深圳5.28新政后，楼(lou)市出现了(le)割裂(lie)的一幕。
一边是轰轰烈(lie)烈(lie)回收的折扣，比如星(xing)河盛境御府(fu)、润宏城(cheng)、静安府(fu)、中海时光境等。
另一边则悄悄开盘卷出市场底价，比如位于龙华的景勋天(tian)著以及檀悦府(fu)。
似乎所有的项(xiang)目，都在心照不(bu)宣地抢着去化(hua)。
5月28日晚后，深圳楼(lou)市也迎来(lai)新的拐点。
市场上多个楼(lou)盘，准备涨(zhang)价，给出的口号是“涨(zhang)价在即，倒计时XX天(tian)”“6月1日起回收3%折扣”“优惠回收倒计时48小时”等。
虽然有点出乎意料，但依旧有开发商给出了(le)更低的价格。
位于龙华观澜的新房项(xiang)目似乎要(yao)卷回到2016年。
这两天(tian)，位于观澜的独栋(dong)新房景勋天(tian)著，共150套住宅，面积71—98㎡，备案均价4.97万/㎡，备案单价4.44万-5.38万/㎡，总价322万-530万/套，成为2021年后观澜新增供(gong)应备案价格相对较(jiao)低的项(xiang)目。
2021年8月，位于观澜的山水华庭开盘，共108套住宅，66-147平备案均价约4.76万/平，总价区(qu)间约299万—712万/套；
2021年9月位于观澜的鹏瑞颐璟府(fu)开盘，共1659套住宅，79-143平备案均价约447万-865万/套；
2021年12月位于观澜的御景华府(fu)开盘，共533套住宅，67-120平备案均价约327万-631万/套；
2022年3月位于观澜的万科启城(cheng)家园开盘，共679套住宅，79-115平备案均价约395万-710万/套。
而2016年及2018年，位于景勋天(tian)著旁的佳华领域广场开盘，推出89-142平户型，共774套，两次备案均价约为4.6万/平。
但作为次新房的佳华领域广场在今年3月成交(jiao)也回到了(le)2016年的开盘价附(fu)近。
今年3月18日，在绿中介平台上成交(jiao)一套88.42平户型，成交(jiao)总价仅410万，成交(jiao)单价约46370元(yuan)/㎡。
这意味(wei)着在价格方面，景勋天(tian)著如果没(mei)有折扣，几乎已(yi)经向周边的二(er)手房价格看齐。
不(bu)过，当前的深圳新房，一般情况下还会给出一定的折扣让利。
综合价格相信还会有一定的松动空(kong)间。
但是面对这样(yang)的市场，项(xiang)目到底给出多少的诚意才能真正打动市场呢？
一方面，项(xiang)目对比周边的项(xiang)目，自(zi)身的品质优势不(bu)算(suan)突出。
比如项(xiang)目因为占地面积小，只有独栋(dong)住宅，并没(mei)有地面花园空(kong)间，150户机动车位也仅有139个，28层附(fu)带(dai)的是三梯六户。
而旁边的佳华领域广场、深业泰然观澜玫瑰苑都是带(dai)地面花园的综合社区(qu)，即使是二(er)手小区(qu)各方面都相对要(yao)有优势。
另一方面，项(xiang)目周边还有其他供(gong)应预期。
因为未来(lai)附(fu)近不(bu)仅会有鸿荣源的旧改项(xiang)目，已(yi)经在建的项(xiang)目还包(bao)括规划建设拥有3栋(dong)住宅共191户的上观府(fu)。
这样(yang)一来(lai)，只有独栋(dong)楼(lou)体的景勋天(tian)著待未来(lai)观澜落成集中的居住板块后，将会略显孤单。
不(bu)过，作为刚(gang)需定位的项(xiang)目，依旧可以满(man)足家门口是地铁，近距离上学以及消费娱(yu)乐的需求。
因为项(xiang)目距离观澜站步行不(bu)到200米，北侧(ce)就是百佳华max city综合商业。
马路(lu)对面步行不(bu)到900米就是观澜中心学校，而且周边已(yi)经有很成熟的生活以及居住氛围，未来(lai)周边住宅全部兑现后，将建成观澜居住最集中的板块。
所以，如果项(xiang)目给出的优惠足够有诚意，去化(hua)未必会太难(nan)看。
和景勋天(tian)著同(tong)样(yang)没(mei)什么市场热度的是檀悦府(fu)。
这两个项(xiang)目直线距离约8公里左右。
檀悦府(fu)位于龙华中心，共610套住宅，面积62—117㎡，备案均价约5.67万/㎡，备案单价5.08万-6.22万/㎡，总价361万-728万/套。
作为龙华中心超级商圈(quan)辐(fu)射范围的项(xiang)目，相比一两年前的项(xiang)目，同(tong)样(yang)便(bian)宜了(le)不(bu)少。
直线距离檀悦府(fu)约350米的富基云珑府(fu)2022年12月开盘，251套住宅，面积64—155㎡，备案均价约6.39万/㎡，备案单价5.78万-6.88万/㎡，总价400万-1037万/套。
直线距离檀悦府(fu)约1公里的万福花园2021年12月开盘，1599套住宅，面积78—180㎡，备案均价约6.97万/㎡，备案单价6.57万-7.37万/㎡，总价526万-1246万/套。
而二(er)手房方面，距离项(xiang)目约800米的2016年小区(qu)卓能雅苑，今年3月成交(jiao)两套大户型，成交(jiao)均价都超过4.5万/平。
所以可以看到，作为紧挨壹方城(cheng)商圈(quan)以及坂田北商圈(quan)的项(xiang)目，相比一两年前，价格方面檀悦府(fu)也给出了(le)很大的让步，在众(zhong)多同(tong)地段(duan)的项(xiang)目中，有一定的价格优势。
不(bu)过，相对而言，项(xiang)目在舒适的步行范围内的配套，略显尴尬。
项(xiang)目距离龙华地铁站、坂田北地铁站步行都超过一公里，在建的25号线上油松站距离约100米，需要(yao)三五年才能开通(tong)兑现，为片区(qu)带(dai)了(le)活力。
周边的城(cheng)市面貌基本以自(zi)建房为主，住家的视觉一般般，小区(qu)附(fu)近的学校是新围小学和新华中学。
关注项(xiang)目自(zi)身的一些参数，3梯7户，总高47层，得房率为74.3%，车位1290个，会发现有一定的短板。
但是一定程度上，不(bu)到400万略低于同(tong)类(lei)项(xiang)目的总价，弥补了(le)这些短板。
换句话说，如果檀悦府(fu)出于自(zi)主层面考虑的话，即使门槛低，也需要(yao)谨慎考虑实用性。
所以，新供(gong)应的项(xiang)目，或(huo)许(xu)价格已(yi)经到了(le)阶段(duan)性的低位。
而且真的不(bu)敢(gan)想，房贷利率迈(mai)向3.5%，相比两年前，到底节约了(le)多少上车成本。
作者|醉(zui)酒大鲨鱼