2024年(nian)开(kai)年(nian)以来，金融支持地产(chan)的政策不断加码升级。
1月，地产(chan)融资协(xie)调机制出台并在(zai)各(ge)地落地见效，当前已有超9000亿元通过审批；4月，中央政治局会(hui)议明确(que)提出“统筹(chou)研(yan)究消化存量房产(chan)和优化增量住房的政策措施(shi)”；5月，央行发布“517新政”，力度空前，被称为史上最宽松的房贷政策。目前，上海、广州、深圳等多个(ge)城市已密集发布跟进政策。
总体来看，上述政策均(jun)要求银行业从供需两端支持房地产(chan)行业发展(zhan)。值得注意(yi)的是，从供给端观察，银行响(xiang)应保交付、去库(ku)存的政策支持房企融资，在(zai)“应贷尽贷”下也逐渐形成更为理性、细(xi)致的房贷投放策略；从需求端观察，首付比例、房贷利率的下调，有利于居民房贷成本(ben)的下降，对(dui)银行应对(dui)客户提前还款也有一定(ding)抵(di)补作用，但银行仍需直(zhi)面如何平(ping)衡息差下行的问题。
政策组(zu)合拳力度空前
5月17日金融监(jian)管部门加大住房金融政策支持力度后，全国多省份迅速(su)响(xiang)应。值得一提的是，上海、广州和深圳的个(ge)人房贷首付比例及(ji)房贷利率下限均(jun)创下历史新低(di)。
具体来看，央行、国家金融监(jian)管总局出台的最新政策，调整了(le)个(ge)人住房贷款最低(di)首付款比例，首套和二套住房商业性贷款最低(di)首付款比例分(fen)别下调至15%、25%；同时，取消了(le)全国首套房和二套房个(ge)人商业贷款利率政策下限。
随后，广东19个(ge)地市以及(ji)湖北、云南(nan)、山西(xi)、甘肃、河北、陕西(xi)、宁(ning)夏、广西(xi)、重庆(qing)等省（区、市）宣布取消当地首套房和二套房贷款利率下限。近日，上海、广州和深圳等一线城市也宣布跟进，纷纷出台重磅楼市政策。
从房贷利率调整的幅度来看，各(ge)地各(ge)异(yi)，体现了(le)楼市新政中强调的因城施(shi)策原则。
例如，广州此轮“松绑(bang)”在(zai)一线城市中力度最大，现行楼市政策也为一线城市中最为宽松的，首付比例执(zhi)行最低(di)标准（即首套15%、二套25%）并取消利率下限；上海首套房贷款利率下限调整为不低(di)于LPR（贷款市场报价利率）减45个(ge)基点，最低(di)首付款比例调整为不低(di)于20%；深圳的首套房个(ge)人住房贷款利率下限，也调整至LPR减45个(ge)基点。
金融支持房地产(chan)企业融资也已落地见效。从银行对(dui)房地产(chan)企业的投放看，2024年(nian)以来，地产(chan)信贷已实现了(le)“超额投放”。根据国家金融监(jian)管总局披露，截至一季度末(mo)，房地产(chan)开(kai)发贷款展(zhan)期(qi)余(yu)额同比增长147%。此外，根据央行数据，一季度房地产(chan)开(kai)发贷净(jing)投放达到8800亿元，远高于2023年(nian)全年(nian)净(jing)投放的1900亿元。近几年(nian)，房地产(chan)开(kai)发贷款占比一直(zhi)在(zai)压降，从2019年(nian)末(mo)的7.33%下降至2023年(nian)末(mo)的5.42%,但是今年(nian)一季度出现“上翘”，达到了(le)5.57%。
房地产(chan)信贷数据的增长，得益于房地产(chan)融资协(xie)调机制的推进。
根据国家金融监(jian)管总局披露，截至5月16日，全国297个(ge)地级及(ji)以上城市已经建立了(le)融资协(xie)调机制，“白名单”项目贷款审批金额已达到9350亿元。
银行稳(wen)定(ding)息差有压力
“517新政”提出“不设按揭利率下限”，将首付比例降至历史新低(di)，完全打开(kai)了(le)贷款利率下限。
