澎湃新(xin)闻记者 栾晓娜
上海认真贯彻党中央、国务院部署，适应(ying)房(fang)地产市场供求关系(xi)的新(xin)变化，推动构建房(fang)地产发展新(xin)模(mo)式，更好满足居民刚性住房(fang)需求和多样化改善性住房(fang)需求，促进房(fang)地产市场平稳健(jian)康发展。5月27日，市住房(fang)城乡建设管理委、市房(fang)屋管理局、市规(gui)划资源局、市税务局等四部门联合印发《关于优化本市房(fang)地产市场平稳健(jian)康发展政策措施的通知》（以下简称《通知》）。
《通知》明确，上海将(jiang)进一步优化住房(fang)限购政策、支持(chi)多子女家(jia)庭合理住房(fang)需求、优化住房(fang)信贷政策、支持(chi)“以旧(jiu)换新(xin)”以及优化土地和住房(fang)供应(ying)等九(jiu)条(tiao)新(xin)措施，更好满足居民多元化居住需求，促进本市房(fang)地产市场平稳健(jian)康发展。《通知》自2024年5月28日起(qi)施行。
一、调整优化住房(fang)限购政策
为(wei)满足合理住房(fang)需求，服务人才安居，促进职住平衡，《通知》明确差异(yi)化、分(fen)区(qu)域调整优化住房(fang)限购政策，具体而言：
一是缩短非沪籍(ji)居民购房(fang)所需缴纳社保或个税年限。将(jiang)非沪籍(ji)居民购房(fang)所需缴纳社保或个税年限从“连续缴纳满5年及以上”调整为(wei)“连续缴纳满3年及以上”；新(xin)城以及南(nan)北(bei)转(zhuan)型等重(zhong)点区(qu)域的非沪籍(ji)人才购房(fang)从“连续缴纳满3年及以上”调整为(wei)“连续缴纳满2年及以上”，自贸区(qu)临港新(xin)片区(qu)的非沪籍(ji)人才购房(fang)继续执行“连续缴纳满1年及以上”规(gui)定。
二是扩大重(zhong)点区(qu)域非沪籍(ji)人才以及非沪籍(ji)单(dan)身人士购房(fang)区(qu)域。立足促进区(qu)域职住平衡，新(xin)城以及南(nan)北(bei)转(zhuan)型等重(zhong)点区(qu)域的非沪籍(ji)人才购房(fang)区(qu)域，扩大至所在区(qu)全域；非沪籍(ji)单(dan)身人士购房(fang)区(qu)域，扩大至外环内二手(shou)住房(fang)。
三是调整相关政策口径。取消离异(yi)购房(fang)合并计算(suan)住房(fang)套数规(gui)定，对夫妻(qi)离异(yi)后购房(fang)的，不再按离异(yi)前家(jia)庭计算(suan)拥有住房(fang)套数。调整住房(fang)赠(zeng)与规(gui)定，已赠(zeng)与住房(fang)不再计入赠(zeng)与人拥有住房(fang)套数。
四是支持(chi)企业购房(fang)用于职工租住。对企业购买小户(hu)型二手(shou)住房(fang)（系(xi)指(zhi)2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的二手(shou)住房(fang)）用于职工租住的，不再限定购买住房(fang)套数。
二、支持(chi)多子女家(jia)庭合理住房(fang)需求
《通知》强调支持(chi)多子女家(jia)庭合理住房(fang)需求，在住房(fang)限购和信贷等方面采取支持(chi)措施。
一是增购1套住房(fang)。对二孩及以上的多子女家(jia)庭（包括本市户(hu)籍(ji)和非本市户(hu)籍(ji)居民家(jia)庭），在执行现有住房(fang)限购政策基础上，可再购买1套住房(fang)。
二是优化首套住房(fang)套数认定。优化多子女家(jia)庭在个人住房(fang)贷款中首套住房(fang)认定标准，减少购房(fang)利息负担。
三、优化住房(fang)信贷政策
按照因(yin)城施策原则，调整本市新(xin)发放商(shang)业性个人住房(fang)贷款的有关政策：
