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记者 孙蔚
如果你是房贷一族，会选择哪种还款方式？近期，多家银(yin)行在住(zhu)房按揭贷款方面推出了(le)“先(xian)息后本”“气(qi)球贷”等多种还款方式，甚至还有“月供本金低至1元”之类的宣传，引发人们广泛关注。在这种情况(kuang)下，如何(he)还款？是否合算？不同(tong)的还款方式又适合什么人群？《中国消费(fei)者报》记者对此进行了(le)采(cai)访。
多家银(yin)行“更(geng)新”还款方式
在房贷利率不设下限后，银(yin)行间的竞争愈加激烈。在低利率背景下，如何(he)从日益“内卷”的贷款市场中突围，成为(wei)各家银(yin)行亟须解决(jue)的问(wen)题(ti)。
近期，多家银(yin)行纷纷调整住(zhu)房按揭还款方式。例如，建设银(yin)行存量房贷可申请调整还款方式，降低月供，还款方式变为(wei)“先(xian)息后本”；部分分行针对新申请房贷的客户推出了(le)“轻松供”。兴业银(yin)行推出“随薪供”，可将存量房的房贷还款方式改为(wei)“先(xian)息后本”。平安银(yin)行则一口气(qi)推出4种特色还款方式，分别为(wei)“二阶段(duan)还款”“双周供”“轻松还”“气(qi)球贷”。
通过建设银(yin)行APP，房贷消费(fei)者刘先(xian)生(sheng)给记者做了(le)演示——在“我的贷款”栏目中，可以选择“还款计划调整”，进入“降低月供”的页面；针对“最低偿还”选项，本金最低可选1元，“降低期数”选项只能选择1—24期，“未还本金后期还款方式”只能选择“剩余(yu)期限每月分期摊还”。
刘先(xian)生(sheng)表示：“我尝试点(dian)击还款计算，想(xiang)看看利息总额，但页面只显示了(le)前3期的‘本金1元+利息’，并没有显示24期后的月供金额。目前这项业务的有些问(wen)题(ti)还不够明确(que)，比(bi)如到底本金加利息要还多少钱、申请后如果LPR下降还款利息是否也会下降等，这些问(wen)题(ti)都不清楚。”因(yin)此，他暂时并不打算变更(geng)还款方案。
这些新的还款方式都是什么意思？民生(sheng)银(yin)行北京航天桥支行客户经理卢女士(shi)对《中国消费(fei)者报》记者表示，各家银(yin)行对不同(tong)的还款方式都有相应的具体要求，不过总体而言，“先(xian)息后本”是指贷款放款之后，先(xian)支付利息，然后按还款约定支付本金的还款方式；“二阶段(duan)还款”是指前3年可以按月付息、无须偿还本金，然后在剩余(yu)贷款期限内按月等额本息还款，通常贷款期限不少于(yu)10年、不超过30年；“气(qi)球贷”是指借款人按约定的总期数计算每期月供，在贷款前期归还贷款本息，最后一期一次(ci)性(xing)偿还剩余(yu)本金。
采(cai)用新还款方式得算好账
在上述还款方式中，“先(xian)息后本”和(he)“气(qi)球贷”是最受消费(fei)者关注的类型(xing)，“气(qi)球贷”的消息还一度冲上社交(jiao)平台的热搜。
一部分消费(fei)者认(ren)为(wei)，“先(xian)息后本”每月还款不多，相当于(yu)变相降低了(le)购房门槛，短期内减轻了(le)还款压(ya)力。但也有消费(fei)者表示，这些新方式看似(si)初期月供压(ya)力较(jiao)小，但实际支付的利息总额更(geng)多，增加了(le)后续(xu)的还款压(ya)力。
那么，“先(xian)息后本”还款方式到底是否划算？记者对此进行了(le)演示计算（实际须以银(yin)行计算为(wei)准，下同(tong)）：以贷款总额100万元、时限30年、当下房贷新政(zheng)调整后首套房贷利率3.4%为(wei)准，按等额本息的还款方式来计算，每月需要偿还金额约为(wei)4434.81元，共需偿还利息总额为(wei)596533.09元；若按“先(xian)息后本”还款方式来计算，因(yin)为(wei)现有的“先(xian)息后本”还款方式大(da)多有期限设置、不能超长期选择，记者以前期36个月“先(xian)息后本”、每月还1元本金的还款方式来计算，则前36个月每月只需还1元本金，月供在2800元至2900元之间，前3年总利息为(wei)101999.88元，3年后还款利息共为(wei)529580.42元，总还款利息为(wei)631580.3元，较(jiao)等额本息还款方式利息多了(le)35047.21元。
