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曾被市场嫌弃的“老破小(xiao)”（通常指城市主城区(qu)房(fang)龄超过20年的二(er)手房(fang)），如(ru)今(jin)也开始受宠了。
近段(duan)时间以来，随着(zhe)各地陆续落实央行5o17新政（即降低首付(fu)比例、取消房(fang)贷利率下限、下调住房(fang)公积(ji)金利率），不少热点城市的“老破小(xiao)”二(er)手房(fang)成交(jiao)速度(du)正在(zai)加快(kuai)。
成都某老旧小(xiao)区(qu)｜每日(ri)经济新闻资料图
《每日(ri)经济新闻》记(ji)者（以下简称每经记(ji)者或记(ji)者）梳理机构数据发现，近期(qi)广州中心区(qu)楼龄20年以上的二(er)手房(fang)源成交(jiao)周(zhou)期(qi)变(bian)短，甚至有不少房(fang)源在(zai)挂牌一天内“秒售”；杭州5月二(er)手房(fang)成交(jiao)量环比4月虽然有所(suo)下降，但“老破小(xiao)”二(er)手房(fang)交(jiao)易活跃度(du)大增，日(ri)均成交(jiao)量同比增长38%；成都锦江区(qu)某老小(xiao)区(qu)仅(jin)5月就成交(jiao)了7套二(er)手房(fang)，其中6套的成交(jiao)周(zhou)期(qi)均在(zai)一个月以内······
多(duo)地“老破小(xiao)”二(er)手房(fang)成交(jiao)火爆
记(ji)者查询(xun)贝壳找房(fang)发现，成都锦江区(qu)钢管厂五区(qu)5月中旬(xun)成交(jiao)了一套房(fang)源，仅(jin)挂牌1天就带看了两(liang)次。该小(xiao)区(qu)房(fang)源建(jian)成于1988-2003年，仅(jin)在(zai)5月份就成交(jiao)了7套房(fang)子，其中有1套的成交(jiao)周(zhou)期(qi)达254天外，其余房(fang)子的成交(jiao)周(zhou)期(qi)均不到一个月内。
位于成华(hua)区(qu)驷马(ma)桥的河滨丽苑小(xiao)区(qu)，楼龄同样超过20年，今(jin)年共成交(jiao)了两(liang)套房(fang)，其中一套74平方米两(liang)居室总价124万元，低于挂牌价12万元，仅(jin)挂牌1天、带看1次即成交(jiao)；另一套房(fang)子的成交(jiao)周(zhou)期(qi)为(wei)13天，同样仅(jin)带看1次便成交(jiao)。而在(zai)此(ci)前，该小(xiao)区(qu)二(er)手房(fang)的成交(jiao)周(zhou)期(qi)均超过百天。
“‘老破小(xiao)’的咨询(xun)和成交(jiao)量确实比之前踊跃了不少。”成都德佑(you)地产一门(men)店经纪人小(xiao)陈告诉每经记(ji)者，这些老房(fang)子主要集中在(zai)成都市主城“5+2”区(qu)域，有学校、地铁站点等配套的房(fang)源咨询(xun)量自(zi)然更多(duo)，成交(jiao)周(zhou)期(qi)也相对较(jiao)短。
“我近期(qi)还接到不少外地人的来电，咨询(xun)在(zai)成都买房(fang)的相关(guan)事宜，其中多(duo)是来自(zi)成都周(zhou)边(bian)城市的买家，买房(fang)预算约在(zai)100万至150万元。”小(xiao)陈补充道。
据贝壳研究院成都分院监测，5月成都二(er)手房(fang)成交(jiao)中，总价100万元以内房(fang)源的成交(jiao)占比仍呈上行趋势；100万—150万元房(fang)源的成交(jiao)占比小(xiao)幅(fu)增加，处于近一年较(jiao)高水平，呈现弱复(fu)苏状态。从面积(ji)来看，紧凑的套二(er)（80平方米及以内）、套三(san)（80-100平方米）户型各占据约两(liang)成市场份额。
