今年，“新质生产(chan)力”一词首次被纳入《政府工作报告》，不仅标志着国家对创新驱动发展战略的(de)坚(jian)定承诺，更反映出对加快发展新质生产(chan)力的(de)迫切需求(qiu)。
特别是在房地产(chan)领(ling)域，中(zhong)国房地产(chan)业协会副会长、代建协会会长张亚东在近日的(de)中(zhong)国房地产(chan)代建峰会上强调，“代建商业模(mo)式既(ji)是房地产(chan)发展新模(mo)式，同时也是高科技、高效能、高质量的(de)新质生产(chan)力，近年来(lai)代建行业的(de)高速发展，充分印证了代建作为发展新模(mo)式、新质生产(chan)力的(de)优越性。”
站在投资视角上，国家层面对新质生产(chan)力的(de)重视，为代建行业注入了新的(de)发展活力和创新动力，同时也给投资者指引了一个具(ju)有潜力的(de)投资方向(xiang)。
作为标杆头部代建企业，绿城管理正是一个不错的(de)观察样本。透过其近来(lai)最新的(de)战略动作和成效，可以清晰的(de)看(kan)到一家代建龙头的(de)增长性所在。
1、代建行业是必然产(chan)物，长期增量空(kong)间十足
首先从行业发展的(de)角度进行审视，当前(qian)房地产(chan)行业正处于深度调整期，代建模(mo)式的(de)兴起不仅响应了市场的(de)即时需求(qiu)，更指明了房地产(chan)企业穿越周(zhou)期的(de)长期转型路径。
通(tong)过观察欧美和日本等成熟市场的(de)房地产(chan)发展历程，可以发现，随(sui)着市场的(de)日益成熟和消费者需求(qiu)的(de)日益多样化，房地产(chan)服务(wu)已经逐(zhu)步从传统的(de)单一开发商模(mo)式，向(xiang)更加细分化和专业化的(de)方向(xiang)发展。代建模(mo)式的(de)崛起，正是这一演进趋势的(de)具(ju)体表现。
例如，在欧美市场，以“管理”为核心的(de)轻资产(chan)运营服务(wu)已经发展得(de)相当成熟，代建业务(wu)的(de)市场渗透率在整体房地产(chan)服务(wu)市场中(zhong)可达到20%至30%；在日本，三(san)井、住友和三(san)菱(ling)三(san)大(da)地产(chan)巨头通(tong)过代建等轻资产(chan)模(mo)式成功跨越经济危机的(de)案例，对中(zhong)国房地产(chan)企业在当前(qian)深度调整期中(zhong)的(de)转型具(ju)有重要的(de)启示作用。
借鉴这些国际经验，中(zhong)国代建行业的(de)增长路径已十分清晰，且拥有巨大(da)增量空(kong)间。
在需求(qiu)端(duan)，在“三(san)大(da)工程”持(chi)续推进以及“14号文”政策指引的(de)双重驱动下，政府、国有企业以及资本方的(de)服务(wu)需求(qiu)显著增长。
这一增长趋势催生了众多新兴的(de)代建机会，包括但不限(xian)于城市投资公司的(de)项目启动不足、保(bao)障(zhang)性住房的(de)筹建、城中(zhong)村的(de)全面改造、陷入困境(jing)的(de)房地产(chan)企业的(de)“保(bao)交(jiao)楼(lou)”计划，以及金融机构在房地产(chan)领(ling)域的(de)不良资产(chan)处理等。
例如，“十四五”期间计划筹建900万套保(bao)障(zhang)性租赁住房；第三(san)方机构预测，城中(zhong)村的(de)改造将有10亿(yi)平米左右(you)规模(mo)。
更为重要的(de)是，代建模(mo)式为地方政府、城投公司、央企、国企以及金融机构等多方主体提供(gong)了一种全新的(de)合(he)作模(mo)式。通(tong)过代建，这些主体能够实现资源共享(xiang)、优势互补，共同推动项目的(de)顺利实施。代建企业以其专业的(de)技术(shu)、丰(feng)富的(de)经验和高效的(de)管理，能够为项目提供(gong)从前(qian)期策划到后期运营的(de)全链条服务(wu)，确保(bao)项目的(de)高质量完(wan)成，实现多方共赢的(de)局面。