针对“气(qi)球贷”，中原地(di)产首席分析师张(zhang)大(da)伟对记者表示，“气(qi)球贷”就是长贷短供，在前期分期偿还本息，剩余(yu)本金到期一次(ci)性(xing)偿还。因(yin)其(qi)前期每期还款金额较(jiao)小，在贷款到期日还款金额较(jiao)大(da)，“前小后大(da)”像是个气(qi)球，所以被命名为(wei)“气(qi)球贷”。他进一步表示：“如果选择了(le)‘气(qi)球贷’，千万要注意，低月供只是暂时的，如果没有规划好，气(qi)球的大(da)尾(wei)巴一点(dian)也容不得忽视。”
以贷款总额100万元、期限为(wei)5年、利率为(wei)5%计算，采(cai)用等额本息的还款方式，每个月月供约为(wei)18870元。如果在“气(qi)球贷”的还款方式下，约定前4年零11个月的月供金额为(wei)“贷款期限20年、还款方式为(wei)等额本息”的月供金额，则前4年零11个月每个月只需 6599元月供，大(da)约只是前者的三分之一，但是到了(le)最后一期，就需要一次(ci)性(xing)归还剩余(yu)本金83.7万元，以及当月3940元的利息。
而且(qie)，从还款结果来看，在等额本息的还款方式下，5年一共还了(le)113.27万元，利息为(wei)13.27万元；而在“气(qi)球贷”的还款方式下，总共还款金额约为(wei)123.08万元，利息为(wei)23.08万元，利息比(bi)前者增加了(le)约80%。
须根据自身需求合理规划
中央财经大(da)学证券期货研究(jiu)所研究(jiu)员(yuan)杨海平对记者表示，各家银(yin)行纷纷推出按揭贷款特色还款方式，一方面是响应政(zheng)策，支持房地(di)产企(qi)稳，另一方面，住(zhu)房按揭贷款仍然是相对优质的资产，商业银(yin)行希望通过灵活(huo)多变的方式吸引客户入场，优化信(xin)贷资产配置。
招联首席研究(jiu)员(yuan)董希淼则认(ren)为(wei)，“先(xian)息后本”“气(qi)球贷”等都是针对房贷客户还款方式做出的优化，只是“气(qi)球贷”针对的是新增房贷，“先(xian)息后本”主(zhu)要针对的是存量房贷。其(qi)主(zhu)要针对两类人群：一是短期内收入有所下降、还款压(ya)力较(jiao)大(da)的新市民；二是工作时间不长、但未来收入有望增加的年轻人。较(jiao)低的前期还款压(ya)力、灵活(huo)的还款方式能够帮助(zhu)他们减缓短期还款压(ya)力，在更(geng)长周期内平衡好收入和(he)支出。
易居研究(jiu)院研究(jiu)总监严跃进对记者表示，“先(xian)息后本”的还款方式比(bi)较(jiao)适合那些前期资金紧张(zhang)，但预计未来会有更(geng)多可支配资金的借款人。“气(qi)球贷”看似(si)能缓解借款人前期的经济压(ya)力，但是并不适合所有人。因(yin)为(wei)“气(qi)球贷”需要借款人有合理的还款规划，毕竟低月供只是暂时性(xing)的，一旦借款到期就需要一次(ci)性(xing)还清。所以“气(qi)球贷”比(bi)较(jiao)适合当下资金紧缺，但预期收入很高的人。
接受《中国消费(fei)者报》记者采(cai)访的多位业内人士(shi)均认(ren)为(wei)，预计未来银(yin)行会推出更(geng)多的创新举措来吸引客户。值(zhi)得注意的是，房贷还款方式没有绝对的优劣之分，适合自己的才是最好的，建议借款人基于(yu)个人和(he)家庭需求，仔细了(le)解各种房贷还款方式的特点(dian)，合理评估还款能力，根据自身需求合理规划，不可仅因(yin)为(wei)前期还款压(ya)力较(jiao)小而盲目选择。