近(jin)日，北京(jing)、上海、深圳等(deng)一(yi)线城(cheng)市总价千万级的高端住宅销售火爆(bao)，引起市场关注。
6月(yue)29日，位于北京(jing)西(xi)二环的豪宅项目中海·京(jing)华玖(jiu)序开盘，当天劲销62亿元(yuan)。
6月(yue)28日，上海的豪宅项目中海领(ling)邸·玖(jiu)序开盘当日售罄(qing)，销售金额66.38亿元(yuan)。同日，位于深圳的豪宅项目中海·深湾玖(jiu)序开盘，当日销售金额达100.2亿元(yuan)。
值得注意(yi)的是，最(zui)新数据显示，北京(jing)、上海、深圳6月(yue)全市二手房成(cheng)交(jiao)量均创新高，其中，北京(jing)创近(jin)15个月(yue)以来的新高，上海创36个月(yue)以来新高，深圳创38个月(yue)以来新高。
高端住宅销售火爆(bao)
据了解，北京(jing)的豪宅项目中海·京(jing)华玖(jiu)序，即中信城(cheng)五期，位于西(xi)城(cheng)区二环内，距离天安(an)门(men)直线距离约3公里(li)，距离天坛公园不到2公里(li)，地铁(tie)、商圈、医(yi)疗等(deng)城(cheng)市顶端配套全覆盖。同时(shi)，项目紧邻金融街，附近(jin)有北京(jing)八中、北师大附中等(deng)众多名校和三甲医(yi)院。该项目共(gong)325套住宅，主力户型为建面(mian)约88—280㎡的二至四(si)居，备案(an)均价约17.5万元(yuan)/㎡。6月(yue)29日，该项目开盘首日劲销62亿元(yuan)。
6月(yue)28日，中海在上海和深圳的两个豪宅项目同样实现热销。其中，位于上海的中海领(ling)邸·玖(jiu)序开盘当日即售罄(qing)，销售金额66.38亿元(yuan)；位于深圳的中海·深湾玖(jiu)序开盘当日大卖100.2亿元(yuan)。
据悉，上海的中海领(ling)邸·玖(jiu)序项目位于上海徐汇滨江，户型为147—210平高层(ceng)公寓(yu)，备案(an)均价14.6万元(yuan)/㎡，其中总价最(zui)低的一(yi)套为1494万元(yuan)，最(zui)高的一(yi)套为3383万元(yuan)，开盘首日，232套房源便(bian)实现清盘，总共(gong)用时(shi)不到90分钟。
深圳的中海·深湾玖(jiu)序项目位于南山区深圳湾超级总部(bu)基地，该片区住宅很(hen)稀缺，项目提供196㎡、252㎡和328㎡超大户型，毛坯备案(an)均价约13.3万元(yuan)/㎡，总价区间在1976万元(yuan)—1.09亿元(yuan)/套。该项目开盘推出293套房源，当日去化195套。
此外，6月(yue)27日，上海的首个风貌别墅项目——中海·顺昌玖(jiu)里(li)&中海·恒昌玖(jiu)里(li)也实现首开售罄(qing)。据了解，该项目别墅均价29.8万元(yuan)/㎡，套均总价约1.1亿元(yuan)。开盘首日，49套别墅售罄(qing)。
值得注意(yi)的是，这几个销售火爆(bao)的高端住宅项目的开发商均为中海地产，隶属于央企中国建筑，公司于1992年在香(xiang)港联交(jiao)所上市（股票代码：00688.HK，简(jian)称“中国海外发展(zhan)”）。根据克而(er)瑞(rui)研(yan)究(jiu)中心最(zui)新发布的《2024上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》，上半年，中海地产实现全口径销售金额1483亿元(yuan)，仅次于保利发展(zhan)位居第二；6月(yue)单月(yue)实现全口径销售金额466亿元(yuan)，居百强房企之首，创近(jin)一(yi)年来新高。
销售火爆(bao)原因何(he)在？
对于在楼(lou)市调整期一(yi)线城(cheng)市高端住宅销售火爆(bao)的原因，上海易居研(yan)究(jiu)院执行院长丁(ding)祖昱认为，从(cong)最(zui)近(jin)几个热销的项目来看，都位于所在城(cheng)市的强势区域，且板块内供应稀缺，并拥有核心资源优势。开发商都是央国企，这几个项目也都是这些房企产品力的代表之作，多重(zhong)因素叠加，成(cheng)就了项目在当前(qian)市场环境下的逆势热销。
“同时(shi)，这些项目的热销，也在一(yi)定程度上反映了市场信心正(zheng)在逐步修(xiu)复。”丁(ding)祖昱指(zhi)出，5月(yue)份以来，从(cong)中央到地方，楼(lou)市政(zheng)策都有明显的优化和松绑，克而(er)瑞(rui)研(yan)究(jiu)中心的监测数据显示，典型城(cheng)市6月(yue)商品住宅成(cheng)交(jiao)表现较5月(yue)有所回暖，30个监测城(cheng)市成(cheng)交(jiao)规模为1157万平方米，虽然同比仍(reng)下降(jiang)26%，但环比微增2%，说明市场成(cheng)交(jiao)逐渐企稳，政(zheng)策已初见成(cheng)效。