一是首套住房(fang)商(shang)业性个人住房(fang)贷款利率下限调整为(wei)不低于相应(ying)期限贷款市场报价(jia)利率（LPR）减45个基点（调整后，5年期以上房(fang)贷利率下限目前为(wei)3.5%），最低首付款比例调整为(wei)不低于20%。
二是二套住房(fang)商(shang)业性个人住房(fang)贷款利率下限调整为(wei)不低于相应(ying)期限贷款市场报价(jia)利率（LPR）减5个基点（调整后，5年期以上房(fang)贷利率下限目前为(wei)3.9%），最低首付款比例调整为(wei)不低于35%；自贸区(qu)临港新(xin)片区(qu)以及嘉定、青浦(pu)、松江、奉(feng)贤、宝山、金山6个行政区(qu)全域继续实行差异(yi)化政策，二套住房(fang)商(shang)业性个人住房(fang)贷款利率下限调整为(wei)不低于相应(ying)期限贷款市场报价(jia)利率（LPR）减25个基点（调整后，5年期以上房(fang)贷利率下限目前为(wei)3.7%），最低首付款比例调整为(wei)不低于30%。
四、优化住房(fang)公积金个人贷款政策
进一步发挥(hui)住房(fang)公积金个人贷款支持(chi)居民合理住房(fang)需求的作用，优化住房(fang)公积金个人贷款政策。
一是提高贷款额度。对购买首套住房(fang)的职工，个人公积金（含补充公积金）最高贷款额度调整至80万元，家(jia)庭公积金（含补充公积金）最高贷款额度调整至160万元。多子女家(jia)庭贷款购买首套住房(fang)，最高贷款额度在此基础上上浮(fu)20%政策不变，即最高可达192万元。对购买第二套改善型住房(fang)的职工，个人公积金（含补充公积金）最高贷款额度调整至65万元，家(jia)庭公积金（含补充公积金）最高贷款额度调整至130万元。
二是降低首付款比例。申请公积金贷款购买首套住房(fang)的，最低首付款比例调整为(wei)20%；申请公积金贷款购买第二套改善型住房(fang)的，最低首付款比例调整为(wei)35%，所购住房(fang)在自贸区(qu)临港新(xin)片区(qu)以及嘉定、青浦(pu)、松江、奉(feng)贤、宝山、金山6个行政区(qu)的，最低首付款比例调整为(wei)30%。
五、支持(chi)居住困难家(jia)庭改善居住条(tiao)件
《通知》提出支持(chi)居住困难家(jia)庭改善居住条(tiao)件，对符(fu)合条(tiao)件的“以旧(jiu)换新(xin)”居民家(jia)庭，给(gei)予住房(fang)置换期间过渡租房(fang)、装修搬家(jia)等适度补贴，
一是补贴对象。自《通知》施行之日起(qi)，在一年内出售外环内2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的唯一住房(fang)，并购买外环外一手(shou)住房(fang)的居民家(jia)庭，可以向购入一手(shou)住房(fang)所在区(qu)房(fang)地产交易中心申请补贴。
二是补贴标准。按出售住房(fang)建筑面积实行分(fen)档定额补贴，建筑面积30平方米以下的，每套补贴标准2万元；住房(fang)建筑面积30～50平方米的，每套补贴标准2.5万元；住房(fang)建筑面积50～70平方米的，每套补贴标准3万元。在取得新(xin)购一手(shou)住房(fang)不动产权证书后领取补贴。
六、优化土地和住房(fang)供应(ying)
《通知》明确，上海将(jiang)进一步优化土地和住房(fang)供应(ying)。充分(fen)发挥(hui)城市总规(gui)的统领作用，合理把握区(qu)域规(gui)划时(shi)序(xu)和开(kai)发节奏、结(jie)构，着力提升土地资源配置效率，根(gen)据区(qu)域基础设施、公共配套、产业发展、市场需求等，实现高质(zhi)量精准供地。完善房(fang)地联动机制，差异(yi)化调整优化中小套型住房(fang)面积标准和比例要求，支持(chi)区(qu)域统筹、总体平衡，更好促进区(qu)域人口、土地、住房(fang)协调发展。
七、多举措保障住房(fang)民生
