1、迈入政策红(hong)利期，房地产(chan)板块拐点已至？
上周五，央行(xing)接连放出多(duo)个(ge)大招(zhao)，引爆整个(ge)房地产(chan)市场。
从取(qu)消住房贷款利率政策下限，下调公积金贷款利率，到(dao)史上最低(di)首套房比例下限，再到(dao)央行(xing)将设立3000亿保障性(xing)住房再贷款，一系(xi)列超预期的(de)政策下，港股、A股甚至连美股市场，与国内房地产(chan)相关的(de)概念(nian)股均(jun)展现出强劲的(de)涨幅表现。
在笔者看来，政策的(de)调整对(dui)房地产(chan)板块的(de)影响是显著(zhu)的(de)，这不仅在于政策落地后直接对(dui)行(xing)业基本面的(de)正向作用，还在于对(dui)整个(ge)市场信心(xin)的(de)恢复预期。不论是消费行(xing)为还是投资行(xing)为都将带(dai)给市场正反馈，推动已经(jing)沉寂(ji)多(duo)时的(de)房地产(chan)市场走出谷底。
近日，相关研报即提到(dao)此前美国房地产(chan)板块的(de)经(jing)验，为后续行(xing)情的(de)表现指引了方向。
在2008年(nian)底至2009年(nian)初(chu)，美国政府实施了一系(xi)列金融(rong)救助(zhu)措施，旨在为市场注入积极信号，尽管当时房地产(chan)市场的(de)基本面尚未完全稳定，但这些措施已经(jing)对(dui)股价带(dai)来了提前的(de)催化效应(ying)。
具体来看，美国新建住房的(de)销售低(di)谷是在2010年(nian)11月出现的(de)，而像(xiang)霍(huo)顿（Horton）等美国头部房地产(chan)开发(fa)商的(de)股价则在2009年(nian)1月触底，随后股价开始波动上升。
（来源：wind，国金证券）
站在当选时点，有理由相信，尽管房地产(chan)企业的(de)基本面可(ke)能还需要时间来反应(ying)，但市场的(de)预期已经(jing)发(fa)生了积极的(de)变化，这将为房地产(chan)板块带(dai)来新的(de)投资机遇。
实际上，从楼市新政公布后的(de)这个(ge)周末来看，售楼处“忙不过来”成(cheng)了多(duo)地楼市出现的(de)热词，楼市被激活已经(jing)肉眼可(ke)见。
2、什么样的(de)房企具备可(ke)持续的(de)右(you)侧(ce)机会？
如若留意到(dao)整个(ge)房地产(chan)板块近期的(de)表现，不难发(fa)现其实地产(chan)板块的(de)拐点已经(jing)到(dao)来已久。
从富途行(xing)情显示(shi)的(de)港股内房股板块表现来看，自4月16日至今，整个(ge)板块的(de)涨幅已经(jing)达(da)到(dao)了50%以上。
（来源：富途行(xing)情）
对(dui)此，也(ye)有不少机构开始向市场表示(shi)出了谨慎的(de)提醒。
其中，近日大摩就将对(dui)中国房地产(chan)板块的(de)看法从“有吸引力”下调至“与大市一致”。
大摩在报告中称，尽管在政策放松和投资者情绪改善的(de)推动下，中资地产(chan)股4月中旬以来已大涨约50%，但基本面仍(reng)然疲弱，且下半年(nian)的(de)不确定性(xing)较高。其认为，房地产(chan)库(ku)存清理计划的(de)实施可(ke)能会因资金规(gui)模低(di)于预期而令人失望(wang)；住房以旧换新政策和高线(xian)城(cheng)市全面取(qu)消限购或引发(fa)二级市场供应(ying)大增，短期房价下行(xing)压力加(jia)大。
在此背景下，大摩建议投资者继续选择防御性(xing)个(ge)股。大摩提示(shi)风险的(de)观点颇(po)有点“泼(po)冷水之嫌(xian)”，不过依照当前情况来看，正所谓信心(xin)比黄金更重要。近期一系(xi)列政策实际上带(dai)来的(de)正向效应(ying)有可(ke)能被机构低(di)估。
如若市场认可(ke)大摩的(de)观点，后续基本面的(de)兑现不理想(xiang)，那么如其建议选择防御性(xing)个(ge)股不失为明(ming)智之选，既避免了后续板块继续强化行(xing)情下的(de)踏空风险，也(ye)能够在高安(an)全边际中等待市场的(de)新机遇。
那么，在整个(ge)板块颇(po)有走出右(you)侧(ce)的(de)趋势下，如何锚定防御性(xing)的(de)机会？以下几个(ge)逻辑值得参考。
首先(xian)，房企稳健的(de)经(jing)营质素大于一切(qie)。
不可(ke)否认，近几年(nian)房地产(chan)市场正经(jing)历着深刻的(de)调整，一众房企遭遇暴雷(lei)危机，当下政策的(de)连续出台旨在稳定市场预期和提振信心(xin)。