合硕机构首席分析师郭毅接受券商中国记(ji)者采访时(shi)表示，总体(ti)来说，楼(lou)市回暖的一(yi)个标志性信号就是一(yi)线城(cheng)市高端住宅市场回暖。因为对财富人群来说，他们看待市场发展(zhan)规律的视角会更高更远(yuan)，同时(shi)手里(li)能够调配的购房资格(ge)和购房资金也更丰富。此前(qian)每一(yi)轮(lun)市场拐点也是从(cong)上海、深圳的高端住宅销售火爆(bao)引发的。不过，当前(qian)虽然一(yi)线城(cheng)市出现了成(cheng)交(jiao)企稳的迹象，但是能否(fou)真正(zheng)成(cheng)为市场的拐点还(hai)需要更长周期的判断，因为深圳、上海销售火爆(bao)的高端住宅更多是房价倒(dao)挂的项目，还(hai)并不是真正(zheng)意(yi)义上高价房。
6月(yue)二手房成(cheng)交(jiao)量均创新高
值得注意(yi)的是，最(zui)新数据显示，6月(yue)，北京(jing)、上海、深圳二手房成(cheng)交(jiao)量均创新高。
其中，北京(jing)二手住宅网签量为14987套，环比增长12%，同比增长29.1%，成(cheng)交(jiao)量超过今年3月(yue)的“小阳春”，创近(jin)15个月(yue)以来的新高。
上海二手房网签量为26374套，环比增加41.1%，不仅创下今年新高，也是36个月(yue)以来新高。
深圳二手房签约4172套，同样创下今年新高，也是38个月(yue)以来新高。
其中，北京(jing)二手住宅网签量为14987套，环比增长12%，同比增长29.1%，成(cheng)交(jiao)量超过今年3月(yue)的“小阳春”，创近(jin)15个月(yue)以来的新高。
上海二手房网签量为26374套，环比增加41.1%，不仅创下今年新高，也是36个月(yue)以来新高。
深圳二手房签约4172套，同样创下今年新高，也是38个月(yue)以来新高。
北京(jing)、上海、深圳二手房成(cheng)交(jiao)量的回升的主要原因是楼(lou)市新政(zheng)落地显效。
继5月(yue)17日多部(bu)委联合出台的房地产新政(zheng)（简(jian)称“5·17”新政(zheng)）后，5月(yue)27日，上海率(lu)先落地“5·17”新政(zheng)，大幅松绑楼(lou)市政(zheng)策，其中，非沪籍家庭(ting)购房门(men)槛大幅降(jiang)低，社保或个税缴纳年限由5年改为3年，非沪籍单身人士由只(zhi)能买外环外扩大至可买外环外新房和全域二手房，新城(cheng)、临港等(deng)社保要求(qiu)更是降(jiang)至2年和1年，多子女家庭(ting)可增购1套。同时(shi)，商贷首付方面(mian)，首套房从(cong)30%降(jiang)为20%，二套房由50%将为35%，重(zhong)点六区为30%；商贷利率(lu)首套由3.85%降(jiang)为3.5%，二套从(cong)4.25%将为3.9%，重(zhong)点六区为3.7%，显著降(jiang)低购房按揭成(cheng)本。另外，家庭(ting)公积金贷款额度由首套120万元(yuan)调整为160万元(yuan)，二套贷款额度由100万元(yuan)调整为130万元(yuan)，多子女家庭(ting)再上浮20%。
5月(yue)28日，深圳宣布自(zi)5月(yue)29日起下调个人住房贷款最(zui)低首付款比例和利率(lu)下限。首套房最(zui)低首付款比例由原来的30%调整为20%，二套房最(zui)低首付款比例由原来的40%调整为30%。首套房商贷利率(lu)下限由原来的LPR-10BP调整为LPR-45BP，二套房商贷利率(lu)下限由原来的LPR+30BP调整为LPR-5BP。
6月(yue)26日，北京(jing)市住建委等(deng)四(si)部(bu)门(men)联合发布稳楼(lou)市新政(zheng)，其中，首套房首付比例降(jiang)至20%，利率(lu)降(jiang)至3.5%；二套房首付比例降(jiang)至35%（五环外30%），利率(lu)降(jiang)至3.9%（五环外3.7%）。同时(shi)，北京(jing)户籍多子女家庭(ting)购买二套房可按首套房贷政(zheng)策执行。另外，购买绿色建筑、装配式建筑或者超低能耗建筑的住房公积金贷款额度最(zui)多可上浮40万元(yuan)，最(zui)高贷款额度不超过160万元(yuan)。
本文作者：张达，来源：券商中国，原文标题：《京(jing)沪深高端住宅，卖爆(bao)了！什么(me)信号？》
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