中(zhong)新网5月27日(ri)电(中(zhong)新财经记者 左宇坤)一线城(cheng)市上(shang)海，对房地产(chan)市场放出了“连环招”！
5月27日(ri)，上(shang)海发布《关(guan)于(yu)优(you)化(hua)本市房地产(chan)市场平(ping)稳健康发展政策(ce)措施的通知》(以下简称《通知》)。分析认为，上(shang)海政策(ce)优(you)化(hua)涉及(ji)内容丰富，覆盖外地户籍、人(ren)才、单身、离异、企业、多孩家庭、赠予等层面，更好落实服务安居导向。
调整限购，业内称力度大、影(ying)响直接
“上(shang)海本次新政最(zui)大的特点就是限购政策(ce)的大幅度的调整。”镜鉴咨询创(chuang)始人(ren)张宏(hong)伟直言(yan)，无论是全市范围的限购资格的调整，还是针(zhen)对新城(cheng)的、针(zhen)对多子女家庭的，新政之后(hou)符合购房资格的群(qun)体很明显会增加不少。
限购政策(ce)的调整中(zhong)，面向人(ren)群(qun)最(zui)广(guang)的是将非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从“连续缴纳满5年及(ji)以上(shang)”调整为“连续缴纳满3年及(ji)以上(shang)”。
人(ren)才购房方面，将新城(cheng)以及(ji)南北(bei)转型等重点区域的非沪籍人(ren)才购房相应从“连续缴纳满3年及(ji)以上(shang)”调整为“连续缴纳满2年及(ji)以上(shang)”，自贸区临港新片区的非沪籍人(ren)才购房继续执行“连续缴纳满1年及(ji)以上(shang)”规定。
“政策(ce)中(zhong)限购放松的力度最(zui)大，对市场的影(ying)响也最(zui)直接，新城(cheng)及(ji)宝山、金(jin)山区域的限购缩短至2年对于(yu)外围区域的新房去化(hua)将起到重要推(tui)进作用。”58安居客研(yan)究院院长张波认为。
而此前已经历过调整的单身人(ren)士购房要求，《通知》最(zui)新规定为：将新城(cheng)以及(ji)南北(bei)转型等重点区域的非沪籍人(ren)才购房区域，扩大至所在区全域；非沪籍单身人(ren)士购房区域，扩大至外环内二手住房。
对于(yu)离婚买房，则取(qu)消(xiao)离异购房合并计算(suan)住房套数规定，对夫(fu)妻离异后(hou)购房的，不再(zai)按离异前家庭计算(suan)拥有住房套数。调整住房赠与规定，已赠与住房不再(zai)计入赠与人(ren)拥有住房套数。
张波认为，以上(shang)两(liang)点旨在取(qu)消(xiao)一些不适应当前情(qing)况的限制(zhi)性(xing)措施，以保障自住型需求。
此外，《通知》对二孩及(ji)以上(shang)的多子女家庭(包(bao)括本市户籍和非本市户籍居民家庭)也提供了新的房票，在执行现有住房限购政策(ce)基础上(shang)，可再(zai)购买1套住房。同时支持企业购房用于(yu)职工居住，对企业购买小户型二手住房(系指2000年前竣工、建(jian)筑面积在70平(ping)方米及(ji)以下的二手住房)用于(yu)职工租住的，不再(zai)限定购买住房套数。
降低首付，持续降低房贷(dai)门槛
在限购政策(ce)调整的基础上(shang)，《通知》降低了首付比例，降低了符合购房资格群(qun)体的购房门槛。
具体来看，首套住房商业性(xing)个人(ren)住房贷(dai)款最(zui)低首付款比例调整为不低于(yu)20%。二套住房商业性(xing)个人(ren)住房贷(dai)款最(zui)低首付款比例调整为不低于(yu)35%，自贸区临港新片区以及(ji)嘉定、青浦(pu)、松江、奉贤、宝山、金(jin)山6个行政区全域实行差异化(hua)政策(ce)，最(zui)低首付款比例调整为不低于(yu)30%。
