷入僵持阶段。
另一方面，愿意适度降价的房东却能够顺利成交，因为市场(chang)的需求(qiu)量依(yi)然不小，且(qie)在各种降息(xi)、降首付政策引导下(xia)，实实在在降低了购房者压力，自然促(cu)成了部分交易。
但这一状况(kuang)并不适用于新(xin)房市场(chang)，由于开(kai)发(fa)商交付能力与交付质量的大幅下(xia)滑，企业信誉度来到历史低点(dian)，加(jia)之大量二手房源的待(dai)售(shou)，购房者可选择空间大幅提升，因此新(xin)房市场(chang)除了个别因倒(dao)挂产生利差(cha)的少数房源之外，只会表现得愈加(jia)低迷(mi)。
广东省城规院住房政策研究(jiu)中(zhong)心首席(xi)研究(jiu)员李宇嘉也指出，从去年深圳人(ren)才房受到热捧，以及去年以来低总价、低单价的二手房销售(shou)更好等综(zong)合情况(kuang)来看，居民购买商品房的支付能力还比(bi)较弱。加(jia)上当前市场(chang)的整(zheng)体(ti)供应量比(bi)较大，只从需求(qiu)端鼓励居民加(jia)杠杆贷款买房，无(wu)法从根本上提振市场(chang)情绪。
李宇嘉建议，下(xia)一步政策应当继续从住房保障的角度入手，推动供给侧改革，将刚需和中(zhong)低收入人(ren)群需求(qiu)主(zhu)要转向保障性住房和二手住房，新(xin)房市场(chang)逐渐转向改善性需求(qiu)。尽管商品房市场(chang)在下(xia)滑，但行业整(zheng)体(ti)规模仍保持在高位，这是房地产未(wei)来发(fa)展的基本路径。