当前，“以房养老”成了不少人养老的保障(zhang)方式，老年(nian)人将其名(ming)下房产转让给子(zi)女或亲属(shu)，通过房产置(zhi)换赡养。但是，如果子(zi)女获赠房产后不履行赡养义务，或者事先约定了“居住权”，但子(zi)女却要将房子(zi)卖掉，老年(nian)人的权益又该如何保障(zhang)呢？近日，新京报(bao)记者从北京市第二中(zhong)级人民法院获悉了一起相(xiang)关案例。
老人将房屋(wu)赠与女儿却被(bei)卖掉
家(jia)住北京市房山区的张某（化名(ming)）已年(nian)近七旬(xun)，家(jia)中(zhong)有女儿且只有一套100平方米左右的房屋(wu)。2021年(nian)2月，她与女儿秦某（化名(ming)）签订了一份《承诺(nuo)书》，写明：母亲张某自愿将自己名(ming)下的案涉房屋(wu)，以无偿赠与的方式赠送给女儿秦某，但保留自己有生之年(nian)在此赠与住房内永久性居住的权利。女儿秦某也郑重进行了承诺(nuo)，表(biao)示在接受(shou)赠与后，保证(zheng)对母亲尽生养死葬、赡养和善待义务，并且保证(zheng)母亲在案涉房屋(wu)内永久居住的权利。《承诺(nuo)书》最后母女两人和见证(zheng)人均签名(ming)并按了手印。随(sui)后，母亲又与女儿签订了制式的《赠与合同》，并在不动产登记中(zhong)心办理了房产过户手续，但未办理居住权登记。
在签订《承诺(nuo)书》及《赠与合同》后，母亲和女儿因为家(jia)庭事务产生矛盾。房子(zi)过户两个(ge)月后，女儿秦某背着母亲通过房产中(zhong)介与买房人签订了房屋(wu)买卖合同。年(nian)近七旬(xun)的张某觉(jue)得，这套唯一的房子(zi)一旦被(bei)卖，自己的养老就彻底失(shi)去了保障(zhang)，于是把女儿起诉到法院，要求撤销房产赠与合同。
北京市第二中(zhong)级人民法院法官肖大(da)明表(biao)示，本案中(zhong)，原告张某要求撤销对案涉房屋(wu)的赠与，被(bei)告秦某返(fan)还原告房屋(wu)及配合办理过户手续。
原告的主要理由是，自己当初同意将房子(zi)赠与女儿是附义务的赠与，女儿需履行赡养义务并保障(zhang)自己在案涉房屋(wu)的永久居住权益，女儿未对自己履行赡养义务且过户后很(hen)快将案涉房屋(wu)出售，违反(fan)了双方的约定，其有权撤销对房屋(wu)的赠与。
对此，被(bei)告秦某并不认(ren)可。秦某认(ren)为，赠与合同是双方真(zhen)实意思，房屋(wu)已经完成过户登记，不得任意撤销；且对父(fu)母的赡养义务是子(zi)女的法定义务，其若未赡养母亲，母亲可以要求其履行赡养义务，但无权撤销房屋(wu)赠与。
案件审理中(zhong)法院了解到，母女二人产生矛盾隔阂(he)的起因在于，母亲找(zhao)了一个(ge)后老伴儿，女儿认(ren)为后老伴过度干预母亲生活、左右母亲意志。
法院：撤销赠与合同并变更登记
该起案件原被(bei)告双方的争议焦点(dian)是：张某主张撤销房屋(wu)赠与是否具有事实和法律(lu)依据？
法院经审理认(ren)为，该类案件应当首要考查的是赠与合同是否约定了相(xiang)应义务。本案系保留房屋(wu)居住权益的赠与合同，不动产过户后原物权人继续使用不动产的约定并不违反(fan)法律(lu)、法规的强制性规定。赠与人将房屋(wu)所(suo)有权转移至受(shou)赠人，赠与人通过设置(zhi)居住权益条(tiao)款，保留其在房屋(wu)内居住的权益，故而保留居住权益可以作为房屋(wu)赠与合同所(suo)附义务。
此外，《民法典(dian)》也规定了民事主体(ti)可以通过合同设立居住权，对于合同的类型未作限制。从体(ti)系解释来看，此处的合同不仅包括通常意义上(shang)的民事合同，还包括涉及婚姻、收养、监护等身(shen)份关系的合同。居住权制度的产生基础是对具有特定身(shen)份关系人的权益的保护，而婚姻家(jia)庭领域的法律(lu)关系应是居住权的典(dian)型适用情景，家(jia)庭成员之间可以通过签订赠与合同并进行居住权登记的方式设立居住权。
本案中(zhong)，母亲张某对案涉房屋(wu)的赠与应系附义务的赠与，根据《承诺(nuo)书》的约定，所(suo)附义务为女儿秦某对母亲张某尽到赡养义务，并确保其对案涉房屋(wu)的居住权益。而女儿秦某在接受(shou)案涉房屋(wu)赠与及办理过户后不久，即与案外人签订房屋(wu)买卖合同，出售案涉房屋(wu)，构成对赠与合同所(suo)附义务的违反(fan)。基于以上(shang)情况，北京市二中(zhong)院最后判决：撤销双方就案涉房产签订的《赠与合同》，女儿秦某于判决生效十日内协助母亲将案涉房屋(wu)变更登记至母亲名(ming)下。判决后，双方均服判息诉，目前该判决已生效。
法院建议，老人在把房产赠与子(zi)女时(shi)，最好签署一份书面(mian)的赠与协议，把对房屋(wu)的居住权、子(zi)女对自己的赡养义务等重要事项都写入协议，并且到房屋(wu)管理部门对房屋(wu)的居住权进行登记，更好地保障(zhang)自己“老有所(suo)居、老有所(suo)养”。
新京报(bao)记者 慕宏举
编辑 甘浩
校对 刘越