终(zhong)于，深圳楼市飘了将近一个星期的(de)消息落地。
刚刚，深圳发布住房最新通知，将分区优(you)化住房限购政策——
1、非(fei)深户限购1套(tao)，除(chu)南山、福田、罗湖、宝安新安街道、西乡街道以外，社保/个税年限要求(qiu)由3年调整为1年。
2、深户二胎(tai)家庭，除(chu)南山、福田、罗湖、宝安新安街道、西乡街道以外，可(ke)买第三(san)套(tao)。
3、成立满1年、在深圳纳税达100万(wan)元、员工超过10人的(de)公(gong)司(si)，除(chu)南山、福田、罗湖、宝安新安街道、西乡街道以外，可(ke)以以公(gong)司(si)名义买房。
4、鼓励以旧换新，以旧换新的(de)法人单位不受限购限制。
很明显，这(zhe)次政策的(de)核心是精准去库存，并且极力鼓励大家买郊区。
实际上，早在一个星期前，深圳放开限购的(de)小作文就已经(jing)满天飞(fei)。
传闻提到，五一之后深圳将实施除(chu)福田和南山其他区域将取(qu)消限购 并且取(qu)消5年的(de)增(zeng)值税，满三(san)年即可(ke)免。
现在来看，五一后推出政策倒是坐实了，但明显远低于市场预期。
不仅没能(neng)完全取(qu)消限购，也没有任何关于取(qu)消增(zeng)值税的(de)细节。
但从政策的(de)逻辑来看，实际上也恰恰证明了深圳楼市的(de)韧性以及决心。
韧性的(de)表(biao)现在于，深圳楼市4月表(biao)现还不错(cuo)。
4月深圳二手房成交冲破4000套(tao)大关，二手房成交总量为4924套(tao)。
其中二手住宅成交4171套(tao)，创近三(san)年的(de)成交量新高(gao)。而2021年4月深圳二手住宅成交套(tao)数为4877套(tao)。
并且这(zhe)个五一假期，不少新房也纷纷发出喜报，比如小长假首天劲销(xiao)十几套(tao)，整个五一劲销(xiao)几十套(tao)等。
至于决心则是去库存，核心逻辑是防(fang)止楼市大落，避(bi)免踩踏式离场。
4月29日自然资源部办公(gong)厅(ting)发布《关于做好2024年住宅用(yong)地供应有关工作的(de)通知》，明确(que)表(biao)示对去化周(zhou)期超过36个月的(de)暂停新增(zeng)商品住宅用(yong)地出让，同时(shi)下大力气将去化周(zhou)期降至36个月以下；
去化周(zhou)期在18个月—36个月之间的(de)城市，要按照“盘活多少、供应多少”的(de)原则，根据(ju)本(ben)年度内(nei)盘活的(de)存量商品住宅用(yong)地面积(ji)（包括竣工和收回(hui)）动态确(que)定其新出让的(de)商品住宅用(yong)地面积(ji)上限。
并且还下定了硬性KPI，各地商品住宅去化周(zhou)期、盘活存量商品住宅用(yong)地数据(ju)要按季度动态更新。
也就是说每个季度都必须上报最新的(de)去库存数据(ju)。
所以结合国家资源部的(de)要求(qiu)，很明显深圳的(de)这(zhe)次放松限购，所有核心都是围绕库存出发。
一是新政并不涉及任何鼓励和促进(jin)二手房交易的(de)政策，二是所有细节的(de)指向都是鼓励再买一套(tao)，甚至不限套(tao)数地鼓励公(gong)司(si)购买住宅解决员工住房，不受限购限制地以旧房换新。
目前深圳各区的(de)存量新房已经(jing)达到59781套(tao)，按照月均网签2845套(tao)，平均去化周(zhou)期已经(jing)达到21个月，整体的(de)去化周(zhou)期创历史新高(gao)。
而各个区的(de)库存和网签速度并不一样，根据(ju)数据(ju)测算光明、盐田、坪山、大鹏(peng)的(de)去化周(zhou)期已经(jing)超过36个月。
面对如此(ci)明显的(de)库存周(zhou)期，这(zhe)还是深圳过去两年在不断促销(xiao)打折，甚至以备(bei)案价85折开盘的(de)情况下。
所以，对深圳而言，当下最迫切的(de)任务并不是促进(jin)二手房的(de)交易流动性，而是加快速度去新房库存，让开发商快速卖房。
而这(zhe)也是有史以来，深圳去库存最精准的(de)一次组合拳。
这(zhe)样的(de)政策，积(ji)极的(de)一面除(chu)了能(neng)够加快新房消化，更重要的(de)是给购房者提供了足够的(de)信号方向——刚需区域的(de)开发商终(zhong)于可(ke)以不用(yong)踩踏式卖房了。
因为能(neng)买房的(de)名额增(zeng)加以后，看房的(de)人也会增(zeng)加，新房去库存可(ke)以进(jin)一步加快，那么(me)开发商便有可(ke)能(neng)趁(chen)这(zhe)样的(de)时(shi)机收回(hui)折扣。
另一方面，深圳楼市很大概率(lu)会出现更明显的(de)反弹(dan)趋势。
因为就目前来看，深圳楼市的(de)长效机制已经(jing)启动。
短期看政策，中期看土地，长期看人口，影响深圳楼市的(de)三(san)大因素已经(jing)具备(bei)。
短期政策方面，深圳限购松绑已经(jing)是趋势。
中期土地方面，深圳减(jian)少土地供应，放缓供应节奏将会是趋势。
对深圳而言，2023年深圳土地成交66宗，较去年同期有所减(jian)少，成交金额402.8亿(yi)，创近十年来新低。
那么(me)结合国家资源部的(de)供地通知，深圳接下来入市的(de)新楼盘会减(jian)少，至少要等到目前300多个新楼盘卖得差(cha)不多才会加大住宅用(yong)地供应。
这(zhe)就意味着(zhe)，深圳的(de)存量新房接下来会重新进(jin)入到“卖一套(tao)会少一套(tao)”的(de)阶段。
那么(me)二手房也会形(xing)成一个正向的(de)循环，挂(gua)盘的(de)房源也会随之减(jian)少，房价也会慢慢趋于稳定。
但这(zhe)个过程，是潜移默化的(de)，并不会一下子就能(neng)体现出来。
最后就是人口趋势方面。
根据(ju)深圳长期人口集中的(de)趋势，2023年深圳常(chang)住人口再次新增(zeng)12.6万(wan)，这(zhe)就意味着(zhe)深圳依(yi)旧是人口流向的(de)高(gao)地。
所以，深圳的(de)机会依(yi)旧存在。
若再结合公(gong)司(si)、机构、企(qi)事业单位、社会组织收储房子，对去库存而言，这(zhe)将会是一箭多雕的(de)政策。
那么(me)，对有些人来说，当下有可(ke)能(neng)就是适合看房的(de)时(shi)候了。
因为就目前而言，已经(jing)不少二手小区的(de)价格已经(jing)回(hui)归到2016年的(de)位置。
有业主在社交平台上坦言自己的(de)房子就是2016年的(de)价格。
无论是价格，还是时(shi)间节点，都相对有利。
作者|骑猪英雄