4月底以来，北京、上海(hai)、天津、深圳(chou)等地楼市(shi)优化政策密集“上新”，国内多个城市(shi)推出(chu)住房“以旧换新”政策，消化存量房产和优化增量住房的政策措施正在(zai)成为新一轮房地产政策调整的主线(xian)。
5月16日，高盛在(zai)最新的研报中表示，目前，已有超50个城市(shi)（或行政区）出(chu)台住房“以旧换新”政策，预计该政策将成为促进新房去化和稳定(ding)房价的关键政策举措。
报告梳理认为，各地“以旧换新”政策机制可以分为以下五种模式。
集体(ti)收购模式
据高盛统计，目前已有包括(kuo)南京、郑州在(zai)内的20个城市(shi)或地区采取了(le)此模式。
集体(ti)收购模式是指，由政府或政府指定(ding)的实体(ti)机构集体(ti)收购市(shi)民存量住房，收购方委托(tuo)第三方专业机构价格评估后，鼓励(li)居民购买改善性新建商品住房，最后与居民方洽谈并签约过户。
该模式的优点(dian)在(zai)于，政府直接兜(dou)底，缩短了(le)二(er)手房出(chu)售周(zhou)期、简(jian)化了(le)出(chu)售流(liu)程，同时免(mian)去了(le)卖房中介费，在(zai)政府支(zhi)持下新房源一般具有不同程度优惠(hui)，且新房项目数量多、分布广泛。
报告指出(chu)，在(zai)目前已公布的各种“以旧换新”模式中，“收购模式 ”在(zai)提(ti)高房屋交(jiao)易量和销售额方面的成效可能是最好的。
代售购新模式
目前已有包括(kuo)上海(hai)、深圳(chou)在(zai)内的30个城市(shi)或地区采取此模式。
代售购新模式是指：政府倡导下，房地产经纪机构与当地产开发企业开展合作，在(zai)购房居民与房地产开发企业达成“以旧换新”的意向后，房地产经纪机构将在(zai)新房锁定(ding)期内优先营销和转售居民的存量住房。
例如，深圳(chou)住房“以旧换新”就是通过鼓励(li)房地产开发企业、中介机构与换房人签署协议，开展“卖旧+买新”的换房联动。在(zai)“解约保护期”内，中介机构优先推动换房人旧房交(jiao)易，缩短交(jiao)易周(zhou)期，如旧房未售出(chu)，开发企业和换房人按约定(ding)解除协议并无条件退款(kuan)，换房人无需承担违约责任。
不过，报告指出(chu)，该模式的弊端在(zai)于交(jiao)易周(zhou)期长，且政府未能直接介入(ru)，在(zai)政策实际落地成效方面可能会有所折扣。
回购收储(chu)模式
目前已有包括(kuo)重庆、郑州、苏(su)州在(zai)内的10个城市(shi)或地区采取此模式。
回购收储(chu)模式是指：政府牵头组建住房保障(zhang)银(yin)行，从(cong)城投手中收购现有存量住房，用于保障(zhang)性住房。
还(hai)有地方政府将这种“以旧换新”政策方案与城中村改造、房票等政策结合。
据澎湃新闻(wen)，四川南充市(shi)鼓励(li)属地人民政府在(zai)推进城市(shi)危旧房改造、城中村改造、城镇老(lao)旧小区改造的过程中，采取“以旧换新”“购房券救助”和“现金救助”等模式，在(zai)充分尊(zun)重群(qun)众(zhong)意愿基础上拆除危旧房，通过发放“房票”等方式实施安置，也可购买存量商品住房作为安置房源，满足群(qun)众(zhong)多样化需求。
该模式的特点(dian)在(zai)于，无需经过业主的置换，也免(mian)去了(le)房屋再建的过程，可以更(geng)快投入(ru)使用、降低库存。
直接补贴模式
目前有包括(kuo)苏(su)州、沈阳在(zai)内的7个城市(shi)采取此模式。
直接补贴模式是指：多地对出(chu)售自有住房并购买新房的居民给予(yu)一定(ding)的购房补贴或者税费减(jian)免(mian)，各地补贴方式有所不同，包括(kuo)返(fan)还(hai)税收、根(gen)据置换面积(ji)补贴、根(gen)据置换单元数补贴等。
比如，苏(su)州住建局宣布实施“卖旧买新”购房契税补贴，对在(zai)2024年12月31日前购置新建商品住房的购房家庭，分层次(ci)实施契税补贴，最高可享100%契税补贴。
此外，还(hai)有地方政府对房企回购给予(yu)补贴。比如浙(zhe)江省嘉兴市(shi)海(hai)宁(ning)市(shi)的方案是，鼓励(li)房企购买意向购房人的存量房，对房企购买存量房的，给予(yu)企业总(zong)购房款(kuan)2%的财政补贴。
不过，报告称，大多数补贴力度一般不超过房价的3%，尚未达到能显(xian)著刺激新房销售的程度。
预付租金模式
即肇(zhao)庆模式，是指：存量房屋持有人通过“旧转保”（旧房转保障(zhang)性住房）的形(xing)式交(jiao)由政府统租，由此获得政府指定(ding)机构支(zhi)付的一定(ding)年限租金，并将其全部用于购买商品房。
该模式首次(ci)提(ti)出(chu)了(le)“旧转保”的方案，特点(dian)在(zai)于无需卖房即可“换新”，一次(ci)性获得长期租金。
报告最后总(zong)结称，这五种“以旧换新”模式各有优劣(lie)，各地政府可以考虑适当采取组合模式以提(ti)升政策效果(guo)。
从(cong)高盛报告提(ti)供的数据和各地政策落地后的反响(xiang)来看，直接收购模式在(zai)加速(su)新房销售、支(zhi)持消化村连库存方面的效果(guo)最佳(jia)，其他模式则因(yin)为政策力度相对较小，操作细则存在(zai)差异，效果(guo)用欠佳(jia)。
据证券时报，业内人士分析认为，目前各地住房“以旧换新”政策整体(ti)的落地效果(guo)还(hai)不明显(xian)，仍存在(zai)二(er)手房参与门槛较高、二(er)手房评估价或交(jiao)易价较低、可置换新房选择少等痛点(dian)。
据中国之声，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，在(zai)各地住房“以旧换新”的政策执(zhi)行初(chu)期，尽快找到让交(jiao)易链条上各方能够共赢(ying)的成熟模式至关重要，不仅要从(cong)房源本身的质量着(zhe)手，提(ti)供优质住房，还(hai)要在(zai)交(jiao)易流(liu)程、搭建平(ping)台等方面做(zuo)好“针线(xian)活(huo)”。