在(zai)“5·17”房贷新政出台后，国内大部分城市都取消或下调了首套和二套房贷利率的利率下限，不少新购房的客户享受到了史上最低的房贷利率。但此次政策(ce)调整没有惠及存量房贷，一些在(zai)前(qian)几年利率高位时购房的老客户贷款利率依(yi)然不变，与新房贷利率的差距也越拉越大，最高能(neng)相差80个(ge)基点。北京青(qing)年报记者发(fa)现，这(zhe)些客户基本(ben)集中在(zai)北京、上海、深圳等一线城市，购房时间多在(zai)2019年至2023年之间，去年存量房贷利率批量调整时也没有调整。最近(jin)，这(zhe)些客户通过(guo)各种(zhong)渠道积极发(fa)声，期盼银行能(neng)下调存量房贷利率，切实减轻自己的经济负担。
一线城市新老房贷利率最多能(neng)差80基点 百万30年月供能(neng)差400多元(yuan)
近(jin)日，上海和深圳都根据“5.17”新政的内容调整了当地的个(ge)人房贷政策(ce)，都将(jiang)首套住(zhu)房商业性个(ge)人住(zhu)房贷款利率下限由原来(lai)的LPR（贷款市场报价利率）-10BP（基点）调整为LPR-45BP。目(mu)前(qian)，5年期以上LPR为3.95%，调整后，上海、深圳首套房利率下限降至3.5%。
而上海是在(zai)2023年12月15日才将(jiang)首套房贷利率从LPR+35BP降至LPR-10BP。2021年7月24日至2023年12月14日期间内，上海的首套房贷利率下限一直(zhi)都是LPR+35BP，按现在(zai)的LPR水平计(ji)算是4.30%，比现在(zai)新发(fa)放的首套房贷利率高80个(ge)基点。以100万元(yuan)30年期的存量房贷利率计(ji)算，如果(guo)利率为4,30%，月供是4948.71元(yuan) 30年累计(ji)支付(fu)利息78.15万元(yuan)。如果(guo)按最新的首套房贷利率下限3.5%计(ji)算，月供只需4490.45元(yuan)，每(mei)月少支出458.26元(yuan)，30年累计(ji)少付(fu)利息16.49万元(yuan)。
深圳的情况也类似。2023年9月29日，深圳地区首套房贷利率下限从LPR+30BP降为LPR-10BP。从2019年10月8日至2023年9月28日，深圳地区的首套房贷利率一直(zhi)都是LPR+30BP，比最新的利率下限要高出75个(ge)基点。
“5.17”新政出台后，北京暂时还没有随之调整房贷政策(ce)。但去年12月15日，北京也下调了新发(fa)放的个(ge)人房贷利率下限。调整后，城六区首套房贷利率政策(ce)为不低于相应期限LPR+10BP、非城六区首套房贷利率政策(ce)下限为LPR。从2019年10月至2023年12月14日，北京首套房贷利率下限一直(zhi)是LPR+55BP，比现行利率下限高出45和55个(ge)基点。
目(mu)前(qian)，北京城六区首套房、二套房利率下限分别为4.05%和4.55%；非城六区首套房、二套房利率下限分别为3.95%和4.5%。以100万元(yuan)25年期限的首套房贷为例，如果(guo)按照4.5%的利率，等额本(ben)息还款，每(mei)月支付(fu)本(ben)息5558.32元(yuan)，累计(ji)支付(fu)利息667497.43元(yuan)；如果(guo)按4.05%的利率，月供会减少252.3元(yuan)降至5306.02元(yuan)，累计(ji)支付(fu)利息也会减少7.57万元(yuan)。
目(mu)前(qian)官方没有表态会调整存量房贷利率
“请(qing)求能(neng)够将(jiang)降低贷款利率加点的政策(ce)扩展至2019年10月到2023年9月买房的存量贷款用户。”近(jin)日，在(zai)某权威媒体网站的留言板(ban)上有深圳网友(you)这(zhe)样留言。
该网友(you)称，2019年10月至2023年9月买房的居民不仅(jin)房价买在(zai)了高位，利率也在(zai)最高位，且本(ben)轮(lun)没有任何调整，这(zhe)个(ge)时间段的存量贷款用户无(wu)法享受到利率降低的好处。
不过(guo)，深圳市住(zhu)房和建(jian)设局在(zai)6月3日对此回应称，按照因城施策(ce)原则以及关(guan)于调整优化(hua)个(ge)人住(zhu)房贷款利率下限的有关(guan)规(gui)定，结合深圳实际，该市从2024年5月29日起调整优化(hua)个(ge)人住(zhu)房贷款利率下限。2024年5月29日之前(qian)发(fa)放的个(ge)人住(zhu)房贷款，执(zhi)行当时深圳利率下限政策(ce)。下一步，该局将(jiang)结合房地产市场实际情况，因城施策(ce)用好政策(ce)工具(ju)箱(xiang)，更好满足居民刚性住(zhu)房需求和多样化(hua)改善性住(zhu)房需求，促进房地产市场平稳健康(kang)发(fa)展。
