“被(bei)高首付卡住的购房者终于等到(dao)楼市新政的春风。” 广州购房新政落地引发市场热议。记者采访业界人士普遍认为，广州的政策力(li)度超出了(le)预期，首付比例(li)的降低，特别是(shi)公积(ji)金支付首付的创新，无疑会吸引更多的刚(gang)需和(he)改善型购房者入市，提振市场信心。
新政落地后(hou)执行情况(kuang)如何(he)？记者今日致电广州多家银行了(le)解相关信息。有银行工作人员表示，“昨天就已经开始更新房贷最新优惠政策。”当(dang)被(bei)问到(dao)接下来个人住房贷款业务(wu)会否大增？这位工作人员称：“我觉得现在大家还是(shi)很理(li)性，刚(gang)需型购房者可能下手更果(guo)断一些。”
房贷首付比例(li)和(he)利率“一降到(dao)底”
5月28日，广州发布房地产新政，大力(li)度优化限购限贷限售政策。其中，首套房贷最低首付比例(li)为15%，取消(xiao)利率下限。具(ju)体调(diao)整为，对(dui)于贷款购买(mai)首套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例(li)调(diao)整为不低于15%，对(dui)于贷款购买(mai)第二套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例(li)调(diao)整为不低于25%。首二套均取消(xiao)利率下限。
据了(le)解，新政发布之(zhi)前，广州房贷主流银行执行的情况(kuang)是(shi)，首套首付比例(li)不低于三成，利率不低于LPR-10bp（3.85%）；二套首付比例(li)不低于四成，利率不低于+30bp（4.25%）。
值得一提的是(shi)，在此前的2023年8月30日，广州成为第一个官宣“认房不认贷”政策的一线城市。新政规定(ding)，二套房首付从70%下降至30%，房贷利率从5.03%降至4.50%。2023年11月14日，广州市住房公积(ji)金管(guan)理(li)中心关于优化个人住房公积(ji)金贷款有关事项的通知，首套房公积(ji)金贷款最低首付比例(li)为20%，二套房最低首付款比例(li)为40%。
因此，业内有声音(yin)传(chuan)出：此次调(diao)整可谓是(shi)“超出预期”。
按照新规定(ding)，非本市户籍居民家庭只需提供(gong)半年个税或社保(bao)证明，即可享(xiang)受(shou)本地家庭购房待遇(yu)。此外(wai)，广州还在全国范围内首次允许用公积(ji)金支付首套房首付款，这一创新之(zhi)举无疑会激(ji)发购房者的热情。
更重要的是(shi)，此后(hou)居民家庭和(he)企事业单位、社会组织等法(fa)人单位转让或办理(li)析产名下住房手续(xu)时不再审核取得不动产权证时间。这就意味着(zhe)，广州将正(zheng)式取消(xiao)限售政策。业界普遍认为，广州此次新政有助楼市成交量稳定(ding)复苏。
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓(xiao)表示，“5·17”高层定(ding)调(diao)公布新政后(hou)，本次广州因城施策，直接将房贷首付比例(li)和(he)利率“一降到(dao)底”，并(bing)进(jin)一步优化非本市户籍家庭限购政策，对(dui)于降低购房门槛、稳定(ding)市场供(gong)求关系具(ju)有重要意义，亦将为接下来广州楼市成交量的稳定(ding)复苏“保(bao)驾护航”。
广州市房地产行业协会专家委员邓浩(hao)志认为，在广州楼市去化压力(li)大的背景之(zhi)下“首付比例(li)的下调(diao)，对(dui)于广州释放购房需求起到(dao)非常积(ji)极的推动作用。”他预测，新政出台后(hou)，广州的新房和(he)二手房成交量将出现明显的上涨。但由于库存较大，房价短期内不太可能上涨，总体将保(bao)持稳定(ding)。
多家银行积(ji)极响应房贷新政落地
广州房贷新政今日正(zheng)式施行，各银行执行情况(kuang)如何(he)？奥一新闻(wen)记者致电广州多家银行了(le)解到(dao)，中国银行、农(nong)业银行、工商银行、建设银行、民生银行等目前已下调(diao)了(le)首套房和(he)二套房贷款的首付比例(li)和(he)贷款利率。