在市场端(duan)，在国内房地产(chan)行业持(chi)续收缩的(de)背景下，代建行业飞速增长，尽(jin)显逆(ni)周(zhou)期属性，同时也预示着其市场渗透率有望实现持(chi)续攀升，业内普遍预计代建市场规模(mo)将达到千亿(yi)量级。
亿(yi)翰智库数据显示，2023年，代建行业整体新拓总建筑面积近1.7亿(yi)平方米，同比增长53%。这一显著的(de)增长势头也吸引了近百家品牌房企纷纷跑步进入代建领(ling)域，进一步推动了行业的(de)快速发展。
数据来(lai)源：亿(yi)翰智库
累计中(zhong)标的(de)代建项目数量同样印证了代建行业的(de)迅猛增长趋势。
克而(er)瑞地产(chan)研究显示，2023年全年累计中(zhong)标的(de)代建项目数量达到了357个，同比增长50%。特别是在今年一季(ji)度，代建中(zhong)标项目的(de)数量达到了118个，与去年同期相比增加了32.6%，创下了近年来(lai)单季(ji)度增量的(de)新高。
从增长性的(de)角度来(lai)看(kan)，中(zhong)国指数研究院预测，代建市场规模(mo)在行业中(zhong)的(de)占比将以年均21.3%的(de)速度快速增长。市场渗透率预计将由2021年的(de)4.8%提升至2025年的(de)12.5%，与当前(qian)欧美代建业务(wu)占比在20%-30%相比，如果以25%的(de)平均值进行估算，国内代建行业的(de)渗透率还有5.2倍的(de)增长空(kong)间，显示出巨大(da)的(de)市场潜力和发展前(qian)景。
总的(de)来(lai)说，代建模(mo)式作为房地产(chan)业转型的(de)新模(mo)式和新质生产(chan)力，能够保(bao)障(zhang)开发规模(mo)，维持(chi)经济体量，保(bao)护整个产(chan)业链的(de)稳(wen)定，正逐(zhu)渐成为中(zhong)国房地产(chan)市场的(de)稳(wen)定器(qi)，其长期增长性毋庸置疑。
那么，在接下来(lai)的(de)发展阶段(duan)，如何(he)快速适应新技术(shu)、新理念，实现与新质生产(chan)力的(de)深度融合(he)，成为了代建行业亟需解决的(de)问题。这要求(qiu)代建行业的(de)从业者们不仅要有敏锐的(de)市场洞察力，更要有持(chi)续学习和创新的(de)能力，以适应不断变化的(de)市场需求(qiu)和技术(shu)进步。
我们不妨将视角进一步聚(ju)焦绿城管理。
2、把握行业脉搏，持(chi)续夯实成长确定性与领(ling)先优势
绿城管理凭借先发优势，在规模(mo)上已发展到了行业前(qian)列，持(chi)续保(bao)持(chi)房地产(chan)开发服务(wu)领(ling)域前(qian)列位，连续八年保(bao)持(chi)20%以上的(de)代建行业市占率。
财报显示，截至2023年12月31日，绿城管理的(de)代建项目已布局全国29个省、直辖市及自治区的(de)122座主要城市，合(he)约项目总建筑面积119.6百万平方米，较去年同期增长17.9%。
当然，能够取得(de)如此成绩，背后必然离不开绿城管理前(qian)瞻性的(de)眼光和及时的(de)战略调整。
首先，绿城管理顺应行业形势变化，持(chi)续优化多元(yuan)客户结构，不断深化政府、国有企业、金融机构等业务(wu)机会。
财报显示，2023年新拓代建项目建面中(zhong)，政府、国企和金融机构委托(tuo)方的(de)占比高达74.7%。若按(an)合(he)约项目建面测算，政府、国有企业、私营企业和金融机构的(de)占比分别为 26.8%、34.2%、31.7%、7.3%。不仅反映了绿城管理在各类客户中(zhong)的(de)均衡发展，也揭(jie)示了其在关键市场领(ling)域的(de)深入渗透。