根(gen)据《通知》规(gui)定，上海还将(jiang)建立健(jian)全住房(fang)保障体系(xi)，探索通过国有平台公司等主体收购、趸(dun)租适配房(fang)源，优化住房(fang)保障供给(gei)；加(jia)快推进“两旧(jiu)一村”改造等城市更新(xin)，多渠(qu)道改善广大人民群众的居住条(tiao)件和环境(jing)质(zhi)量；提升住房(fang)品质(zhi)，支持(chi)建设绿色、低碳、智能、安全的好房(fang)子。同时(shi)，加(jia)强监测(ce)监管房(fang)地产市场，维护房(fang)地产市场秩序(xu)。
上海将(jiang)坚(jian)持(chi)因(yin)城施策，适应(ying)房(fang)地产市场供求关系(xi)的新(xin)变化，满足人民群众对优质(zhi)住房(fang)的新(xin)期待，统筹存量和增量、市场和保障，多措并举保持(chi)房(fang)地产市场平稳运行，推动构建房(fang)地产发展新(xin)模(mo)式，促进房(fang)地产高质(zhi)量发展。
八、部分(fen)专家(jia)观点
上海市房(fang)地产行业协会秘(mi)书长蒋慰如(ru)表示，新(xin)政优化本市房(fang)地产市场平稳健(jian)康发展政策措施，充分(fen)体现综合施策、精准施策。一是统筹市场和保障、存量和增量，出台包括优化供给(gei)、增加(jia)需求、保障民生等方面的政策措施，更好满足居民刚性住房(fang)需求和多样化改善性住房(fang)需求。二是针对当前本市房(fang)地产市场的基本情况和阶段性特点，充分(fen)体现区(qu)域性、差异(yi)化和精准性，体现问题导向，有利于更好引导市场预期，增强市场信心，促进本市房(fang)地产市场平稳健(jian)康发展。
“新(xin)政聚焦多措并举支持(chi)以新(xin)市民和青年家(jia)庭为(wei)主的合理住房(fang)需求。”上海师范大学房(fang)地产与城市发展研究中心主任崔光灿分(fen)析道：一是优化住房(fang)限购政策。包括缩短非沪籍(ji)居民家(jia)庭以及单(dan)身人士购房(fang)缴纳社会保险或个人所得税的年限，优化购房(fang)区(qu)域，取消离异(yi)购房(fang)限制，完善住房(fang)赠(zeng)与管理。二是调整住房(fang)信贷政策。保持(chi)差异(yi)化住房(fang)信贷政策框架，进一步调降首付款比例和房(fang)贷利率下限，降低居民购房(fang)门槛、减轻房(fang)贷利息负担。三是支持(chi)多子女家(jia)庭购房(fang)。包括在现有住房(fang)限购政策基础上，增购1套住房(fang)，优化首套住房(fang)认定标准，减少购房(fang)利息负担。同时(shi)，允许(xu)企业单(dan)位购买二手(shou)存量住房(fang)，用于作为(wei)职工居住，鼓励企业尽责，为(wei)青年职工、引进人才提供安居支持(chi)。
上海易居研究院研究总监严跃(yue)进表示，上海此次统筹存量和增量，对二手(shou)房(fang)盘活(huo)、认购等落实较多创新(xin)政策。同时(shi)，在“以旧(jiu)换新(xin)”政策方面，提出补贴模(mo)式。在主城区(qu)老旧(jiu)小住房(fang)消化同时(shi)，有力支持(chi)居住困难家(jia)庭改善居住条(tiao)件。
上海中原地产分(fen)析师卢文曦表示，新(xin)举措进一步优化了信贷政策，利率降低可以缓解月供负担。对于二套房(fang)的房(fang)贷利率从4.25%（非差异(yi)化地区(qu)）降低到3.9%。按最新(xin)利率计算(suan)，等额本息方式还款，贷款100万，30年，月供为(wei)4717元，总利息支出69.80万元，比原先分(fen)别减少约202元和7.3万元。金融(rong)政策组合会让购房(fang)者切实降低购买成本。这一系(xi)列(lie)新(xin)举措会进一步强化楼市企稳的心理预期，对刚需和改善性买家(jia)都释放出友好信号，预计6月楼市成交量有望企稳回升。
本期编(bian)辑 邹姗