结合对限购和首付的调整来看，张宏(hong)伟认为，当下上(shang)海楼市处于(yu)调整状态(tai)，外环以外的供应量增加，以五大新城(cheng)为代表的上(shang)海外环外市场需求偏弱，基本是以价换量的状态(tai)。而上(shang)海外、中(zhong)环以内的中(zhong)高端房源(yuan)虽然上(shang)半年畅销，但下半年豪宅市场将迎来集中(zhong)入市。因此本次调整能让更多购房需求入市，带动(dong)成交量在接下来两(liang)个月的回升。
下调利率，30年百万贷(dai)款少还14余万利息
房贷(dai)利率也应声而落。《通知》明确，首套住房商业性(xing)个人(ren)住房贷(dai)款利率下限调整为不低于(yu)相应期限贷(dai)款市场报价利率(LPR)减45个基点(调整后(hou)，5年期以上(shang)房贷(dai)利率下限目前为3.5%)。
二套住房商业性(xing)个人(ren)住房贷(dai)款利率下限调整为不低于(yu)相应期限贷(dai)款市场报价利率(LPR)减5个基点(调整后(hou)，5年期以上(shang)房贷(dai)利率下限目前为3.9%)；自贸区临港新片区以及(ji)嘉定、青浦(pu)、松江、奉贤、宝山、金(jin)山6个行政区调整为不低于(yu)相应期限LPR减25个基点(调整后(hou)，5年期以上(shang)房贷(dai)利率下限目前为3.7%)。
“以重点区域二套房认购、100万贷(dai)款本金(jin)、30年等额本息偿还方式为例，调整前的月供为5008元，调整后(hou)的月供为4603元，减少405元；调整前的利息支出总额为802739元，调整后(hou)为657019元，减少145720元。”上(shang)海易居房地产(chan)研(yan)究院研(yan)究总监严跃进表示。
中(zhong)指研(yan)究院上(shang)海高级分析师陈炬(ju)兰(lan)提到，2024年1-4月，上(shang)海商品住宅(不含保障房)成交面积为193.92万㎡，同比降幅仍较大。与此前的“渐进式”放松政策(ce)不同，本次上(shang)海政策(ce)调整针(zhen)对性(xing)更强、力度更大、涉及(ji)范围更广(guang)，通过降成本、降门槛、调整供应及(ji)刺激需求等方式，对信贷(dai)、限购、土地供给(gei)等方面进行调整。
响应趋势，创(chuang)新补(bu)贴“以旧换新”
根据中(zhong)指研(yan)究院不完全监测(ce)数据，截至5月27日(ri)，全国已有超70城(cheng)表态(tai)支持住房“以旧换新”“收旧换新”，但仍处于(yu)政策(ce)探索阶段。在这样的趋势下，上(shang)海也提出对符合条件的“以旧换新”居民家庭，给(gei)予住房置换期间过渡租房、装修搬家等适度补(bu)贴。
“上(shang)海此次统(tong)筹存量和增量，对二手房盘活、认购等落实较多创(chuang)新政策(ce)。尤其是创(chuang)新性(xing)提出两(liang)种补(bu)贴模(mo)式，在主城(cheng)区老旧小住房消(xiao)化(hua)同时，有力支持居住困难家庭改善居住条件。”严跃进表示。
张波还指出，对于(yu)单身人(ren)士二手房购房扩大至外环内二手房，更多也是考虑承接置换需求的“以旧换新”，带动(dong)大量二手房成交，以促进置换链(lian)条打通。
张波认为，总体来看本次政策(ce)的力度明显加大，并且限购门槛降低会提升购房需求，预计上(shang)海部分区域的供大于(yu)求态(tai)势会发生(sheng)转变，部分区域的成交量短期内会得到明显提升。
“目前一线城(cheng)市楼市政策(ce)里，上(shang)海力度最(zui)大。上(shang)海这次为其他一线城(cheng)市做(zuo)了样板(ban)，接下来其他一线、强二线城(cheng)市在限购、降首付、房贷(dai)利率下调等会有进一步宽松举措。”张宏(hong)伟说。