中新网(wang)5月27日电(中新财经(jing)记(ji)者 左宇坤)一线城市上海，对房地产市场放(fang)出了“连环(huan)招”！
5月27日，上海发布《关于优化本市房地产市场平稳健康发展(zhan)政策措施(shi)的通知》(以下简称《通知》)。分析认为，上海政策优化涉及内容丰富，覆盖外(wai)地户籍、人(ren)才(cai)、单身、离异、企业、多孩(hai)家庭、赠予等(deng)层面，更好(hao)落实服(fu)务安居导(dao)向。
调整限购，业内称力度大、影(ying)响直(zhi)接
“上海本次新政最大的特点就是限购政策的大幅度的调整。”镜(jing)鉴咨询创始人(ren)张宏伟直(zhi)言，无论是全市范(fan)围的限购资格的调整，还是针对新城的、针对多子女家庭的，新政之后符合购房资格的群体很明(ming)显会增(zeng)加不少。
限购政策的调整中，面向人(ren)群最广的是将非沪籍居民购房所(suo)需(xu)缴纳社保或个税年限从(cong)“连续(xu)缴纳满5年及以上”调整为“连续(xu)缴纳满3年及以上”。
人(ren)才(cai)购房方面，将新城以及南北转(zhuan)型等(deng)重点区域的非沪籍人(ren)才(cai)购房相应从(cong)“连续(xu)缴纳满3年及以上”调整为“连续(xu)缴纳满2年及以上”，自贸区临港新片区的非沪籍人(ren)才(cai)购房继续(xu)执行(xing)“连续(xu)缴纳满1年及以上”规定。
“政策中限购放(fang)松的力度最大，对市场的影(ying)响也最直(zhi)接，新城及宝(bao)山、金(jin)山区域的限购缩短至2年对于外(wai)围区域的新房去化将起到重要推进作用。”58安居客研究院院长张波认为。
而此前已经(jing)历过(guo)调整的单身人(ren)士购房要求，《通知》最新规定为：将新城以及南北转(zhuan)型等(deng)重点区域的非沪籍人(ren)才(cai)购房区域，扩大至所(suo)在区全域；非沪籍单身人(ren)士购房区域，扩大至外(wai)环(huan)内二手住房。
对于离婚买房，则(ze)取消离异购房合并计算住房套数规定，对夫妻(qi)离异后购房的，不再按离异前家庭计算拥有住房套数。调整住房赠与规定，已赠与住房不再计入(ru)赠与人(ren)拥有住房套数。
张波认为，以上两(liang)点旨在取消一些不适应当前情(qing)况的限制性措施(shi)，以保障自住型需(xu)求。
此外(wai)，《通知》对二孩(hai)及以上的多子女家庭(包括本市户籍和非本市户籍居民家庭)也提供了新的房票(piao)，在执行(xing)现有住房限购政策基础上，可再购买1套住房。同时支持企业购房用于职工居住，对企业购买小(xiao)户型二手住房(系(xi)指2000年前竣工、建筑面积在70平方米(mi)及以下的二手住房)用于职工租住的，不再限定购买住房套数。
降低首付，持续(xu)降低房贷门槛
在限购政策调整的基础上，《通知》降低了首付比例，降低了符合购房资格群体的购房门槛。
具体来看，首套住房商业性个人(ren)住房贷款最低首付款比例调整为不低于20%。二套住房商业性个人(ren)住房贷款最低首付款比例调整为不低于35%，自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝(bao)山、金(jin)山6个行(xing)政区全域实行(xing)差异化政策，最低首付款比例调整为不低于30%。
结合对限购和首付的调整来看，张宏伟认为，当下上海楼市处于调整状态，外(wai)环(huan)以外(wai)的供应量增(zeng)加，以五大新城为代表的上海外(wai)环(huan)外(wai)市场需(xu)求偏弱(ruo)，基本是以价换量的状态。而上海外(wai)、中环(huan)以内的中高端房源(yuan)虽然上半年畅销，但下半年豪宅市场将迎来集中入(ru)市。因此本次调整能(neng)让更多购房需(xu)求入(ru)市，带(dai)动成交量在接下来两(liang)个月的回(hui)升。
下调利率，30年百万贷款少还14余万利息
房贷利率也应声而落。《通知》明(ming)确，首套住房商业性个人(ren)住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减45个基点(调整后，5年期以上房贷利率下限目(mu)前为3.5%)。
二套住房商业性个人(ren)住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减5个基点(调整后，5年期以上房贷利率下限目(mu)前为3.9%)；自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝(bao)山、金(jin)山6个行(xing)政区调整为不低于相应期限LPR减25个基点(调整后，5年期以上房贷利率下限目(mu)前为3.7%)。
“以重点区域二套房认购、100万贷款本金(jin)、30年等(deng)额本息偿还方式为例，调整前的月供为5008元，调整后的月供为4603元，减少405元；调整前的利息支出总额为802739元，调整后为657019元，减少145720元。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示。
中指研究院上海高级(ji)分析师(shi)陈炬兰(lan)提到，2024年1-4月，上海商品住宅(不含保障房)成交面积为193.92万㎡，同比降幅仍较大。与此前的“渐进式”放(fang)松政策不同，本次上海政策调整针对性更强、力度更大、涉及范(fan)围更广，通过(guo)降成本、降门槛、调整供应及刺激需(xu)求等(deng)方式，对信贷、限购、土(tu)地供给等(deng)方面进行(xing)调整。
响应趋势，创新补贴“以旧换新”
根据中指研究院不完(wan)全监测数据，截至5月27日，全国(guo)已有超70城表态支持住房“以旧换新”“收旧换新”，但仍处于政策探索阶段。在这(zhe)样的趋势下，上海也提出对符合条件的“以旧换新”居民家庭，给予住房置换期间过(guo)渡租房、装修(xiu)搬家等(deng)适度补贴。
“上海此次统筹存量和增(zeng)量，对二手房盘(pan)活、认购等(deng)落实较多创新政策。尤其(qi)是创新性提出两(liang)种补贴模式，在主城区老旧小(xiao)住房消化同时，有力支持居住困难家庭改善居住条件。”严跃进表示。
张波还指出，对于单身人(ren)士二手房购房扩大至外(wai)环(huan)内二手房，更多也是考虑(lu)承接置换需(xu)求的“以旧换新”，带(dai)动大量二手房成交，以促(cu)进置换链条打通。
张波认为，总体来看本次政策的力度明(ming)显加大，并且限购门槛降低会提升购房需(xu)求，预计上海部分区域的供大于求态势会发生转(zhuan)变，部分区域的成交量短期内会得到明(ming)显提升。
“目(mu)前一线城市楼市政策里，上海力度最大。上海这(zhe)次为其(qi)他一线城市做了样板，接下来其(qi)他一线、强二线城市在限购、降首付、房贷利率下调等(deng)会有进一步宽(kuan)松举措。”张宏伟说。