4月30日召开(kai)的中共(gong)中央政(zheng)治局会议提出，统(tong)筹研究(jiu)消化存量房产和优化增量住房的政(zheng)策措施(shi)。
5月17日，人民银行宣布了含金量十足的房地(di)产金融“政(zheng)策包”。中国人民银行副行长陶玲在当天的国务院(yuan)政(zheng)策例行吹风会上(shang)介绍，中国人民银行抓紧认真贯彻落实，立(li)足中央银行货币政(zheng)策和宏观审慎管理职能定(ding)位，推出以下四项政(zheng)策措施(shi)：
一是设立(li)3000亿元(yuan)保障性住房再贷款。二是降低全国层面个人住房贷款最低首付比例，将首套房最低首付比例从不低于20%调整为不低于15%，二套房最低首付比例从不低于30%调整为不低于25%。三是取消全国层面个人住房贷款利率政(zheng)策下限。四是下调各(ge)期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点。
一揽子政(zheng)策利好满足购(gou)房者预期，潜在购(gou)房者有望入(ru)市
5月17日，人民银行连续发(fa)布三条消息，提出取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政(zheng)策下限，下调个人住房公积金贷款利率，调整个人住房贷款最低首付款比例政(zheng)策。
“本次政(zheng)策力度很大。”仲量联行大中华区(qu)首席经(jing)济学家及研究(jiu)部总监庞溟对《金融时报(bao)》记者分析表示，这套政(zheng)策“组合拳”有利于降低居民首付负担和成本、增强购(gou)房能力和意愿，从需求端给(gei)楼市企稳(wen)复苏创造更为合宜的货币信贷环境。
受(shou)访(fang)专家认为，新一轮的支持政(zheng)策是对前期政(zheng)策的持续和扩大，进一步提升(sheng)了金融支持力度。“人民银行此时调整政(zheng)策综合考量了多重因素。”市场人士分析认为，从推动(dong)房贷利率市场化的角度看，当前不失为一个较好的时间窗(chuang)口，经(jing)济恢复向好的态势不断增强，各(ge)方面对房地(di)产市场供求关(guan)系发(fa)生重大变化有更深认识，进一步优化相关(guan)政(zheng)策是顺势而为。
有市场人士对《金融时报(bao)》记者表示，地(di)方政(zheng)府(fu)进一步稳(wen)定(ding)房地(di)产市场需要新的政(zheng)策空间。当前，房地(di)产市场仍处(chu)于恢复过程中，房企还有流动(dong)性压力。地(di)方政(zheng)府(fu)也在积极采取措施(shi)，支持当地(di)房企应对困难。
据《金融时报(bao)》记者了解，许多地(di)方政(zheng)府(fu)希(xi)望取消当地(di)房贷利率下限的意愿强烈。业内人士判断，若(ruo)全国绝大部分城市取消房贷利率下限，未(wei)来房贷利率还会有明显下降，有助于继续释放刚性和改善性购(gou)房需求，缓解房企回(hui)款压力。
前期房地(di)产信贷政(zheng)策优化实践(jian)为本次调整创造了有利条件。2022年12月，人民银行建立(li)首套房贷利率动(dong)态调整机制，地(di)方政(zheng)府(fu)可根据该机制自主选(xuan)择(ze)是否取消当地(di)房贷利率下限，实际上(shang)早已开(kai)始了有条件的取消实践(jian)。截至今年4月末，全国343个城市中已有67个取消了首套房贷利率下限。金融机构反映(ying)，这些城市的房贷利率下限取消后，利率会有一定(ding)下行，但市场经(jing)充分竞争后又形成新的较为稳(wen)定(ding)的均衡水平，对当地(di)新发(fa)放房贷有带动(dong)作用。
市场专家预计，此次政(zheng)策调整后，将有更多城市取消房贷利率下限，个别保留当地(di)下限的热点城市自主定(ding)价空间也会明显扩大。
有专家对《金融时报(bao)》记者分析表示，预计新政(zheng)策将带动(dong)绝大多数城市取消房贷利率下限，各(ge)地(di)房贷利率和购(gou)房者负担将明显下降。据业内人士估(gu)算，政(zheng)策落地(di)后，大多数城市房贷利率可能下降0.3个至0.4个百分点；按照100万元(yuan)贷款、30年期限、等额本息还款方式(shi)计算，总利息支出可减少7万余元(yuan)。市场人士进一步测算，改善性需求住房的利息支出会减少更多。
对于银行有何影响？业内专家表示，银行可通过“以量补价”的方式(shi)保持稳(wen)健经(jing)营。未(wei)来，房贷仍是银行最优质的资产，预计政(zheng)策实施(shi)将带动(dong)银行房贷新发(fa)放量增加，在一定(ding)程度上(shang)可以弥补利率下降减少的利息收(shou)入(ru)。
