户口(kou)的含金量，可能(neng)主要体现在限购时期的买房资格上面，现在既(ji)然不限购了，那么买房送户口(kou)这个“大(da)福利”，就有(you)些打折扣了。
作(zuo)者｜贾(jia)拥民
均衡(heng)研究所学术顾(gu)问，浙江大(da)学跨学科中心特约研究员
连日来，随着中央层面明确提(ti)出房地产去库存和(he)各地纷纷解除房地产限购，户籍制度的大(da)幅松动也引起了广泛关注。
户口(kou)，再一次被赋予抢(qiang)人(ren)口(kou)、托楼(lou)市的光荣任务(wu)。
现在似乎已(yi)经形成了这样一种预(yu)期，也许在不久的将来，无论(lun)买不买房、无论(lun)是否属于(yu)高学历人(ren)群，在全国绝大(da)多数(shu)城(cheng)市都可以(yi)直接(jie)落户了。
“零门槛”即可落户，是不是意味着户口(kou)不值钱了？对房地产又有(you)什么影响？
01 房地产去库存倒逼新一轮户籍放松
事实上，早在5年前，国家层面就表态放开一般城(cheng)市落户限制，三四线(xian)城(cheng)市、弱二线(xian)城(cheng)市，开始集(ji)体奔向“零门槛落户”时代。
去年，中央多部门出台新政，提(ti)出放开放宽除个别超大(da)城(cheng)市外的落户限制，完善城(cheng)区常住人(ren)口(kou)500万以(yi)上的超大(da)特大(da)城(cheng)市积分落户政策。
这一轮房地产去库存对户籍制度形成了又一波冲击。明面上对落户的限制，除了几个一线(xian)城(cheng)市和(he)极少数(shu)特殊地方之外，已(yi)经几乎不存在了。
以(yi)南京为例。5月11日，南京宣布“买房即可落户”，规定(ding)只要在南京市城(cheng)镇(zhen)地区拥有(you)合法稳定(ding)住所（即取得合法产权住房），就可以(yi)申请本人(ren)户口(kou)迁入该(gai)住房，而且配偶、未婚子女、父母（超过法定(ding)退休年龄或(huo)已(yi)办(ban)理退休手续）也都可以(yi)申请办(ban)理户口(kou)随迁。
这个力度是相(xiang)当大(da)的。以(yi)前很多地方虽然说降低了落户条(tiao)件，但是实际上还(hai)是设置了一定(ding)的学历门槛、社保门槛的，而且只针对个人(ren)，配偶、子女和(he)父母通常不能(neng)一同获得户籍。
另一个有(you)代表性的城(cheng)市是杭州。
2023年7月，浙江省(sheng)政府办(ban)公厅宣布进一步放宽农业(ye)转(zhuan)移(yi)人(ren)口(kou)落户条(tiao)件，试行以(yi)经常居住地登(deng)记户口(kou)制度，落实合法稳定(ding)住所（含租赁）落户及配偶等直系亲属随迁政策，但是杭州除外。
到了2024年5月9日，杭州市宣布，在杭州市范围内购买住房，不再审核购房资格，而且规定(ding)在本市取得合法产权住房的非本市户籍人(ren)员，可以(yi)申请落户（实施细则尚未出台，但是至少会在现有(you)的积分落户框架内大(da)幅提(ti)高自有(you)产权住房的赋分权重，从来相(xiang)当接(jie)近于(yu)恢复购房落户）。
很显然，户籍制度这一轮放松，与房地产去库存密(mi)不可分。
根据诸葛(ge)数(shu)据研究中心不完全统计，截至5月9日，全国有(you)50多个城(cheng)市放松了房地产限购，成都、杭州、佛山、东莞(guan)、厦门、南京、苏州等22个大(da)城(cheng)市均宣布全面取消限购。
一线(xian)城(cheng)市则局部放松限购，如北(bei)京放松了五环外限购、深圳(chou)缩(suo)短(duan)非户籍人(ren)群的社保缴纳年限、广州放开了120平方米以(yi)上住宅的限购。
目(mu)前，只有(you)上海、北(bei)京、深圳(chou)、广州、天津和(he)海南仍保持了限购政策。
然而，放开限购之后，各地房价仍然跌势不止。因此许多地方又祭(ji)出了购房落户这一招，试图吸引更多人(ren)买房，以(yi)实现房价软着陆。
