新(xin)政一出，业主们一夜之间就在风中凌乱了。
昨天（5月(yue)28日），深圳官(guan)宣首套住房最低(di)首付由原来的30%调整(zheng)为20%，商业个人住房贷(dai)款利率(lu)下限调整(zheng)为LPR-45BP；二套住房最低(di)首付由原来的40%调整(zheng)为30%，商业个人住房贷(dai)款利率(lu)下限调整(zheng)为LPR-5BP。
这就意味着，深圳的住房商业贷(dai)款，首套房贷(dai)正式迈进3.5%，二套房贷(dai)正式迈进3.9%。
虽(sui)然(ran)力度不及广州，但也正式预示着深圳执行了近16年的首套住房三成首付被打破，购房群体的成本进一步(bu)下降。
然(ran)而，政策虽(sui)好，却有深圳的存量业主表示很受伤。
实际上，深圳跟进全国首付比(bi)例下调以及房贷(dai)利率(lu)下调的预期，市场已(yi)经消化了小半个月(yue)了。
在全国“5.17新(xin)政”后，便有关深圳是否能(neng)执行15%首付的猜测，不少新(xin)盘为了接住新(xin)政的热度，甚(shen)至和市场做了对赌——
先下定金锁定房源，如果30 天内深圳不执行15%的首付，可以无理由退房。
这些项(xiang)目既包括位置偏远的项(xiang)目，也包括南山、福田的核心地段核心片区。
比(bi)如位于前海(hai)的招商一湾(wan)臻邸(di)5月(yue)18日-5月(yue)20日活动期间内，自认购之日起30日内无理由退房；
比(bi)如位于龙华的龙岸君粼5月(yue)18—30日认购客户可享(xiang)“首付不降，30 天无理由退房”；
再(zai)比(bi)如位于福田的新(xin)天石厦铭苑5月(yue)18—20日三天认购客户可享(xiang)“首付不降，30 天无理由退房”。
除此以外还包括位于罗湖的独树阳光里、坪山碧岭的深业山水东城花园、龙岗布吉的招商臻城、宝安的会展湾(wan)雍(yong)境、龙华观澜招商雍(yong)云府、坪山佳华沙(sha)湖广场等项(xiang)目。
虽(sui)然(ran)很快被官(guan)方喊停(ting)了，但如今深圳降首付的靴子落地，很显然(ran)深圳首付是下调了，但却不是预期的15%，也就进一步(bu)证明(ming)，新(xin)房促(cu)销依旧不能(neng)抢在政策的前头。
所以目测“5.17新(xin)政”后抢政策热度的项(xiang)目，或许有不少会迎来退房或者(zhe)退定。
实际上，深圳这次降首付已(yi)经在市场预料之中，最出乎意料的反而是对房贷(dai)利率(lu)的调整(zheng)。
首套房贷(dai)和二套房贷(dai)利率(lu)全面进入“3字头”。
这对这几年上车的业主而言(yan)，无形中产生(sheng)了不少压力。
要知道首套房贷(dai)利率(lu)3.5%，二套房贷(dai)利率(lu)正式迈进3.9%，已(yi)经非常(chang)逼近公积金的利率(lu)，目前深圳的公积金首套2.85%、二套3.325%。
调整(zheng)至首套房贷(dai)利率(lu)3.5%，二套房贷(dai)利率(lu)正式迈进3.9%后，深圳的房贷(dai)利率(lu)水平几乎要回到2015—2016年阶段。
于是，有存量房贷(dai)业主便开始坐不住了，纷纷寻求同步(bu)调整(zheng)房贷(dai)利率(lu)的办法。
有的在买房群中讨论到底是提前还贷(dai)好，还是转成经营贷(dai)好；
有的选择到领导留言(yan)板建言(yan)，请求能(neng)将降低(di)房贷(dai)利率(lu)的范围扩展至2019年10月(yue)到2023年9月(yue)买房的存量贷(dai)款用户；
有的选择到民意诉求平台(tai)提出诉求，还有的默默考(kao)虑是否下定决心卖房。
一夜之间，似乎不少业主陷(xian)入了焦虑。
但实际上，最难以接受的是三年前选择上车的业主。
3年前，深圳房贷(dai)利率(lu)处于上调阶段，首套房贷(dai)利率(lu)去(qu)到5.1%，二套5.6%成为主流(liu)。
若以贷(dai)款300万计算，贷(dai)款期限30年，三年前深圳首套房房贷(dai)等额(e)本息还款总利息为286.39万元，月(yue)供为16288.49元。
三年后以同样的方式贷(dai)款，则首套房房贷(dai)等额(e)本息还款总利息为184.97万元，月(yue)供为13471.34元。
前后总利息相差101.42万元，月(yue)供相差2817.15元。
对于有买房需求的人来说，晚三年选择，几乎能(neng)再(zai)省出一套房子的首付。
而相比(bi)深圳的利率(lu)下限，广州的房贷(dai)利率(lu)下限已(yi)经是无下限，优(you)惠则更加明(ming)显。
就在深圳跟进降房贷(dai)利率(lu)的时候(hou)，广州已(yi)经传来本地银(yin)行互卷房贷(dai)利率(lu)的消息。
广州农商银(yin)行给出首套房贷(dai)利率(lu)LPR-60bp，即3.35%，二套首付房贷(dai)利率(lu)LPR-20bp，即3.75%的优(you)惠，就连(lian)广州本地的渣打银(yin)行首套房贷(dai)利率(lu)也给出了3.3%。
而2021年8月(yue)，广州的首套房贷(dai)利率(lu)为5.85%，二套房贷(dai)利率(lu)为6.05%。
若同样按照300万贷(dai)款计算，贷(dai)款期限30年，三年前利率(lu)5.85%，广州首套房房贷(dai)等额(e)本息还款总利息为337.14万元，月(yue)供为17698.23元。
三年后以同样的方式贷(dai)款，利率(lu)3.35%，则首套房房贷(dai)等额(e)本息还款总利息为175.97万元，月(yue)供为13221.41元。
前后总利息相差161.17万元，月(yue)供相差4476.82元。
在过去(qu)的3年，房贷(dai)利率(lu)一直下调，不少人都觉得每(mei)一次月(yue)供节省一两百，基(ji)本没有太多作用，也并没有感觉到减压。
但如果把时间拉长(chang)来看，3年下来的降息叠加，对刚需来说，就已(yi)经不是蚊子腿的肉那么简单了。
对贷(dai)款300万的群体而言(yan)，基(ji)本属于广深两地的工薪一族，如今面对市场利率(lu)调整(zheng)失去(qu)的不仅是一套首付，有可能(neng)是三年勤勤恳恳工作积攒的收(shou)入。
所以，试(shi)问又有多少刚需坐得住呢？
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作者(zhe)|骑猪英雄