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中新经纬6月5日电 (魏薇)近期楼市利好消息不断(duan)，银行对(dui)个人住房贷款也(ye)频(pin)出大招(zhao)。
近日，多位网友发帖称，建(jian)设银行、兴业银行针对(dui)存量(liang)房贷推出“先(xian)息后本”的还款方式。事实上，先(xian)息后本还款并非新鲜事，早在2022年(nian)就有(you)银行推出了该项业务。先(xian)息后本还款到(dao)底划算吗？
房贷能“先(xian)息后本”？
上海市民吴建(jian)(化名)告诉中新经纬，他在建(jian)设银行办理了房贷，最近才知道建(jian)行推出了“先(xian)息后本”的还款方式。他表(biao)示，在建(jian)设银行App“我的贷款”栏目中，可以选择“还款计(ji)划调(diao)整”，之(zhi)后出现“降低月供”的页面。
来源：受访(fang)者提供
“降低期数只(zhi)能选择1—24期，未还本金后期还款方式只(zhi)能选择‘剩余期限每月分期摊还’。” 吴建(jian)说，他尝试点击还款试算，但只(zhi)显示前三期的本金1元+利息，并没有(you)两年(nian)后的月供金额。他认为，目前这项业务有(you)些(xie)问题(ti)还不明(ming)确，比如申请后如果LPR下降，还款利息是否也(ye)会下降。因此，他暂时并不打算变更还款方案。
中新经纬了解到(dao)，目前建(jian)设银行的“还款计(ji)划调(diao)整”功能并非所有(you)地区都(dou)能申请。有(you)北京的建(jian)行房贷客户透露，其建(jian)行App显示“该笔贷款所在地区暂未开通还款计(ji)划调(diao)整服务”。
此前，建(jian)行部分分行针对(dui)新申请的房贷客户推出“轻松(song)供”还款方式。据建(jian)行云南分行“七彩建(jian)行”公众号2023年(nian)8月发文，建(jian)行云南省分行针对(dui)在云南地区申请办理建(jian)设银行贷款且期限10年(nian)(含)以上房贷的客户，推出“轻松(song)供”还款方式。
据文章介绍，“轻松(song)供”还款方式将个人住房贷款在贷款期限内划分为两个阶段：第一(yi)阶段，按(an)月归还1元本金以及当月应归还的贷款利息(可根据借款人需求(qiu)自行确定(ding)第一(yi)阶段期限，最长不超过三年(nian))；第二阶段，在剩余贷款期限内，剩余贷款本金可选择按(an)常规等额本金或等额本息方式还款。
还有(you)网友提到(dao)，兴业银行的“随薪供”也(ye)可以将房贷还款方式改为“先(xian)息后本”。
中新经纬致(zhi)电兴业银行客服电话，工作人员表(biao)示，“随薪供”于2022年(nian)2月28日上线，一(yi)般(ban)针对(dui)中长期个人一(yi)手住房贷款、个人二手住房贷款在发放后，可设定(ding)一(yi)个最长为3年(nian)的期限，在该期限内暂停归还贷款本金，只(zhi)偿还贷款利息，是降低短期还款压力的一(yi)种还款方式。
前述工作人员介绍，“随薪供”只(zhi)还利息、暂缓归还贷款本金的阶段最长为3年(nian)，且不得超过贷款剩余期限的1/2。“随薪供”适用于已(yi)正常还款12个月及以上、采用按(an)月还本付息方式且信用表(biao)现良好的个人一(yi)手住房贷款、个人二手住房贷款客户。兴业银行将综(zong)合客户的贷款及还款情况进行评估。
一(yi)位上海地区的贷款中介告诉中新经纬，最近有(you)客户向他咨询该业务，他也(ye)向上述两家银行的工作人员询问过，“很多人还不知道，包括银行的工作人员很多都(dou)不知道自己行里有(you)这个业务”。
对(dui)于上述业务开展的时间、是否在全国推广(guang)等问题(ti)，中新经纬向上述两家银行有(you)关人士求(qiu)证，截至发稿时，尚未收到(dao)回复。
还款压力先(xian)小(xiao)后大？
业内人士认为，“先(xian)息后本”适合近几年(nian)有(you)月供压力的购房者，相当于“缓兵(bing)之(zhi)计(ji)”。这类还款方式贷款期限是不变的，且整体利息会有(you)所增(zeng)加。
“先(xian)息后本”到(dao)底是否划算？中新经纬以贷款100万(wan)元、还款期限30年(nian)、利率3.5%试算，等额本息还款方式下，每月还款约4490元(首(shou)月月供包含本金约1574元、利息约2917元)，总利息约61.66万(wan)元。
在采用两年(nian)先(xian)息后本还款下，前两年(nian)的月供均(jun)为1元本金+利息，首(shou)月月供为2918元，两年(nian)间月供约在2800元至2900元，月供压力小(xiao)了近一(yi)半。
前两年(nian)共还本金24元，第三年(nian)起按(an)等额本息方式，还剩余本金999976元。月供为4673元，即后续28年(nian)，月还款增(zeng)加约183元。总利息约63.87万(wan)元，比等额本息还款利息增(zeng)加2.21万(wan)元。
需要注意的是，以上均(jun)为试算结(jie)果，实际以银行计(ji)算为准。