租房落户说到底也有(you)类似的目(mu)的。如果(guo)能(neng)够吸引更多人(ren)，那么显然会有(you)助(zhu)于(yu)支撑房地产需求(qiu)。
02 “户口(kou)”的含金量来自“物(wu)以(yi)稀为贵(gui)”
购房落户和(he)租房落户这两种户籍政策，虽然都是用来“抢(qiang)人(ren)、托楼(lou)市”的，但是就房地产去库存这个目(mu)的而言，购房落户的效果(guo)可能(neng)不一定(ding)有(you)想象中那么大(da)，长远(yuan)来看甚至可能(neng)还(hai)不如租房落户的效果(guo)。
这种说法初(chu)看上去有(you)点违背常识。
原因其(qi)实并不复杂：户口(kou)的含金量，可能(neng)主要体现在限购时期的买房资格上面，现在既(ji)然不限购了，那么买房送户口(kou)这个“大(da)福利”，就有(you)些打折扣了。
在宏观层面上，中国户籍制度一直在改革过程当中，虽然仍然没有(you)实现完全平等，且户籍身份仍然与医疗、社保、入学等重要民生问题相(xiang)关，但是总体方向一直是降低户籍身份与非户籍身份在各类待遇上的差(cha)异，让(rang)医疗、教育、社会保障等资源逐步与户籍脱钩(gou)，因此户口(kou)本身的福利含金量这些年来一直在下降。
再来看购房落户政策可能(neng)针对或(huo)者可能(neng)起到作(zuo)用的群体。
在首付比(bi)例和(he)房贷(dai)利率双双大(da)幅降低之后，购房压力无疑有(you)所减(jian)少，从而降低了刚性住房需求(qiu)者的“上车”难度。但是，购买难度的降低，并不能(neng)直接(jie)改变购房意愿。因为当人(ren)们(men)对收入增长的预(yu)期没有(you)变化（甚至预(yu)期收入还(hai)有(you)可能(neng)下降）的情况下，贷(dai)款加杠杆(gan)购房的意愿不会增强太多。更何(he)况现在房产资产已(yi)经占到了居民家庭财富(fu)的70％以(yi)上，除非有(you)明确的价格上涨预(yu)期，普通人(ren)的购房意愿是不会明显增强的。
从目(mu)前的15％首付比(bi)例来看，杠杆(gan)率已(yi)经达到了6倍多，如此高的杠杆(gan)率，似乎提(ti)供了比(bi)较好的“上车”机会，此时最(zui)纠结的可能(neng)是购房预(yu)算在3百万以(yi)上、1千万以(yi)下的人(ren)群，即通常所说“改善”层。因为即便用满了杠杆(gan)且30年还(hai)贷(dai)，每个月也仍然需要还(hai)贷(dai)两三万元甚至更多，即便不考(kao)虑这30年里的生活质量会不会下降，似乎风险也不小。
因此，有(you)两类房子，即房价足够低的房子，或(huo)者房价足够高的房子（位于(yu)核心城(cheng)市的核心地段、保值增值性和(he)流(liu)动性都很好的房子），在这次房地产去库存中可能(neng)会率先受益。
前者面对的预(yu)算最(zui)紧张的刚需群体，后者面对的是以(yi)投资为目(mu)的的高净值群体。
这样看来，购房落户政策，在一定(ding)程度上可能(neng)会落空，或(huo)者换句(ju)话说，原来想买的自然会买，原来不想买的也不会因为现在可以(yi)落户了就去买。
原因前面说了，只有(you)当户口(kou)与购房资格挂钩(gou)时，它的含金量才是高的；而当户口(kou)可以(yi)随房子附送时，它反而变成购房决策中一个不太相(xiang)关的因素了。
另一个因素是，在前些年的限购时期，真的想获得某个城(cheng)市的户口(kou)，或(huo)者试图通过获得户口(kou)来取得购房资格的人(ren)（无论(lun)最(zui)终目(mu)的是投资房地产，还(hai)是解决教育、医疗等问题），很多都已(yi)经如愿以(yi)偿了，因为除了北(bei)京之外，即便是上海，要取得户口(kou)实际操作(zuo)起来也比(bi)以(yi)前容易(yi)多了，真的有(you)心去拿(na)，很多普通人(ren)也有(you)机会的。
除了对高学历人(ren)才的优惠(hui)政策之外，上海还(hai)有(you)一个“急需紧缺人(ren)才职业(ye)目(mu)录(lu)”，现在已(yi)经扩大(da)到了100项，只要在目(mu)录(lu)内且拥有(you)相(xiang)应的证书，就可以(yi)走特殊人(ren)才引进通道，直接(jie)落户上海，包括保育师、家政服务(wu)员、养老护理员都有(you)资格。
