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上海在(zai)一(yi)线(xian)城(cheng)市中，遥遥领先(xian)。
5月27日，上海率先(xian)调整首套房个人(ren)商业贷款，最低比(bi)例为20%。
配(pei)合(he)着(zhe)的(de)调整还有其他9项变化，如增加(jia)“外环内二(er)手房”、离异后住房套数认定不再按离异前家庭计算(suan)、多子女(nu)家庭可增购1套等。
这对上海楼市而言，无异于是近10年(nian)来最大的(de)刺激政策。
在(zai)5月6日，深圳大尺度的(de)阶段，上海曾经被市场(chang)指出(chu)毫无诚意，只是紧跟其后搞了一(yi)个阉割版的(de)“以旧换新”。
如今看来，上海的(de)政策尺度已经走在(zai)了深圳的(de)前列。
实际上，上海松绑，已经是预料(liao)之(zhi)中的(de)事。
但为什么还是出(chu)乎市场(chang)的(de)预料(liao)？上海的(de)变化说(shuo)明了什么问题？
首先(xian)，再一(yi)次证明调控层面的(de)精细程度。
比(bi)如非沪户籍对社保的(de)年(nian)限要求、对单身非沪籍的(de)购房范围原(yuan)本(ben)外环外，外环内，只能买新房，放宽至可以买二(er)手房，明显依旧小心翼翼。
其次，说(shuo)明上海市场(chang)韧性更好，还不是很急。
无论是普通住宅成交的(de)活跃度，还是豪宅的(de)成交表现，都还算(suan)可以。
一(yi)方面，上海的(de)一(yi)手房库存(cun)大约是6.8万套，去化周(zhou)期约15—16个月，相(xiang)对库存(cun)压力较(jiao)轻。
另一(yi)方面，汤臣君品43栋别墅虽然没有开盘(pan)，但市场(chang)上有消息，项目已经在(zai)悄(qiao)无声息中全部售罄，而汤臣君品位于浦东(dong)东(dong)郊别墅区，总价门槛五六千万一(yi)套。
第(di)三，说(shuo)明上海暂时还不敢尺度过大。
因为上海这样的(de)城(cheng)市，在(zai)中国楼市有着(zhe)基石一(yi)般的(de)象征意义，代表的(de)是楼市最后的(de)底线(xian)和心理防线(xian)，具有很强的(de)示范和影响作用，必须谨慎。
如果放松尺度过大，但带来的(de)刺激效果更加(jia)不及预期，则得不偿失。
最明显的(de)大尺度城(cheng)市——香(xiang)港，在(zai)全面撤辣后，潮汐褪去，如今二(er)手私人(ren)住宅楼价指数已经明显回落，并且几乎已经回落到2024年(nian)2月28日撤辣当周(zhou)指数水平。
除此以外，还需要考虑到上海所(suo)具备的(de)风向标意义。
无论是享受的(de)教育和医疗待遇(yu)还是其他的(de)城(cheng)市资源，都要比(bi)其他城(cheng)市好，这就(jiu)需要照顾到其他城(cheng)市。
因为上海一(yi)旦放开，对资金(jin)的(de)虹吸(xi)效应很容易导致(zhi)周(zhou)边城(cheng)市的(de)楼市压力增加(jia)。
而政策最终(zhong)考虑的(de)是全局，这也是为什么一(yi)线(xian)城(cheng)市每次刺激政策都只能成为短(duan)期利好的(de)原(yuan)因。
所(suo)以，对上海而言，与其冒险一(yi)步到位不如边做边看，等市场(chang)反馈。
而就(jiu)在(zai)上海新政落地还不到24小时，广州(zhou)也跟进了政策，并且超出(chu)预期。
首套房首付最低调整为15%，第(di)二(er)套最低首付款比(bi)例调整为不低于25%，并取(qu)消房贷利率下限，成为率先(xian)实现房贷利率市场(chang)化的(de)一(yi)线(xian)城(cheng)市。
换句话说(shuo)，只要广州(zhou)的(de)银行愿意，能给最低利率都会给最低。
而此前，广州(zhou)的(de)首套房贷利率是LPR—10BP，即目前为3.85%，二(er)套房贷为LPR+30BP，即目前为4.25%。
更值得注意的(de)是，广州(zhou)的(de)尺度还不止于此。
非限购区2套以上结清房贷或(huo)者无贷款的(de)，由银行把控具体首付比(bi)例和利率下限；限购区域，非户籍在(zai)广州(zhou)购房规定也从2年(nian)调整为半(ban)年(nian)；
公积金(jin)缴存(cun)年(nian)限也由1年(nian)调整为6个月以上；
限购区只要挂盘(pan)或(huo)者出(chu)租，都能按照首套房计算(suan)；
甚至家庭和公司转让或(huo)办理析产名下住房手续，不再审核取(qu)得不动产权证时间。
基本(ben)是王炸一(yi)样的(de)组(zu)合(he)拳(quan)。
特别是家庭和公司转让不再审核取(qu)证时间，意味着(zhe)广州(zhou)已经出(chu)现强烈的(de)取(qu)消限售信号。
而广州(zhou)也成了唯一(yi)对接上全国“5.17”新政的(de)一(yi)线(xian)城(cheng)市，也是执(zhi)行央行《关(guan)于调整个人(ren)住房贷款最低首付款比(bi)例政策的(de)通知》最彻底的(de)城(cheng)市，更是拯救市场(chang)流动性最有意义的(de)一(yi)线(xian)城(cheng)市。
要知道，广州(zhou)上一(yi)次的(de)刺激政策是在(zai)4个月之(zhi)前——
针对120平以上的(de)住宅全国不限购，120平以下的(de)住宅广州(zhou)户籍和外地人(ren)需要满2年(nian)社保，租赁/挂牌，可核减名下住房套数。
但也意味着(zhe)，一(yi)线(xian)城(cheng)市当中，广州(zhou)的(de)市场(chang)韧性是最弱的(de)。
并且即使是一(yi)线(xian)城(cheng)市，刺激的(de)效力时间也越来越短(duan)，从过去的(de)以半(ban)年(nian)为单位变成以月为单位，甚至慢慢开始以周(zhou)为单位。
现在(zai)上海、广州(zhou)已经冲在(zai)前头(tou)，你们觉(jue)得深圳会跟吗？跟的(de)话，你认为这波新政会加(jia)速你买房吗？
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作者|飞天小女(nu)警