某国有(you)银行个贷经理对(dui)中新经纬表(biao)示，其所在的银行一(yi)直有(you)延期还款业务，属于消费者保护措施(shi)当中的一(yi)部分，但并非客户所想的可以停止还利息，少还一(yi)部分钱。“只(zhi)是前期少还了本金，两年(nian)后之(zhi)前所欠的本金会重新按(an)照等额本息或等额本金的还款方式计(ji)算，总利息会增(zeng)加，所以我们一(yi)般(ban)都(dou)不推荐(jian)客户办理这个业务。”
招(zhao)联首(shou)席(xi)研究员董希(xi)淼指出，“轻松(song)供”“随薪供”等灵活还款方式，主要针对(dui)两类人群：一(yi)是短期内收入有(you)所下降、还贷压力较大的新市民；二是工作时间不长、但未来收入有(you)望增(zeng)加的年(nian)轻人。较低的前期还款压力、灵活的还款方式，将能够帮助他们减缓短期还款压力，在更长周期内平衡好收入和支出。
“对(dui)银行而言，通过住房信贷产品创新，提供差异(yi)化、人性化的服务，满足不同的借款人的现实需要，有(you)助于提升产品的竞争(zheng)力，进而减少提前还款压力，扩大市场份额，保持住房贷款业务平稳发展。”董希(xi)淼说。
他强调(diao)，上述产品只(zhi)是还款方式的改变，因为前期基本未偿还本金，应偿还的贷款本息总量(liang)可能有(you)所增(zeng)加。借款人应基于个人和家庭需求(qiu)，合理评估还款能力，理性申请个人住房贷款，选择适合自己的还款方式，不可因为前期还款压力较小(xiao)而随意申请、盲目借贷。
易(yi)居研究院(yuan)研究总监严跃进认为，此前平安银行推出的“气球贷”主要是针对(dui)新购房客户，属于增(zeng)量(liang)贷款的一(yi)种创新。而上述产品是基于最近几年(nian)还贷压力的新情况，给予存量(liang)房贷的客户一(yi)种减负的做法，客户可以选择也(ye)可以不选择。
在严跃进看来，按(an)照目前的月供情况，类似模式下，前期至少可以减少1/3或1/2的月供压力，具(ju)有(you)较好的减负和缓冲效应。“当然任何(he)减负，最终都(dou)是根据本金的方式来计(ji)算利息的，前期本金还得少了，后期利息自然就会增(zeng)加。作为参与此类模式的人来说，需要比较清楚理解这一(yi)点，以更好筹划存量(liang)房贷减负的工作。”严跃进说。
新增(zeng)与存量(liang)房贷利差加大
5月17日，中国人民银行发布通知，取消全国层面首(shou)套住房和二套住房商(shang)业性个人住房贷款利率政策下限以来，多地迅速响应，上海、广(guang)州、深(shen)圳等城市纷纷行动。
中原地产研究院(yuan)统计(ji)数据显示，从调(diao)整幅度上看，各地对(dui)于房贷利率的降低呈现出差异(yi)性。目前，多数城市的首(shou)套房贷利率已(yi)降至3.1%—3.5%之(zhi)间，远低于此前的市场平均(jun)水平。2019年(nian)10月—2023年(nian)10月，北京首(shou)套房利率为LPR+55BP、上海首(shou)套房利率为LPR+35BP、深(shen)圳首(shou)套房利率为LPR+30BP，而目前深(shen)圳和上海的首(shou)套房利率均(jun)为LPR-45BP。
新增(zeng)与存量(liang)房贷利率之(zhi)间的利差再(zai)次拉大，部分网友呼吁下调(diao)存量(liang)房贷利率。
董希(xi)淼指出，2024年(nian)一(yi)季度商(shang)业银行净(jing)息差为1.54%，较2023年(nian)四季度的1.69%下降0.15个百分点，首(shou)次跌破(po)1.6%关口。从近日公布的上市银行一(yi)季报看，上市银行净(jing)息差普遍(bian)出现下滑。在这种情况下，商(shang)业银行继续降低存量(liang)房贷利率的动力不足，空间不大。不过，从近期金融数据看，居民部门有(you)效融资需求(qiu)不足是突出问题(ti)。
董希(xi)淼认为，下一(yi)步，应加快落实并继续采取坚决(jue)有(you)力的措施(shi)，稳定(ding)居民住房消费预期，促进房地产市场尽快回到(dao)平稳发展的轨道上来。住房信贷政策方面，应引导商(shang)业银行适当降低存量(liang)二套房贷利率。
严跃进建(jian)议，从金融风险防范(fan)化解的角度，对(dui)存量(liang)房贷利率的下调(diao)纳入后续的研究范(fan)畴之(zhi)中。
不过，对(dui)于存量(liang)房贷客户而言，贷款利率有(you)望随5年(nian)期以上LPR调(diao)整而下调(diao)。今(jin)年(nian)2月，5年(nian)期以上LPR下降25个基点至3.95%。存量(liang)房贷利率将在“重定(ding)价日”按(an)照最新LPR报价利率加上合同约定(ding)的基点得出新的利率，在下一(yi)周期执行。多数存量(liang)房贷的重定(ding)价日在每年(nian)1月1日，也(ye)就是明(ming)年(nian)1月1日房贷利率有(you)望迎来下降。
(更多报道线索，请联系本文作者魏薇：vivi1257@163.com