与此同时，公司还在不断拓宽业务(wu)边界，业务(wu)范围从传统的(de)住宅开发扩展到产(chan)业园区、公租房、人才公寓、共有产(chan)权房、未来(lai)社区、市政配套、商业、酒店(dian)和办公室等多元(yuan)化业务(wu)。这种业务(wu)类型的(de)多样化不仅为公司带来(lai)了新的(de)增长点，也展示了绿城管理在市场变化中(zhong)的(de)灵活性和创新能力。
其次，绿城管理还结合(he)多元(yuan)化的(de)客户结构与全国化的(de)业务(wu)布局，推动商业模(mo)式升级，率先应用信息化工具(ju)，扩展代建业务(wu)内容，致力于打造平台(tai)型企业。
具(ju)体而(er)言，公司对代建业务(wu)进行了深入的(de)拆(chai)解和重构，将代建服务(wu)细化为6大(da)步骤和23个关键触点，形成了独特的(de)“M登山模(mo)型”，为项目的(de)顺利实施提供(gong)了清晰的(de)指导和保(bao)障(zhang)。
资料来(lai)源：公司资料
同时其通(tong)过“绿城M”APP的(de)推广使用，还成功简化了经营决策流程，优化了考(kao)评(ping)机制(zhi)，显著提升了公司的(de)运营效率和人均效能。这种以技术(shu)和数据驱动的(de)管理方式，不仅提高了B端(duan)客户的(de)经营兑现度，也通(tong)过“M确幸社区”为C端(duan)客户打造了美好的(de)生活场景，实现了客户价值的(de)最大(da)化。
另外，在构建平台(tai)型企业的(de)过程中(zhong)，绿城管理不仅注重内部资源整合(he)，还积极寻(xun)求(qiu)外部合(he)作机会。公司推出的(de)“百川计划”旨在通(tong)过多元(yuan)合(he)作模(mo)式，引进城市合(he)作人，吸引优秀团队和优质代建项目，为整个行业的(de)发展注入了新的(de)活力。
体现到财务(wu)数据上，稳(wen)健(jian)增长的(de)业绩表现足以验证绿城管理商业模(mo)式及各战略举(ju)措的(de)正确性和成长性，更彰显了公司内在价值的(de)持(chi)续释放和成长潜力。
财报显示，2023年公司新拓业务(wu)规模(mo)稳(wen)步增长，营收与利润持(chi)续提升，实现营收33.02亿(yi)元(yuan)，同比增长24.3%，归母净利润为9.7亿(yi)元(yuan)，同比增长30.8%，保(bao)持(chi)了代建行业的(de)绝对龙头地位。
特别值得(de)一提的(de)是，公司还拥有充沛的(de)现金储备。截至2023年末，公司经营性现金净流入高达9.55亿(yi)元(yuan)，同比增长31.8%，现金流的(de)强劲增长为其持(chi)续投资和运营提供(gong)了坚(jian)实的(de)财务(wu)保(bao)障(zhang)。现金及等价物达到20.44亿(yi)元(yuan)，同比增长5.8%，也进一步增强了公司的(de)财务(wu)安全性和灵活性。
在股东回报方面，绿城管理维持(chi)高派息政策，每(mei)股末期派息0.4元(yuan)，叠加每(mei)股特别派息0.1元(yuan)，对应派息率约100%，展现出公司对股东利益的(de)重视，以及对未来(lai)盈利能力持(chi)续增强的(de)信心。
资料来(lai)源：公司资料
3、小结
如今，在代建行业标准化、多元(yuan)化的(de)趋势下，绿城管理不论是在规模(mo)扩张、市场份额提升，还是在业务(wu)拓展方面都展现出强劲的(de)发展势头，展现出新的(de)成长潜力。相信随(sui)着盈利能力不断释放，市场也将会给予其新的(de)认可和价值评(ping)估。
同样，近期多家券商机构也对绿城管理的(de)增长给出了积极预期，如已有包括摩(mo)根士丹利、花旗银行、招银国际、海通(tong)国际、中(zhong)金公司、兴业证券、东吴证券、国信证券等券商给予公司“买入”、“跑赢行业”等评(ping)级，我们对其或许应当抱有多一些关注。