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| 广钢新城二手房(fang)占(zhan)市场(chang)主流地位 |
文/图羊(yang)城晚报记者(zhe)徐炜伦
6月底(di)，广州市荔湾区广钢新城一(yi)宗住宅用(yong)地——鹤洞路以南AF040134地块(kuai)，经(jing)过12轮竞价被保利发展竞得，曾被称作“新房(fang)绝(jue)版”的(de)广钢新城板块(kuai)再次受到市场(chang)关注。据了解，广钢新城的(de)楼盘最早于2015年开售(shou)，板块(kuai)发展近10年，已建(jian)成多个成熟小区，二手房(fang)市场(chang)占(zhan)据主流，在2020年后(hou)的(de)楼市高峰期间，该(gai)板块(kuai)房(fang)价一(yi)路看涨，而今(jin)楼市进入(ru)到深度调整期，该(gai)板块(kuai)二手市场(chang)行(xing)情重回理性，供需双方博弈加(jia)剧，业主让价促成交案例增多。
中介：降价业主增多，成交量比较可观
近日，羊(yang)城晚报记者(zhe)走访了广钢新城板块(kuai)内的(de)多间中介门店，梳理各门店贴出的(de)房(fang)源信息(xi)后(hou)了解到，目前广钢新城内二手房(fang)整体价格在4万元/平方米上下，而较早建(jian)成的(de)小区有不(bu)少房(fang)源价格为“3万字头”，接近当年的(de)开盘价。该(gai)片区内一(yi)家中原地产的(de)经(jing)纪人告诉记者(zhe)：“现阶段广钢新城大部分小区房(fang)源都出现了降价的(de)情况，这与全国的(de)房(fang)地产市场(chang)行(xing)情一(yi)致。”
贝(bei)壳平台数据显示，最近三年广钢新城成交均(jun)价为5.19万元/平方米，2022年起该(gai)板块(kuai)房(fang)价出现下探(tan)走势，但始终坚挺在“五万字头”，2023年第二季度起价格下探(tan)幅(fu)度增大，到了2024年第二季度，成交均(jun)价为4.24万元/平方米。业内人士认为，2020年后(hou)的(de)楼市高峰期间，广钢新城配套陆续落地，不(bu)少房(fang)源“满五”（取(qu)得房(fang)产证(zheng)满五年），成就了当时繁荣的(de)市场(chang)行(xing)情，2021年至(zhi)2022年，多个小区成交均(jun)价达(da)到了历史高位。
而今(jin)，购房(fang)者(zhe)观望情绪依旧较浓(nong)，在“528新政”后(hou)更是出现了一(yi)批“不(bu)满二”（取(qu)得房(fang)产证(zheng)不(bu)满二年）的(de)房(fang)源，挂牌量持续上升，市场(chang)逐步向“买方”倾斜。“一(yi)些急售(shou)的(de)业主，还(hai)会较大幅(fu)度地降价，整体而言，各房(fang)源都有比较明显的(de)议价空间。”上述(shu)房(fang)产经(jing)纪人表示。
不(bu)过，新政的(de)实施和价格的(de)调整对成交量的(de)带动(dong)作用(yong)较为显著(zhu)。德佑门店一(yi)位经(jing)纪人向记者(zhe)表示：“5月下旬(xun)开始，广钢新城的(de)市场(chang)氛(fen)围明显活跃起来，6月份板块(kuai)整体的(de)成交量都比较可观。”中原地产一(yi)位经(jing)纪人表示：“以佣金业绩来看，广钢新城内平均(jun)每(mei)家门店约有30万元的(de)业绩，而当前板块(kuai)内的(de)中介门店有30多家，总业绩就达(da)到了一(yi)千万元。”该(gai)房(fang)产中介补充：“只要业主肯让步，房(fang)子就能够卖出去(qu)。”
探(tan)因：一(yi)手房(fang)设计前卫，高性价比“抢客”
随着鹤洞路以南AF040134地块(kuai)被保利发展竞得，广钢新城将(jiang)迎来全新的(de)一(yi)手楼盘，该(gai)地块(kuai)成交消息(xi)一(yi)出，就引起了广钢新城业主的(de)高度关注。该(gai)地块(kuai)在未扣除配建(jian)商业物业建(jian)筑面积的(de)情况下，成交楼面地价约27105元/平方米，若扣除，地块(kuai)成交楼面地价约28541元/平方米。“按照地价以及保利一(yi)贯的(de)开盘优惠策略来估(gu)算，该(gai)全新楼盘首开价预(yu)计每(mei)平方米4万多元。”广钢新城某中介门店人士表示，这样(yang)的(de)价格与当前板块(kuai)内不(bu)少二手刚需房(fang)源形成了直接的(de)竞争关系，“更何况，广钢新城内一(yi)些住宅小区的(de)容积率较高，而新项目容积率较低，在居住舒适度上就拉开了差距。”
广钢新城核心区内在售(shou)一(yi)手楼盘中海保利朗阅的(de)一(yi)位销(xiao)售(shou)人士表示：“当前，新楼盘的(de)一(yi)个显著(zhu)优势在户型方面，大部分新推出的(de)项目都采用(yong)了计容新规设计，实用(yong)率比前几年甚至(zhi)十年前的(de)产品都高出不(bu)少。”该(gai)销(xiao)售(shou)人士表示，目前中海保利朗阅主推98-182的(de)两房(fang)、三房(fang)户型，最低总价500万元起，“对比周边二手房(fang)，我们刚需产品约5万元单价的(de)高性价比也是触动(dong)客户的(de)优势之(zhi)一(yi)。”
另(ling)据了解，同在荔湾区芳村一(yi)带、距广钢新城仅两三公里路程的(de)花地湾板块(kuai)在近两年推出了多个一(yi)手项目，在高实用(yong)率的(de)同时，还(hai)提供了较低的(de)置业门槛，吸引了不(bu)少购房(fang)者(zhe)。例如，保利和颂72平方米的(de)户型参(can)考总价不(bu)到320万元，部分单位不(bu)到300万元；中海浣(huan)花里71平方米三房(fang)参(can)考总价305万元，万科理想(xiang)花地的(de)部分刚需房(fang)源总价也是300多万元。
不(bu)过，随着广钢新城中央(yang)公园的(de)逐步开放及荔湾区商业配套的(de)不(bu)断完善(shan)，不(bu)少房(fang)产中介人士还(hai)是对广钢新城的(de)楼市持看好态度，“一(yi)直以来，学校(xiao)配套是客户选择广钢新城的(de)一(yi)个重要原因，如今(jin)眼见为实的(de)公园落地、周边白鹅潭太古里、太古汇(hui)组成‘双太古’以及华润万象城的(de)加(jia)入(ru)，让荔湾区最紧缺的(de)商业配套也将(jiang)得到完善(shan)，未来广钢新城的(de)楼市竞争力有望重新提振。”