《金融时报(bao)》记者从部分中介机构了解到(dao)，在不少地(di)方政(zheng)府(fu)陆续放松或取消限购(gou)措施(shi)后，楼市热度有所回(hui)升(sheng)，杭州、深圳、北京等城市新房成交量上(shang)升(sheng)，中介带看房量更是明显增多。“部分潜在购(gou)房者此前在等待出台更大力度的房地(di)产支持政(zheng)策，存在‘再等等’的心态。人民银行一揽子政(zheng)策出台后，将在一定(ding)程度上(shang)满足购(gou)房者的政(zheng)策预期，释放需求。”有专家分析说。
广(guang)东省住房政(zheng)策研究(jiu)中心首席研究(jiu)员李宇嘉对《金融时报(bao)》记者表示，当前不少城市房价已经(jing)有所下行，叠加本次首付比例降低政(zheng)策和利率调整政(zheng)策，未(wei)来月供压力对于很多人来说将明显减轻。这对于年轻人、新市民买房具有较大的激(ji)励效应。“从去(qu)年以来的数据看，购(gou)房者以刚需为主，主要购(gou)置二手房源，这对于促(cu)进新房和二手房源循(xun)环、去(qu)库存、活(huo)跃交易情绪以及稳(wen)定(ding)价格体(ti)系具有重要意义(yi)。”李宇嘉说。
重在盘活(huo)存量，与“三大工程”建设形成合力
当日，人民银行在国务院(yuan)政(zheng)策例行吹风会上(shang)宣布了拟(ni)设立(li)保障性住房再贷款，支持地(di)方政(zheng)府(fu)以合理价格收(shou)购(gou)已建成未(wei)出售商品住房用作保障性住房。政(zheng)策引发(fa)市场高度关(guan)注。
陶玲表示，作为新创设的结构性货币政(zheng)策工具，按照“政(zheng)府(fu)主导(dao)、市场化运(yun)作”的思路，由人民银行提供低成本再贷款资金，激(ji)励21家全国性银行机构按照市场化原则，向城市政(zheng)府(fu)选(xuan)定(ding)的地(di)方国有企业发(fa)放贷款，支持以合理价格收(shou)购(gou)已建成未(wei)出售商品房，用作保障性住房。
据陶玲介绍，保障性住房再贷款规模3000亿元(yuan)，利率1.75%，期限1年，可展期4次。发(fa)放对象包括国家开(kai)发(fa)银行、政(zheng)策性银行、国有商业银行、邮政(zheng)储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则发(fa)放贷款。人民银行按照贷款本金的60%发(fa)放再贷款，可带动(dong)银行贷款5000亿元(yuan)。
“本轮政(zheng)策的亮(liang)点是盘活(huo)存量。”有业内专家对《金融时报(bao)》记者表示，本次央行及时设立(li)专门的再贷款工具，支持地(di)方国企收(shou)购(gou)存量房产用作保障性住房，体(ti)现了对党中央决策的落实和对地(di)方政(zheng)府(fu)主动(dong)化解存量住房风险的支持。
本次再贷款支持收(shou)购(gou)的已建成未(wei)出售商品房用途，将被用作保障性住房配售或租赁。《金融时报(bao)》记者调研了解到(dao)，郑州、南京、珠海等地(di)国企已先(xian)行先(xian)试通过直接收(shou)购(gou)、以旧换新等方式(shi)参(can)与到(dao)存量房的去(qu)化过程中，据初步统(tong)计，目前各(ge)城市公布的计划(hua)收(shou)购(gou)住房已超过1万套。
此前也有专家建议，增加保障性住房供给(gei)是大方向，在房地(di)产供求关(guan)系发(fa)生变化的大背景下，通过收(shou)购(gou)存量房改为保障性用房，一举(ju)多得(de)。
有市场人士分析表示，一方面，此举(ju)有利于加快商品住房市场去(qu)库存，引导(dao)地(di)方国有企业在金融机构支持下市场化参(can)与收(shou)购(gou)，能够快速(su)形成团体(ti)购(gou)买力，加快存量商品住房去(qu)化速(su)度。对于目前房地(di)产库存量大、去(qu)化周期长的城市，可起到(dao)一定(ding)支持作用。另一方面，有利于加强保障性住房市场供给(gei)，通过盘活(huo)存量，有助于缓解目前房地(di)产市场中商品住房供给(gei)多、保障性住房供给(gei)少的结构性矛盾，更好解决工薪(xin)收(shou)入(ru)群体(ti)住房困难。