房贷利率与首付比例的调整，有利于加快居民释放购买力需求。同时，值得注意(yi)的是，房地产(chan)贷款利率的持续调整，也对(dui)银行净(jing)息差和经营利润带来一定(ding)的压力，后续银行如何平(ping)衡息差，成为资产(chan)负债管理的重要课题。
从个(ge)人住房贷款规模看，5年(nian)前个(ge)人住房贷款占据贷款投向的比重几近两成，此后不断下降，但当前仍然占据不低(di)于15%的比重。尽管如此，个(ge)人住房贷款的总量还是维持增量状态，是资产(chan)端收益率较高的重要优质资产(chan)。可以预见，房贷降息是后续影响(xiang)银行净(jing)息差的重要因素。
回溯(su)来看，银行房贷利率自2021年(nian)10月达到最高点后，至今已下降了(le)200多个(ge)基点。2023年(nian)末(mo)，银行业的息差已经跌破1.7%，降至1.69%。如何稳(wen)定(ding)息差，已成为银行业的共(gong)性挑战。
近年(nian)来，银行业息差持续收窄，源于资产(chan)端和负债端的收益并不是同步(bu)调整，尤其是资产(chan)端的收益下滑(hua)较快。自2019年(nian)8月LPR改革(ge)以来，银行业经历了(le)多次LPR下调，新投放的贷款收益率和存量贷款重定(ding)价，导致资产(chan)端收益率不断下降。
为了(le)减缓息差收窄，两年(nian)前不少银行就已主动(dong)调整负债结构和定(ding)价策略，持续性地对(dui)长期(qi)限、高成本(ben)负债进行管理，以抵(di)补资产(chan)端收益率的下行。同时，2023年(nian)以来存款利率下降了(le)50—60个(ge)基点，为贷款利率的下降创造了(le)空间(jian)。不过，正如某家区域(yu)银行的高管所言，经过两三年(nian)时间(jian)，随着存款市场竞(jing)争(zheng)的日益激烈，单方面地压降、控制付息成本(ben)，以期(qi)控制息差收窄的速(su)度，这(zhe)一边际效应正在(zai)逐步(bu)递(di)减。
“当前，银行确(que)实面临着‘既想拓展(zhan)份额又难以降低(di)利率’的两难抉择。”广东省城规院住房政策研(yan)究中心首席研(yan)究员李宇嘉表示，商业银行的房贷业务确(que)实面临着压力。在(zai)资产(chan)荒(huang)背景下，众多银行争(zheng)抢房贷这(zhe)类优质资产(chan)，居民则主要考虑哪家银行贷款利率低(di)，银行不得不通过降息等手段争(zheng)取客户。事(shi)实上，这(zhe)是把(ba)“双刃剑”，降息将进一步(bu)压低(di)银行利润，同时在(zai)房贷不良率有所攀升的情况下，损失存在(zai)扩大的可能。
“房贷利率下行给银行带来的压力，既包(bao)括提前还贷带来的优质资产(chan)缩量，也包(bao)括资产(chan)端利率下行带来的利差收窄。”国家金融与发展(zhan)实验室特聘(pin)研(yan)究员任涛建议，在(zai)这(zhe)种环境下，商业银行一方面应抓住贷款利率下行的机会(hui)，积极拓宽增量贷款需求带来的投放机遇，以弥补价格下行带来的压力；另(ling)一方面则要通过优化资产(chan)负债管理和综合服务策略，把(ba)留住按揭客户而非简单留住按揭类资产(chan)作为首要和长远任务，积极挖掘按揭类客户在(zai)财富管理等其它业务上的潜力。
此外，任涛还表示，在(zai)这(zhe)个(ge)过程中，政策部门也要有所作为，既要避免银行业之间(jian)形成恶性竞(jing)争(zheng)，放大利率下行给银行业带来的压力，也要在(zai)负债端形成更有力的引导，呵护(hu)并稳(wen)定(ding)银行业的息差空间(jian)。