03 “户籍管理”在全球(qiu)常见，只是要降低获得“户口(kou)”的门槛
在2021年，我们(men)很可能(neng)已(yi)经见证了我国房地产的历史性大(da)顶。大(da)多数(shu)人(ren)一般关注房价有(you)没有(you)下降，但是其(qi)实成交金额更能(neng)说明问题。2021年，我们(men)房地产的总销售额为18万亿元，2022年下降为13万亿元，2023年进一步下降为11万亿元，2024年第一季度大(da)约为1.9万亿元，年化后大(da)约为8万亿元（当然在史诗级楼(lou)市新政出台后，情况想必会有(you)所不同）。
房地产总销售额如此长时间、大(da)幅度的下降，是1998年房改以(yi)来的第一次。
对于(yu)房地产的这个历史性顶部，现在从官方到民间可能(neng)已(yi)经达成了一个基本共识。在这种情况下，对于(yu)普通个体购房者来说，考(kao)虑到自身收入提(ti)高的前景(jing)并不明朗，风险偏好明显提(ti)高的可能(neng)性并不大(da)。尽管仍有(you)一些房产，即核心城(cheng)市的核心房产，仍有(you)价格上涨的预(yu)期，但是有(you)能(neng)力购买那些房产的人(ren)，显然不属于(yu)需要专(zhuan)门出台刺激政策的对象，更何(he)况许多核心区域至今仍然处于(yu)限购当中。
用一句(ju)话来总结，就是当普通人(ren)预(yu)期自己未来没有(you)多少钱、预(yu)期房价可能(neng)不会上涨的时候(hou)，他们(men)的风险偏好不会提(ti)高，最(zui)多只能(neng)保持不变，无论(lun)出什么政策，可能(neng)都不会买房子。
这时要改变风险偏好，就可能(neng)需要外部的推动。
当房地产历史性大(da)顶已(yi)经出现这个共识形成之后，对房地产的需求(qiu)，可能(neng)就以(yi)居住为主了。这需要人(ren)口(kou)来支撑，从而让(rang)人(ren)们(men)把目(mu)光再一次聚焦到放松户籍制度上来。也许，这次房地产去库存打开了推进租房落户的时间窗(chuang)口(kou)。
近年来，《国务(wu)院关于(yu)进一步推进户籍制度改革的意见》等一系列户籍制度改革政策性文件陆续实施，《国家人(ren)口(kou)发展规划（2016—2030年）》也提(ti)出要加快户籍制度改革，实现以(yi)人(ren)为核心的城(cheng)镇(zhen)化。2021年3月，十三届(jie)全国人(ren)大(da)四次会议通过了“十四五”规划所提(ti)出的深化户籍制度改革的方案，放开放宽除个别特大(da)城(cheng)市以(yi)外的落户限制、试行以(yi)经常居住地登(deng)记户口(kou)制度。
然而，从2016年开始，常住人(ren)口(kou)城(cheng)镇(zhen)化率与户籍城(cheng)镇(zhen)化率之间的差(cha)距开始由缩(suo)小转(zhuan)为扩大(da)，至2020年，两者差(cha)距已(yi)高达 18.49个百分点，不仅未能(neng)实现《国家新型城(cheng)镇(zhen)化规划（2014~2020）》提(ti)出的与2012年相(xiang)比(bi)缩(suo)小2个百分点左右的目(mu)标，两者差(cha)距还(hai)扩大(da)了1.19个百分点。
这意味着数(shu)以(yi)亿计的人(ren)，工作(zuo)和(he)居住的地点是与他们(men)的户籍分离的，这些人(ren)当中，也许有(you)相(xiang)当一部分是愿意落户的。
浙江等省(sheng)市已(yi)经开始试点以(yi)经常居住地登(deng)记户口(kou)制度，但是进展并不太快。这一次房地产去库存，也许为加快推进以(yi)经常居住地登(deng)记户口(kou)制度（即租房落户）提(ti)供了机会。
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编辑｜刘军