作者 | 曹安浔????
编辑 | 周智宇
中国地产江湖风云变幻四十年，碧桂园、恒大轮番当了多(duo)年“民(min)营房企老大”，但他们都在(zai)这一轮房地产调整中跌落，现在(zai)，来自(zi)杭州的(de)滨江集团取代了他们，成了民(min)营房企新老大。
据克而瑞近日统计，今年前(qian)四个月，滨江集团以全口径销售额355.9亿元的(de)成绩，反超碧桂园、龙湖，位列民(min)营房企第一。
“民(min)营房企老大”换人背后，是地产江湖的(de)法则之变。历任民(min)营房企老大的(de)崛起仰仗于踩中风口、迎(ying)合了当时资本市场价值评判体系，但随着行业走过萌芽、土地红利、金融红利爆发等阶段，它们也不再挺立潮头(tou)。
即(ji)便是滨江这位新晋“民(min)营房企老大”，也在(zai)努力摆脱过去的(de)路径依赖，寻找地产行业下半场的(de)活法。
未来，“民(min)营房企老大”的(de)更迭速(su)度或许会更慢些(xie)。下半场里的(de)“民(min)营房企老大”，比拼的(de)会是区(qu)域的(de)深耕能力、产品力，经营业务的(de)软实(shi)力等等，这都是厚积薄发的(de)长期能力。一个全新的(de)时代，已然(ran)启幕。
突破
继去年带领滨江集团首入销售榜(bang)前(qian)十后， 杭州地产大佬(lao)、滨江集团董事(shi)长戚金兴(xing)在(zai)今年更进一步。
今年前(qian)四个月，滨江实(shi)现全口径销售额355.9亿元，比龙湖高出约三十亿元，位列全国房企第8，稳居民(min)营房企第1。滨江不再仅仅是杭州“地产一哥”，而是成为全国“民(min)营房企老大”。
这早有苗(miao)头(tou)。在(zai)去年滨江销售排名逆势提高两个位次，与龙湖一道，成为少数没(mei)有出险的(de)民(min)营房企“优等生”之后，今年在(zai)销售和土拍市场上，滨江发展势头(tou)愈加凶猛(meng)。
4月18日，上海一陆(lu)家(jia)嘴豪宅开盘6小时即(ji)售罄，单日揽金70.27亿元，让滨江嗅到了市场机遇。两天之后，滨江在(zai)杭州第三次土拍中豪掷74.17亿元摘得两宗地块，成为土拍中的(de)大赢家(jia)。
据克而瑞统计，前(qian)4个月，滨江已经斥资144亿元拿地，位列全国第4，这也是滨江近年来拿地排名最靠前(qian)的(de)一次，是民(min)营房企中的(de)拿地第一名。接下来滨江在(zai)地产销售规(gui)模上，也能借此继续保持领先优势。
重注杭州的(de)滨江是幸(xing)运的(de)，这座过去十年“中国地产第一城”，长期处于新房和二手房倒挂(gua)之中。滨江也吃(chi)尽(jin)市场红利，靠着在(zai)杭州把产品做出品质，以及审慎、尽(jin)量靠国内融资的(de)策略，让自(zi)己有着不错的(de)经营基(ji)本盘。
但它也由此与杭州深度绑定，如果不是这次杭州给出一系列政策大礼包，甚至杭州近8年限(xian)购时代终结，已经出现疲态的(de)杭州楼市或让滨江摔个踉跄。
去年全年，滨江实(shi)现营收704.4亿元，同比增长69.7%，但归母(mu)净利润为25.3亿元，同比下降32.4%，为近5年来首次下滑。
滨江也在(zai)年报中解释，归母(mu)净利润的(de)下滑主要(yao)受期内计提存货跌价准备增加的(de)影(ying)响。
杭州限(xian)购取消的(de)新政一定程度上缓解了滨江的(de)压(ya)力。
它也受益于此，股价连续多(duo)日上涨，截至5月16日收盘，滨江集团股价创(chuang)下年内新高，收盘价为9.14元/股，股价较年内低(di)点反弹超60%，总市值达284.39亿元。
