中国网(wang)财经5月18日讯 国家统(tong)计局5月17日发布2024年4月份70个(ge)大中城市商品住宅销售价格(ge)变动情(qing)况。
多位专(zhuan)家分析认为(wei)，4月商品住宅销售价格(ge)总体持续下滑，同时跌幅进一步扩大，“以价换量”趋(qu)势加速。4月70城房价指(zhi)数反映出出现新情(qing)况和新压力(li)，说明积极(ji)去库(ku)存的紧迫性在增强。
在70城房价指(zhi)数发布当日，央行发布三条重磅楼市政策，被(bei)称为(wei)“房地产史上(shang)最(zui)宽松楼市政策”，专(zhuan)家们(men)分析认为(wei)此类(lei)政策有(you)助于未来后续新房二手房的库(ku)存进一步消化，提(ti)振全年房地产市场信心，对于年轻人、新市民买房，具有(you)极(ji)大的激励效应。
4月70城房价总体环比跌幅扩大 “以价换量”趋(qu)势加速
从4月份70城新房数据来看(kan)，环比上(shang)涨城市数量6个(ge)，较上(shang)月减少(shao)5城；其余64城环比下跌，占比约91%。4月70城平均环比为(wei)-0.58%，跌幅较上(shang)月扩大0.25个(ge)百分点；上(shang)涨城市平均涨幅0.17%，较上(shang)月收窄(zhai)0.09个(ge)百分点。从一二三线城市的房价指(zhi)数环比涨幅数据看(kan)，分别为(wei)-0.7%、-0.5%和-0.6%。同比涨幅则(ze)为(wei)-2.5%、-2.9%和-4.2%。
二手房方面，70城环比涨跌个(ge)数维持上(shang)月分布，依旧(jiu)仅有(you)1城环比上(shang)涨，其余69城环比下降。4月70城二手住宅价格(ge)平均环比为(wei)-0.94%，跌幅较上(shang)月扩大0.41个(ge)百分点。从一二三线城市的房价环比涨幅数据看(kan)，分别为(wei)-1.1%、-0.9%和-0.9%。同比涨幅则(ze)为(wei)-8.6%、-6.8%和-6.6%。
诸葛数据研(yan)究中心高级(ji)分析师关(guan)荣(rong)雪分析称，4月份，商品住宅销售价格(ge)总体持续下滑，同时跌幅进一步扩大，“以价换量”趋(qu)势加速。4月新房价格(ge)下行压力(li)进一步加重，70城价格(ge)总体环比跌幅结束三连(lian)收窄(zhai)局面，转现扩大之势，而且上(shang)涨城市数明显减少(shao)，创历史新低，下跌城市数占比主要份额。
在广东省住房政策研(yan)究中心首席研(yan)究员李(li)宇嘉看(kan)来，新房价格(ge)跌幅加大有(you)两(liang)方面原(yuan)因，一方面是(shi)3月份阶段性小(xiao)阳春需求(qiu)释放后，4月份季节性转淡；另一方面是(shi)近(jin)期(qi)市场需求(qiu)以刚需为(wei)主，主要转向“中低价位、中小(xiao)户型”的二手房。
李(li)宇嘉指(zhi)出，4月份，二手房表现明显好(hao)于新房。4月，16城二手房成交面积环比增长12%，同比下跌9%。另外，市场预期(qi)继续转弱(ruo)，新房和二手房成为(wei)竞争关(guan)系，且陷入降价循环。
易居(ju)研(yan)究院研(yan)究总监严跃进认为(wei)，4月份房价数据说明，市场形势出现了新变化，迫切(qie)要求(qiu)有(you)更精准更高效的去库(ku)存政策，以稳定房价和预期(qi)。
楼市重磅政策“三箭齐发” 提(ti)振房地产市场信心
与(yu)70城房价数据发布同日，央行接连(lian)发布三条重磅政策：首套和二套房贷最(zui)低首付(fu)款比例分别降至不低于15%和不低于25%，取消全国层面首套和二套房贷利(li)率政策下限，并下调个(ge)人住房公积金贷款利(li)率。
“此类(lei)购房政策是(shi)购房历史上(shang)非常罕见的宽松，或者(zhe)说是(shi)40年房地产发展(zhan)历史上(shang)最(zui)宽松的一次(ci)。”严跃进认为(wei)，三条重磅政策每条都具有(you)非常强的市场震撼力(li)，有(you)助于后续新房在内的库(ku)存进一步消化。并且对于今年全年的楼市行情(qing)、购房者(zhe)市场信心的提(ti)振、房企资金状况的全面改善等都具有(you)积极(ji)的作用(yong)。
李(li)宇嘉指(zhi)出，降低贷款利(li)率，降低收入乘数，意味着降低了月供，特别是(shi)在不限制利(li)率下限以后，月供可能会大幅度降低。再加上(shang)房价已经明显下跌，未来月供对于很多人来说将从“不可支付(fu)”转移到“可支付(fu)”。这对于年轻人、新市民买房，具有(you)极(ji)大的激励效应。
据测算，若以公积金贷款额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次(ci)公积金首套房贷利(li)率降低后，每月月供减少(shao)135元，累积30年月供减少(shao)4.85万元。
诸葛数据研(yan)究中心首席分析师王小(xiao)嫱分析称，以上(shang)三条政策从需求(qiu)端出发，降低购房门槛及购房成本，力(li)度较大，居(ju)民的购房门槛和房贷利(li)息成本降至历史最(zui)低。预计本次(ci)对提(ti)升成交活跃度有(you)明显效果，按照以往经验，中央政策的松动对市场信心的提(ti)升大于地方政策。
“总的来说，全面进入降成本阶段。这种降成本，主要是(shi)针对目前房地产市场供求(qiu)关(guan)系逆转，需求(qiu)主体转向新市民、年轻人、外来人口，必须要从降房价、降利(li)率、降税费等角度推进。预计，下一步住房交易的税费全面取消，进入放水(shui)养鱼、涵(han)养税源(yuan)的阶段。”李(li)宇嘉分析称。