在这样的(de)背景下，稳健的(de)经(jing)营质素仍(reng)然是决定房企生存和发(fa)展的(de)关键。对(dui)于市场资金而言，选择那些具备良好经(jing)营质素的(de)房企，意味着选择了更高的(de)确定性(xing)和更低(di)的(de)风险。
而从一众机构的(de)观点来看，其也(ye)多(duo)把投资视角放在央国企上，这也(ye)正是因为这类企业通常拥有更稳健的(de)经(jing)营基础、更强大的(de)风险抵御能力和更可(ke)靠的(de)政策支持。近期小(xiao)摩也(ye)在研报中提及，近日内房板块经(jing)历回弹，该行(xing)预期，短期内可(ke)能仍(reng)会出现升势，但由于部分民营发(fa)展商估值已较高，行(xing)业可(ke)能会迎来喘(chuan)定。摩通关注盈利能力具防守以及潜在股息增长的(de)企业。
以上实城(cheng)开来看，作为国有企业其在融(rong)资成(cheng)本、土地获取(qu)、项(xiang)目(mu)执(zhi)行(xing)等方面具有天然优势，这些优势在市场调整期尤为凸显竞争(zheng)优势。
从此前公司(si)交出的(de)年(nian)度业绩来看，尽管过去的(de)2023年(nian)一众房企亏损严重，但上实城(cheng)开仍(reng)然取(qu)得了不俗(su)的(de)表现。全年(nian)实现收入约79.54亿港元；毛利约33.25亿港元，同比增长11.9%；公司(si)拥有人应(ying)占溢利约4.95亿港元，同比增长21.6%。
此外，行(xing)业毛利率整体下降背景下，上实城(cheng)开的(de)毛利率依旧保持大幅高于行(xing)业的(de)水平，2023年(nian)毛利率达(da)到(dao)41.8%，呈现拐点向上之时。由这一系(xi)列数据足以看到(dao)其经(jing)营质素之高。
（来源：富途行(xing)情）
其次，短期业绩的(de)兑现与长期业绩的(de)潜力也(ye)是市场资金的(de)核心(xin)关注点所在。
一方面，短期业绩的(de)兑现显示(shi)了房企的(de)即时经(jing)营效率和市场适应(ying)能力，另一方面，长期业绩的(de)潜力则体现了其持续成(cheng)长和价值创造的(de)能力。
前者来看，随着政策端进一步降低(di)居民的(de)购房门(men)槛，释放居民购房消费潜力，将利好房企的(de)基本面修复。上实城(cheng)开的(de)开发(fa)项(xiang)目(mu)广泛分布于核心(xin)的(de)一、二、三线(xian)城(cheng)市，其项(xiang)目(mu)布局位置优良，吸引力强，将率先(xian)受益政策的(de)落地，兑现业绩增长。
另一方面，公司(si)土储资源充沛，此前财报显示(shi)，截至2023年(nian)底，上实城(cheng)开的(de)土地储备含28个(ge)项(xiang)目(mu)，分布于10个(ge)内地重点城(cheng)市，包括上海、北京、天津(jin)、西安(an)、重庆、无(wu)锡(xi)、沈阳、烟台、深圳及武汉，当中大部分为建成(cheng)及处于建设期的(de)中、高档住宅及商用物业，未来可(ke)售规(gui)划建筑面积约348.2万平方米，足够未来3至5年(nian)的(de)发(fa)展。
此外，公司(si)还积极参与城(cheng)市旧改，顺应(ying)了政策支持的(de)方向，有望(wang)进一步打开未来成(cheng)长的(de)空间。
可(ke)见，公司(si)既能在短期内保持业绩稳定，兑现确定性(xing)增长，同时在长期规(gui)划中配合政策趋势展现出清晰的(de)发(fa)展战略和增长点，这也(ye)将进一步增强市场信心(xin)，提振市场预期。
最后，低(di)估值与分红(hong)带(dai)来的(de)高安(an)全边际。
当下上实城(cheng)开估值仍(reng)然处在低(di)位，公司(si)市净率仅为0.18倍，而港股内房股板块市净率则在0.63倍。此外，公司(si)的(de)稳健分红(hong)能力同样展现了吸引力，目(mu)前股息率达(da)到(dao)了5.66%。
近期，消息面上，提到(dao)据悉将考虑减免内地个(ge)人投资者通过港股通投资中国香(xiang)港上市公司(si)的(de)股息红(hong)利税。对(dui)此中金公司(si)认为，若港股通红(hong)利税减免得以落实，有望(wang)进一步提振内地投资者对(dui)于港股，尤其是高分红(hong)相关板块的(de)投资热情，短期提振情绪，长期也(ye)有助(zhu)于改善港股市场流动性(xing)。在此背景下，上实城(cheng)开的(de)分红(hong)优势相信也(ye)将有望(wang)进一步获得市场的(de)认可(ke)。