每经记(ji)者梳理各机构数据发现，今(jin)年以来， 包括上海、广州、杭州、东莞(guan)、昆明等多(duo)个一二(er)线城市，近期(qi)“老破小(xiao)”二(er)手房(fang)在(zai)成交(jiao)量不断攀升的同时，成交(jiao)周(zhou)期(qi)也明显缩短，对比此(ci)前长达百天甚至几百天的成交(jiao)周(zhou)期(qi)堪(kan)称“光速”。
以杭州为(wei)例，今(jin)年3月起，该市的“老破小(xiao)”二(er)手房(fang)就因总价低、出租回报高等优势而成交(jiao)量暴涨(zhang)，且(qie)热度(du)在(zai)5月仍在(zai)持续。
杭州我爱我家数据显示，朝晖(hui)小(xiao)区(qu)、翠苑小(xiao)区(qu)、采荷(he)小(xiao)区(qu)、大关(guan)小(xiao)区(qu)、景芳小(xiao)区(qu)、古荡新村(cun)在(zai)5月分别(bie)成交(jiao)63套、52套、41套、39套、35套、23套二(er)手房(fang)。其中，翠苑二(er)区(qu)以16套的成交(jiao)量创下去年以来的单月成交(jiao)量新高，而去年全年该小(xiao)区(qu)共成交(jiao)38套，今(jin)年截(jie)至5月的成交(jiao)量已经达到44套。
“很多(duo)老旧小(xiao)区(qu)二(er)手房(fang)价已经跌(die)回到2017年左右(you)的水平，具备(bei)一定的性价比，而且(qie)很多(duo)‘老破小(xiao)’的租金年化收(shou)益(yi)甚至能达到2.5%~2.8%，也是一种比较(jiao)稳妥的投资。”杭州链家大关(guan)商圈一门(men)店经纪人告诉每经记(ji)者，这些成交(jiao)量高的老小(xiao)区(qu)房(fang)源面积(ji)都比较(jiao)小(xiao)、总价低，“一些市中心老小(xiao)区(qu)低价房(fang)源基本成交(jiao)周(zhou)期(qi)就一周(zhou)时间，普遍议价空间收(shou)窄”。
另据上海中原(yuan)地产数据，5月上海二(er)手住宅成交(jiao)1.71万套，环比增加5.35%。其中，5月最后5天（5月27—31日(ri)），在(zai)上海“沪九(jiu)条”新政的推动下，仅(jin)外环内就成交(jiao)了826套房(fang)龄超过20年、面积(ji)70平方米的小(xiao)户型，成交(jiao)量较(jiao)政策出台前5天增加了5%。
“核心城区(qu)的‘老破小(xiao)’二(er)手房(fang)具有一定的保值(zhi)增值(zhi)性、地段(duan)优势，尤(you)其是总价可控(kong)，当然长远来看可能还有动拆迁机会，因此(ci)会受到部分资金有限的买家青睐，对整体市场而言(yan)具有积(ji)极的市场影响。”易居研究院研究总监严跃进表示，从另一个角度(du)来看，这背后涉及到很多(duo)有改善型住房(fang)需求(qiu)的业主，“老破小(xiao)”二(er)手房(fang)交(jiao)易活跃也使得这些业主有能力(li)去换房(fang)。
机构：二(er)手房(fang)价格泡沫基本消失
记(ji)者注意到，此(ci)轮“老破小(xiao)”二(er)手房(fang)的交(jiao)易热潮，与各地限购政策的陆续解除分不开，同时也有其他(ta)利好(hao)消息的影响。
今(jin)年以来，多(duo)地关(guan)于“原(yuan)拆原(yuan)建(jian)”（即拆除老房(fang)子后重建(jian)新房(fang)，居民(min)可搬回原(yuan)址，而不是异地安置）提法增多(duo)，这已经成为(wei)老旧小(xiao)区(qu)盘活的一种重要新模式。不过，此(ci)前“原(yuan)拆原(yuan)建(jian)”模式的资金来源是政府财政支持，真正能实现“原(yuan)拆原(yuan)建(jian)”的小(xiao)区(qu)不多(duo)。