中信建投表示，今年以来，杭州楼市下行压(ya)力较大，预计本次新政出台后，杭州楼市有望迎(ying)来企稳。
再次踩中政策风口，戚金兴(xing)是幸(xing)运的(de)，他也意识到滨江需要(yao)做出些(xie)改变。
按照(zhao)他2024年的(de)计划，滨江将继续推(tui)进实(shi)施(shi)“1+5”的(de)发展战略，即(ji)房地产主业之外，推(tui)进服务、租赁、酒店、养老和产业投资五大业务板块。
他也希望滨江能够摆脱对区(qu)域销售的(de)过度依赖，在(zai)经营业务上有更多(duo)的(de)突破。这也将决定，接下来滨江能否(fou)继续站稳“民(min)营房企老大”之位。
轮转
当滨江取代碧桂园走到舞台正中央，中国民(min)营房企发展史翻开了新的(de)一页。那个闭眼狂奔，房企、机构都以规(gui)模论天下的(de)时期，已然(ran)远(yuan)去。
过去的(de)地产行业，借着全国城镇化迅猛(meng)发展、金融红利爆发之利，创(chuang)造了一个个造富神话。
上世(shi)纪九十年代末，正是房地产市场混沌初开的(de)萌芽期。乘着改革开放的(de)浪潮，合生创(chuang)展董事(shi)局主席(xi)朱孟依凭借从香(xiang)港(gang)学来的(de)开发经验，在(zai)广(guang)州大举扩张，曾(ceng)经一年开发楼宇100多(duo)个，成为广(guang)州地产霸主。
2004年，合生创(chuang)展成为中国内地第一个销售额过百亿元的(de)房企、初代“民(min)营房企老大”。
彼时，万科创(chuang)始(shi)人王石(shi)都避其锋芒，曾(ceng)经说道：“万科不是地产航母(mu)，合生创(chuang)展才(cai)是中国房地产界真正的(de)航空母(mu)舰”。
随后的(de)房企，在(zai)资本的(de)助推(tui)下，为了融得更多(duo)钱、实(shi)现更高的(de)市值和行业地位，争相在(zai)全国开疆扩土，“高周转、高杠(gang)杆、高负债”的(de)模式被奉为行业第一圭臬。富力、恒大、碧桂园等陆(lu)续成为“民(min)营房企老大”。
期间，凭借类似(si)打法，还涌现了融创(chuang)、世(shi)茂等民(min)营房企巨头(tou)，和阳光城、旭辉等闽系千亿地产黑马。
然(ran)而，当2020年夏天“三道红线”终结地产金融红利，这些(xie)房企被反噬。
许家(jia)印、黄其森、林腾蛟、潘伟明等人被带走或逐渐沉(chen)寂，融创(chuang)董事(shi)会主席(xi)孙宏(hong)斌不得不到处奔走，熬白了头(tou)发才(cai)完成了债务重组；杨惠妍则主动降低(di)月薪(xin)至1万元，放话““家(jia)族肯定会砸锅卖铁支持公司”，以稳定人心。
行业经历三四年周期调整风暴后，贯通(tong)产业链上下游的(de)估值体系、融资体系、行业格局正在(zai)加速(su)重塑。
“规(gui)模为王”的(de)论调，越来越多(duo)被“现金为王”、“稳健为王”、“经营为王”的(de)声音淹没(mei)。
标普信用评级在(zai)近日一场研讨会中预测道，当行业充分调整并再度企稳后，基(ji)本面优质的(de)房企或仍将是行业内最具竞争力和信用韧性的(de)一批企业，比如龙湖、滨江等非国有类的(de)房企。
它们各有不同，或者像如龙湖凭审慎的(de)开发布局，积极转型经营性业务的(de)韧性构建起财务护城河，或者如滨江通(tong)过做精做细区(qu)域市场，称霸一方，但都有一个共同点，即(ji)稳健、财务自(zi)律(lu)、穿(chuan)越了多(duo)个周期。
未来，随着行业企稳复苏，逐渐走出混沌，民(min)营房企还将开启全新的(de)龙头(tou)争夺之战。届时，地产江湖也将再起风云。