没办法(fa)，凑热闹是祖传的爱好。
这两天，深(shen)中通道通车堵上了热门——原本预期30分钟的路程，首天开通堵成了将近两个小时。
原因很简单，有热情的市民停车在桥边拍照打(da)卡。
这样的热闹，上一次貌似还是2018年(nian)港珠澳大桥全(quan)线(xian)通车那会。
但这次深(shen)中通道开通意义又大有不同。
一方面，深(shen)中通道是当前世界上综合建设难度最高的跨海集群工程，另一方面是连通深(shen)圳都市圈、广(guang)州都市圈和珠江口(kou)西岸都市圈的唯一大通道。
所以站在楼(lou)市的角度，有人说利好中山楼(lou)市，也有人认为利好临(lin)深(shen)的惠州楼(lou)市，更(geng)有人认为利好深(shen)圳楼(lou)市。
那么到底真正利好哪里？
双(shuang)城通勤尘埃落定(ding)
2018年(nian)是中山楼(lou)市的高光时刻。
根据乐(le)有家研究中心(xin)《2018年(nian)中山楼(lou)市年(nian)报》数据显示——
这一年(nian)深(shen)中通道确定(ding)开工；
这一年(nian)中山拍出13宗住宅用地，平均楼(lou)面价达到近5年(nian)的高峰6112元/㎡，其中位于石岐区康华中片区最高楼(lou)面价高达约8000元/㎡；
这一年(nian)中山一手住宅去化周期从1月维持在40个月以上的高位迅速下(xia)降到12月的9.2个月；
这一年(nian)中山一手住宅网(wang)签(qian)65088套，环(huan)比(bi)上涨(zhang)154%，网(wang)签(qian)均价达到近5年(nian)的高位约13828元/㎡，全(quan)市的成交均价也跨入(ru)了万元门槛，其中东区以20050元/㎡、坦(tan)洲镇以18247元/㎡、火炬开发(fa)区以18178元/㎡分别占据网(wang)签(qian)价的前三，而备案均价最低的阜沙(sha)镇也达到了9301元/㎡；
这一年(nian)，中山本地购房者比(bi)例从51%上涨(zhang)到77%，深(shen)圳客成了中山楼(lou)市外来客购房者占比(bi)最多的群体，达到了8%。
而这一年(nian)，同样也是中山靠近深(shen)中通道很多楼(lou)盘(pan)的高光，一些项目卖到了两万多一平。
比(bi)如(ru)位于中山火炬区的中铭新(xin)达城，2018年(nian)备案均价达到了21600元/㎡，方直香山墅备案均价达到了20685元/㎡，富逸城臻(zhen)誉备案均价达到了20678元/㎡，君华新(xin)城备案均价达到了20081元/㎡。
这几(ji)乎和深(shen)圳坪山区的一些新(xin)房项目差不多的价格了，并且当年(nian)中山楼(lou)市的一些项目销售甚至都要挑着客户服(fu)务。
2018年(nian)，位于坪山的深(shen)圳首宗“双(shuang)限地”项目碧桂园凤凰国际(ji)公馆692套住宅入(ru)市，均价30590元/㎡，最低单价25487元/㎡，最高单价32295元/㎡；
2018年(nian)4月位于坪山的奥园翡(fei)翠东湾(wan)二(er)期推出342套住宅，备案均价30500元/㎡，最低单价27199.62元/㎡，最高价33688.43元/㎡，曾经还打(da)折打(da)到均价约2.8万/平。
所以，可以看到当年(nian)在深(shen)中通道概念的加持下(xia)，即使两万多一平的价格，也能够(gou)被市场接受。
但如(ru)今(jin)深(shen)中通道正式开通，过去多年(nian)的概念终于尘埃落定(ding)。
以66元单程深(shen)中通道大桥段收费计算一个月66元*2*22天*12个月=34848元过桥年(nian)费（不包含油费、电费、停车费等）以10年(nian)为单位，过路费则累计可达35万。
这还只(zhi)是深(shen)中通道24公里大桥费用，这两天已经体验自驾的网(wang)友全(quan)程实际(ji)真正收费还要再贵三分之一左右。
有网(wang)友从珠海拱北到龙华实际(ji)高速费用达到90元；
有网(wang)友从中山小榄泰昌B站收费站出发(fa)到深(shen)圳宝(bao)安(an)区的塘头站，自驾高速收费单程103.41元；
也有从中山市城区收费站到深(shen)圳南山区前海收费站，自驾高速单程收费79.98元。
（来源:网(wang)络媒体截图）
（来源:百度地图及网(wang)络截图）