但在(zai)今(jin)年4月11日(ri)，浙江省住建(jian)厅等三(san)部门(men)发布《关(guan)于稳步推进城镇老旧小(xiao)区(qu)自(zi)主更新试点工作的指导意见（试行）》，这是全国首个推进老旧小(xiao)区(qu)自(zi)主更新的指导意见，明确了相关(guan)工作流(liu)程和支持性政策，该政策聚焦(jiao)“自(zi)主更新”，即小(xiao)区(qu)业主可以主导老小(xiao)区(qu)重建(jian)事宜。
事实上，今(jin)年3月底，杭州闸弄口片区(qu)四(si)个小(xiao)区(qu)就启动了“原(yuan)拆原(yuan)建(jian)”的民(min)意调研摸排，引发社会关(guan)注，也造成了该片区(qu)的房(fang)价波动。在(zai)成都，包括青羊区(qu)将军街68号、君平街89号等均实现了“原(yuan)址重建(jian)”，中央花园二(er)期(qi)则从几年前就开始探索(suo)拆旧建(jian)新。
除此(ci)之外，在(zai)本轮楼市调整期(qi)，价格下调最多(duo)的就是“老破小(xiao)”二(er)手房(fang)，叠加不少“老破小(xiao)”业主不惜(xi)售的心态，加速了此(ci)类(lei)二(er)手房(fang)的成交(jiao)。
以上海静安区(qu)万荣小(xiao)区(qu)为(wei)例，5月成交(jiao)的一套约40平方米一室一厅房(fang)源，成交(jiao)价190万元，单价47170元/平方米，成交(jiao)周(zhou)期(qi)仅(jin)9天。但在(zai)2021年同期(qi)，该小(xiao)区(qu)同等面积(ji)房(fang)源的成交(jiao)价则为(wei)254万元，成交(jiao)单价为(wei)61831元/平方米。
今(jin)年4月，易居研究院在(zai)22城二(er)手房(fang)成交(jiao)报告中选取了“一线城市老破小(xiao)类(lei)型的二(er)手房(fang)价格”，以此(ci)衡量二(er)手房(fang)价格泡沫。据其测算，一线城市“老破小(xiao)”类(lei)型的二(er)手房(fang)价格从2016年初开始拉升，2019年二(er)手房(fang)价格泡沫开始不断“吹(chui)大”，从20%持续扩大到2021年一季度(du)的历(li)史高点即58%，随后泡沫持续变(bian)小(xiao)。
尤(you)其在(zai)2023年上半年二(er)手房(fang)挂牌量激(ji)增阶段(duan)，供求(qiu)压力(li)倒逼二(er)手房(fang)价格泡沫持续缩小(xiao)。到了今(jin)年一季度(du)该泡沫仅(jin)5%，意味着(zhe)历(li)时三(san)年时间，一线城市“老破小(xiao)”二(er)手房(fang)价格泡沫基本消除，二(er)手房(fang)价格回归健(jian)康状态。这也在(zai)很大程度(du)上代表了全国二(er)手房(fang)价格泡沫的基本消除。
不过该报告也认为(wei)，当前二(er)手房(fang)市场面临(lin)一些挑战，如(ru)房(fang)源加速挂牌、部分房(fang)源降价幅(fu)度(du)大导致房(fang)东焦(jiao)虑、高位接盘二(er)手房(fang)定价困(kun)难等。“二(er)手房(fang)市场活跃不仅(jin)关(guan)乎居民(min)家庭资产变(bian)现、住房(fang)置换与改善，还与房(fang)企(qi)去库存和资金安全紧密相关(guan)。在(zai)当前价格泡沫基本消除的背景下，各地应继续采取有效措施，进一步激(ji)活二(er)手房(fang)市场。”
记(ji)者|陈利
编辑|王月龙 魏文艺 盖源源
校对|陈柯名
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