值得(de)关(guan)注的是，人民银行在国务院(yuan)政(zheng)策例行吹风会上(shang)介绍，保障性住房再贷款操作上(shang)与现有的结构性货币政(zheng)策工具一致。金融机构根据地(di)方国企申请，按照风险自担的原则，自主决策发(fa)放贷款条件及是否发(fa)放贷款；银行有了合格贷款后，再向人民银行申请再贷款。
此外，业内人士表示，工具所涉及的不同市场主体(ti)之间的交易决策遵循(xun)平等协商、自主自愿原则，各(ge)个环节都会体(ti)现，地(di)方政(zheng)府(fu)可以结合当地(di)房地(di)产市场实际情况，自主决定(ding)是否参(can)与；保障群体(ti)可以自愿选(xuan)择(ze)是否参(can)与配售或租赁。被地(di)方政(zheng)府(fu)选(xuan)定(ding)的地(di)方国企作为收(shou)购(gou)主体(ti)，有权自主决定(ding)是否购(gou)买被收(shou)购(gou)房企的房产，被收(shou)购(gou)房企可以自主决定(ding)是否出售房产，银行可以自主决策是否向收(shou)购(gou)主体(ti)发(fa)放贷款，交易价格也是参(can)与各(ge)方平等协商的。
“保障性住房再贷款不增加地(di)方政(zheng)府(fu)隐性债务。”业内人士表示，此次政(zheng)策调整明确要求，地(di)方国有企业由城市政(zheng)府(fu)选(xuan)定(ding)，被选(xuan)定(ding)的地(di)方国企及所属(shu)集团不得(de)为政(zheng)府(fu)融资平台，收(shou)购(gou)资金通过租赁经(jing)营收(shou)入(ru)和未(wei)来售房收(shou)入(ru)回(hui)收(shou)。
切(qie)实做好保交房工作，保障购(gou)房人合法权益
除(chu)了上(shang)述四项政(zheng)策，还有多项房地(di)产新政(zheng)在此次国务院(yuan)政(zheng)策例行吹风会上(shang)发(fa)布。金融监管总局副局长肖远企表示，金融监管总局等部门将发(fa)布《关(guan)于进一步发(fa)挥城市房地(di)产融资协调机制作用满足房地(di)产项目合理融资需求的通知》，建立(li)健全城市房地(di)产融资协调机制，继续坚持因城施(shi)策，以城市为主体(ti)、以项目为中心，全力支持应续建项目融资和竣工交付，切(qie)实做好保交房工作，保障购(gou)房人合法权益。
为切(qie)实做好保交房工作，保障购(gou)房人合法权益，住建部会同金融监管总局等部门将出台城市商品住房项目保交房攻坚战工作方案(an)，工作方案(an)重点把握三个方面的要求：第(di)一，做好保交房工作，要将保障购(gou)房人合法权益作为根本出发(fa)点和落脚点，坚持市场化、法治化原则。第(di)二，做好保交房工作，要充分用好城市房地(di)产融资协调机制，将项目纳(na)入(ru)“白名单(dan)”给(gei)予(yu)融资支持。第(di)三，做好保交房工作，要压实地(di)方政(zheng)府(fu)、房地(di)产企业、金融机构各(ge)方责任。
住建部副部长董建国介绍称，一是摸清底数。城市政(zheng)府(fu)要全面排(pai)查本市在建已售商品住房项目，进行一次大起底，锁定(ding)难交付的项目，准确掌握存在的问(wen)题，建立(li)项目台账。二是分类(lei)处(chu)置。城市政(zheng)府(fu)要按照市场化、法治化原则，指导(dao)项目开(kai)发(fa)企业制定(ding)“一项目一策”处(chu)置方案(an)。三是司法支持。对需要进行司法处(chu)置的项目，地(di)方人民法院(yuan)将及时受(shou)理相关(guan)案(an)件，提高司法处(chu)置效率；对攻坚战项目审慎采取财产保全措施(shi)，支持项目建设交付。四是建立(li)长效机制。一方面，有力有序推进现房销(xiao)售，通过“白名单(dan)”融资政(zheng)策，支持商品住房项目达到(dao)现房销(xiao)售条件；另一方面，对继续实行预售的，严格项目预售资金监管，防止出现新的风险。
自然资源部在广(guang)泛调研的基础上(shang)，准备(bei)出台妥善处(chu)置闲置土地(di)、盘活(huo)存量土地(di)的政(zheng)策措施(shi)，支持地(di)方政(zheng)府(fu)从实际出发(fa)，酌情以收(shou)回(hui)、收(shou)购(gou)等方式(shi)妥善处(chu)置已经(jing)出让的闲置存量住宅用地(di)，帮助企业解困。同时，促(cu)进土地(di)节约集约利用，防范化解风险，助力房地(di)产高质量发(fa)展。
来源：金融时报(bao) 作者马玲、马梅若(ruo)