“房地产(chan)业是国民经济的支柱行业，目前面临发展(zhan)困难，行业自身存在(zai)较大风险也对(dui)经济金融发展(zhan)带来较大风险。”中国邮(you)政储蓄银行研(yan)究员娄(lou)飞鹏表示，银行业按照市场化法(fa)治化原则支持房地产(chan)行业，有助于缓解房地产(chan)企业的资金压力，稳(wen)定(ding)居民对(dui)房地产(chan)的价格预期(qi)。短期(qi)来看，这(zhe)虽然对(dui)银行净(jing)息差造成压力，但推动(dong)房地产(chan)行业风险有效化解有助于稳(wen)定(ding)经济增长和风险防范(fan)，长远看有助于银行持续经营和净(jing)息差稳(wen)定(ding)。
华(hua)创证(zheng)券发布的研(yan)报则认为，多地下调房贷利率下限，预计息差降幅有限。该研(yan)报测算，综合考虑2月份5年(nian)期(qi)LPR下调25BP以及(ji)假(jia)设此次按揭贷款利率平(ping)均(jun)继续下降25BP，对(dui)2024年(nian)和2025年(nian)上市银行的息差影响(xiang)分(fen)别为-1.2BP、-2.9BP，降幅相对(dui)较小。“此次住房金融支持政策能够有效提振房市销售，则对(dui)银行业的资产(chan)质量为正向贡(gong)献，维持高质量可持续发展(zhan)。”该研(yan)报表示。
房地产(chan)投放策略有讲究
在(zai)下行周期(qi)对(dui)房地产(chan)进行信贷投放，无疑令银行的资产(chan)质量成为投资者关注的焦点。根据2023年(nian)年(nian)报数据，多家上市银行的对(dui)公房地产(chan)不良率在(zai)4.5%高位(wei)。因此，当前商业银行的房地产(chan)投放已更趋理性。
“根据每年(nian)初的信贷投放策略，房地产(chan)投放在(zai)‘维持类’这(zhe)一档次。”5月8日，上海农商银行首席风险官(guan)朱卫在(zai)该行举行的2023年(nian)业绩说明会(hui)上称，近两年(nian)虽然监(jian)管部门已不再聚焦房地产(chan)集中度考核，但是该行根据自身的既定(ding)计划(hua)，有序压缩了(le)房地产(chan)投资占比，希望将更多信贷资源投放到制造业、科创等领(ling)域(yu)。
在(zai)房地产(chan)企业贷款的具体投放方面，上海农商银行采取主动(dong)管理的策略，分(fen)层、分(fen)类地去推房地产(chan)项目，包(bao)括重点支持政府的保障型项目，支持农民集中建房、住房项目；支持一般商品房的开(kai)发贷项目；支持工业类、科研(yan)类、仓储或者服务于制造业的经营稳(wen)定(ding)项目等。对(dui)于商办项目，尤其是对(dui)于建设阶段的商办项目，上海农商银行则谨慎参与。
当然，在(zai)个(ge)人住房按揭贷款这(zhe)一优质资产(chan)上面，上海农商银行表示积极投放，2024年(nian)该行的策略是与头部中介建立良好的合作关系，尽可能提升一手楼盘的覆(fu)盖率。
邮(you)储银行零(ling)售业务总监(jian)梁世栋在(zai)该行2023年(nian)业绩说明会(hui)上表示，展(zhan)望2024年(nian)，整个(ge)房地产(chan)行业还是处(chu)于一个(ge)调整期(qi)，但该行相信相关政策出台后，效果会(hui)逐步(bu)显现。在(zai)房地产(chan)行业调整的背景下，按揭业务的风险控制策略显得更为重要。当前，邮(you)储银行按揭贷款的95%，为首套房。
建设银行的资产(chan)配置策略，则体现为调整资产(chan)结构，即通过压缩低(di)收益资产(chan)占比、加强零(ling)售信贷布局等措施(shi)优化资产(chan)结构，以延(yan)缓息差下降趋势。2023年(nian)，该行贷款和金融投资等核心资产(chan)占比提升0.3个(ge)百分(fen)点；同时，该行加强零(ling)售信贷生态建设，巩固零(ling)售信贷的大行地位(wei)，个(ge)人住房贷款新投放量也居前。（证(zheng)券时报记者 张艳芬 谢忠翔）
编辑(ji)/田野