工商银行工作人员告(gao)诉记者： “昨天就开始调(diao)整了(le)，广州最新优惠政策是(shi)，首套房首付1.5成，利率LPR-55BP（3.4%）；二套首付2.5成，利率LPR-15BP（3.8%）；异地户口购房资格(ge)近6个月社保(bao)；取消(xiao)2年限售。” 记者进(jin)一步询问：“调(diao)整后(hou)个人房贷业务(wu)是(shi)否会出现爆(bao)发增长？”她表示：“不一定(ding)，我觉得现在大家对(dui)于买(mai)房还是(shi)很理(li)性的，刚(gang)需型购房者可能下手更果(guo)断一些。”
中国银行工作人员亦表示：新政发布后(hou)，中国银行已迅速响应广东市场利率定(ding)价自律机制的最新政策指导，对(dui)广州的个人住房贷款最低首付款比例(li)完成了(le)相应调(diao)整。
民生银行工作人员告(gao)诉记者：“广州主要银行5月28日就房贷利率达成共识，广州首套房利率3.4%（ LPR -55bp)，二套房利率3.8%（ LPR -15bp) ”他同时表示，民生银行于5月29日开始执行新政，下调(diao)首套房和(he)二套房贷款的首付比例(li)和(he)贷款利率。
房贷利率下限下调(diao)会否导致银行在房贷市场的竞争加剧，造(zao)成银行的净息差进(jin)一步收窄？国家金融监管(guan)总局数(shu)据显示，2023年，国内商业银行净息差降至1.69%，首次跌破1.7%关口。记者梳(shu)理(li)上市银行一季报发现，受(shou)到(dao)重定(ding)价时点较为集中等因素影响，商业银行净息差收窄趋势并(bing)未缓解。据央行数(shu)据，今年一季度一般(ban)贷款利率、企业贷款利率和(he)个人住房贷款利率分别较去年末下行8BP、2BP和(he)28BP。
有专家认为，对(dui)于银行来说(shuo)，新政在推动房贷业务(wu)量回升、改善资产质量的同时，也将带来新的息差压力(li)。但是(shi)从目前的机构测算来看，房贷新政对(dui)银行息差的影响相对(dui)有限。中金公司银行业分析师林英奇分析，按照全年新发放按揭贷款利率下调(diao)30BP的预期，相关调(diao)整对(dui)银行息差的负面影响约为0.8BP，对(dui)银行利润(run)影响较小。
刚(gang)需改善型购房者“精准受(shou)益”
值得注意的是(shi)，在不少中介人士看来，LPR的降低显然(ran)是(shi)“等等党”的一大胜利。记者近期走访发现，在部分热门楼盘，到(dao)访量与(yu)成家量均出现翻倍增长，一些观望多年、抱着(zhe)“再等等”情绪的购房者，逐渐萌生“上车”想法(fa)。
新政下，在广州买(mai)房到(dao)底能省多少钱？据克而瑞数(shu)据监测显示，今年4月广州商品住宅成交均价37132元/㎡。一位房产中介告(gao)诉记者，以此价格(ge)为例(li)，如果(guo)是(shi)100平方米的首套房，不含税的总价为371.32万元。首付比例(li)从30％降低至15％，约56万元，降低了(le)56万元。
假设公积(ji)金贷款120万元，剩下的商业贷款按照3.4％的利率来计算，贷款20年，则每月等额本息还款为1.39万元。相比新政前的利率每月可少还约700元，还款总额也能省下约14万元。
“降低首付比例(li)，让之(zhi)前一部分卡在门槛之(zhi)外(wai)的人有机会上车，再加上贷款利率的下调(diao)，对(dui)刚(gang)需型购房者可谓是(shi)精准受(shou)益。”一位房产中介表示。
在业内人士看来，随着(zhe)楼市新政逐步落地，将有利于提高楼市的活跃度。但由于库存较大，房价短期内不太可能上涨，总体将保(bao)持稳定(ding)。
据国家统计局官网显示，今年4月份，广州新建商品住宅销售价格(ge)同比下降6.9%，二手住宅销售价格(ge)同比下降10.2%。
广州中原研究发展(zhan)部发布的数(shu)据显示，4月份的广州二手房市场基本上延续(xu)3月份的热度，月度成交量保(bao)持在9000套以上水平。但对(dui)比去年同期，这一成交表现仍未达预期，尤其是(shi)在过去成交量占比较大的非核心区域，刚(gang)需客户的购房观望情绪较为浓厚，广州楼市全面复苏仍“任重道远”。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，在短期内，新政将提升交易的情绪和(he)规模，但政策效果(guo)会逐渐减弱。未来的发展(zhan)取决(jue)于国企入市收房情况(kuang)，以及政府(fu)在推进(jin)新型城镇化、公共服务(wu)均等化、住房保(bao)障等方面的供(gong)给端改革能否到(dao)位，从而实现新市民、外(wai)来人口的市民化，提供(gong)大规模的住房保(bao)障，并(bing)逐步替(ti)代商品房下滑(hua)，这是(shi)推动行业和(he)市场稳定(ding)的关键。
采写：奥一新闻(wen)记者 管(guan)玉慧