可以看到，虽然通勤时间(jian)大约一两小时，与很多深(shen)圳本地上班(ban)族(zu)轨道交通通勤时间(jian)差不多，但交通成本明显就失去了当初(chu)想象的性价比(bi)。
可能有人会说，每(mei)天自驾车通勤并不现(xian)实，选(xuan)择城际(ji)大巴更(geng)合适——深(shen)中城际(ji)巴士已开通，一趟15—18块，可到达罗湖(hu)大剧院地铁站附近上班(ban)。
但即便成本能降下(xia)来，路程拥堵的不确定(ding)性也让通勤一族(zu)的生活沉没成本被拉升，长久通勤的情绪(xu)疲惫也容易被放大。
这样一来，中山作为深(shen)圳睡城的先天性区位优势，刚需(xu)最后的堡垒也就必须回(hui)归到现(xian)实了。
真正的性价比(bi)
可以说，一座桥能够(gou)牵动千万人的心(xin)，真的很罕见。
毕(bi)竟按照设想，深(shen)中通道可以让中山实现(xian)交通一体化，接受深(shen)圳资源的辐射。
但立足楼(lou)市，当中山喊出了“宜居城市”的口(kou)号时，就代表着临(lin)深(shen)的房产中，惠州临(lin)深(shen)的区域便更(geng)具备优越性了。
一方面，惠州临(lin)深(shen)位置的大亚湾(wan)区域，可以有深(shen)圳14号线(xian)地铁接驳，通达深(shen)圳市中心(xin)福田时间(jian)约1小时，并且轨道通勤时间(jian)更(geng)具备确定(ding)性。
另一方面，通勤成本也更(geng)低，每(mei)个月交通成本可控制在约600-800元。
第(di)三是目前临(lin)深(shen)的惠州大亚湾(wan)新(xin)房，价格在9000-15000元/㎡，如(ru)果算上开发(fa)商促销折扣则更(geng)加便宜。
（来源:中介平台）
而惠州的二(er)手房，也出现(xian)了6000—8000元/㎡报价。
比(bi)如(ru)距(ju)离沙(sha)田地铁站约4公里的万祥豪苑近期挂盘(pan)一套单价约6000元/㎡的精装144平户型，大亚湾(wan)最典(dian)型的楼(lou)盘(pan)龙光城北区挂盘(pan)一套92平户型的毛坯三房，总价约78万。
（来源:房产群聊）
如(ru)果考虑到深(shen)圳车牌限号，中山通勤还需(xu)要再买一个几(ji)万块的深(shen)圳车牌，那么自驾10年(nian)的成本已经足够(gou)在临(lin)深(shen)的惠州0首付供(gong)一套刚需(xu)房。
而除了惠州，如(ru)果聚(ju)焦自住，了解深(shen)圳的住房结构就会发(fa)现(xian)，实际(ji)上深(shen)圳的住房性价比(bi)也在慢慢体现(xian)。
在中山2万出头的价格上，再加一点点杠杆已经可以上车深(shen)圳的人才房、安(an)居房。
比(bi)如(ru)位于光明新(xin)湖(hu)的润(run)宏城项目，配售均价为2.429万元/㎡，深(shen)铁睿著广(guang)场配售均价2.71万元/平，天健和瑞府配售均价2.9万元/平，位于宝(bao)安(an)区松岗的深(shen)铁璟城配售均价2.88万/平，位于龙光宝(bao)龙的安(an)居颢龙苑配售均价2.31万/平。
即使无法(fa)上车深(shen)圳具备保障(zhang)属性的住房，把通勤成本节省下(xia)来也能在深(shen)圳租住到环(huan)境(jing)更(geng)好，配套更(geng)多的地段。
更(geng)重要的是，深(shen)圳的软实力藏在容易被忽略的地方。
比(bi)如(ru)教育上的资源优势。纵观深(shen)圳，排(pai)除本地的一些名校或者老(lao)牌学校，无论是私立普通学校，还是公立学校，学校的设施设备齐全(quan)，硬件配置以及师资力量，都不错。
一些新(xin)建设的学校拥有艺术中心(xin)、科创(chuang)中心(xin)、智慧校园平台、室内体育馆、恒温游泳馆、智慧图书馆是比(bi)较常见的配置。
比(bi)如(ru)深(shen)圳的文体艺术氛围浓厚，基本上每(mei)个区都有美术馆、博物馆、图书馆、体育馆以及文化生态公园。
再比(bi)如(ru)深(shen)圳拥有源源不断的人才交流，每(mei)年(nian)都有大大小小的人才论坛，科技论坛，创(chuang)新(xin)成果展示、国际(ji)展会等。
这些都是深(shen)圳的城市软实力。
所以，对比(bi)之下(xia)选(xuan)择惠州临(lin)深(shen)或者深(shen)圳的性价比(bi)也就更(geng)加明显了。
作者|醉酒大鲨鱼