在(zai)北京、上海等城市的银行人士也表示，没有接到有关(guan)调整存量房贷的通知(zhi)。
提前(qian)还贷有所(suo)反弹
北青(qing)报记者了解到，既然等不来(lai)银行批量调整，北京、上海和深圳等城市的存量房贷客户开始(shi)积极的“自救(jiu)”行动(dong)，提前(qian)还贷潮最近(jin)有卷(juan)土重来(lai)之势。
王先生(sheng)2020年在(zai)北京朝阳区买了一套小两居作为婚房，房贷利率是LPR+55BP，当时是5.2%。看着北京现在(zai)城六区的首套房贷利率已经降到4.05%，而自己还在(zai)以4.5%的利率还款，王先生(sheng)悔不当初。更让他窝心的是，不仅(jin)背负的利率高，房价也站到高点，比当初买时缩(suo)水了50来(lai)万。为了降低利息成本(ben)，也为了减少心理压力，王先生(sheng)和妻子选择了提前(qian)还贷。“现在(zai)我们的生(sheng)活主题就是攒钱提前(qian)还贷，有多少还多少。”王先生(sheng)说。
6月5日，北京市民白女士刚在(zai)建(jian)行提前(qian)还款30万，当天就预约(yue)了7月18日继续还清剩下的26.5万元(yuan)。白女士当初购房的利率是4.75%，期限是25年。她表示一定要“加油搞钱，远离大冤种(zhong)利率。”
像王先生(sheng)和白女士这(zhe)样的存量房贷客户在(zai)一线城市有不少。某国有大行一家(jia)网点的房贷业务人士透露，今(jin)年该行提前(qian)还贷量在(zai)春节期间曾出现一波高峰后，平稳一阵后，4月份又(you)迎来(lai)一波反弹，据该人士了解，这(zhe)与一些公司(si)是在(zai)4月底发(fa)放年终奖有关(guan)。尽管最近(jin)的提前(qian)还贷无(wu)法与之前(qian)的峰值相比，但仍处于相对高位。“不少存量房贷客户对自己的利率很不满，但我们也没有办法。”
这(zhe)些利率高位“站岗”的客户到底有多少呢？有媒体根据二手房和新房成交情况测算认为，仅(jin)京、沪两地在(zai)执(zhi)行房贷利率加点期间的购房人，就涉及大约(yue)160万户。
专家(jia)呼(hu)吁尽快下调存量房贷利率
中原地产首席分析师张大伟近(jin)日发(fa)文呼(hu)吁再降存量房贷利率，特别是北京这(zhe)样的城市。张大伟指出，全国主要城市的平均首套房贷利率由2019年10月的5.5%左右(you)降到了2023年底的不到3.9%，一些城市前(qian)些年超过(guo)6%的存量房贷利率在(zai)2023年9月均调整到了LPR（当时为4.3%）的水平，下降幅度(du)超过(guo)150BP。北京在(zai)这(zhe)次存量房贷调整政策(ce)中受益却十(shi)分有限，2019年10月以来(lai)的购房人仅(jin)仅(jin)随着LPR下调享受了45个(ge)基点的降息，在(zai)去年存量房贷利率调整中，除了少数“二套转首套”的购房人以外，北京大部分在(zai)此期间购房的存量房贷客户都没有受益。
在(zai)北京，4.5%的存量贷款利率要比现在(zai)新增的首套房贷利率最多高55个(ge)基点，100万元(yuan)30年期限的贷款累计(ji)利息就要多11.5万，如果(guo)按照当下上海等城市的房贷利率3.5%计(ji)算，利率相差100个(ge)基点，100万30年期贷款的累计(ji)利息差更是高达20.7万元(yuan)。
张大伟认为，再次降低“存量房贷”利率的时机已到。存量房贷利率的调整是一个(ge)复杂的问题，涉及到多方面的利益和市场预期，当下房地产市场最缺的是信(xin)心，稳楼市救(jiu)市的目(mu)的是救(jiu)经济，而经济复苏(su)最重要的就是要拉动(dong)消费，如果(guo)存量房贷利率再降点儿，普通老百姓每(mei)个(ge)月就可以有更多钱去消费。
也有业内人士认为，在(zai)当前(qian)商业银行息差降至低位的情况下，再次调降存量房贷利率需要全盘考量，统(tong)筹(chou)安排(pai)。
有人建(jian)议，可以有节奏地调整存量房贷“LPR+加点”定价模式中的加点部分，直(zhi)至与目(mu)前(qian)贷款利率水平相近(jin)为准，这(zhe)样可以降低高利率购房者的还贷压力。
还有专业人士建(jian)议引入“转按揭”等抵押贷款再融资机制。花(hua)旗(qi)集团大中华区首席经济学家(jia)余向荣曾建(jian)议，引入“转按揭”等抵押贷款再融资机制。住(zhu)户部门在(zai)利率大幅下降的背景下，应该要有这(zhe)样的权利或机会，与银行重新议定按揭合同，或者通过(guo)引入一个(ge)新的按揭合同来(lai)替代原有的高息合同。
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文/北京青(qing)年报记者 程婕
编辑/田野