2024年开年以来，金融支持地产的政策不断(duan)加码升级。
1月，地产融资协调机(ji)制出台(tai)并(bing)在各地落地见(jian)效(xiao)，当(dang)前已有(you)超9000亿元通过审批(pi)；4月，中(zhong)央政治(zhi)局会议明(ming)确提出“统筹研究消化存(cun)量房产和优(you)化增量住房的政策措施”；5月，央行发布“517新政”，力度空前，被称为(wei)史上最宽松的房贷政策。目前，上海、广州(zhou)、深圳(chou)等多个(ge)城市(shi)已密集发布跟进政策。
总体来看，上述政策均要求银行业从供(gong)需两端支持房地产行业发展。值得注(zhu)意的是，从供(gong)给端观察(cha)，银行响应(ying)保(bao)交付、去库存(cun)的政策支持房企融资，在“应(ying)贷尽贷”下也逐渐形(xing)成更为(wei)理性、细致的房贷投放策略；从需求端观察(cha)，首(shou)付比例、房贷利率的下调，有(you)利于居民房贷成本的下降，对(dui)银行应(ying)对(dui)客户提前还款也有(you)一定抵补作用(yong)，但银行仍需直面如何平衡息(xi)差下行的问题。
政策组合拳力度空前
5月17日金融监管部门加大住房金融政策支持力度后，全国多省份迅速响应(ying)。值得一提的是，上海、广州(zhou)和深圳(chou)的个(ge)人房贷首(shou)付比例及房贷利率下限均创下历史新低。
具体来看，央行、国家金融监管总局出台(tai)的最新政策，调整(zheng)了个(ge)人住房贷款最低首(shou)付款比例，首(shou)套和二套住房商业性贷款最低首(shou)付款比例分别下调至15%、25%；同时，取消了全国首(shou)套房和二套房个(ge)人商业贷款利率政策下限。
随后，广东19个(ge)地市(shi)以及湖北、云南、山西、甘肃、河北、陕西、宁夏、广西、重(zhong)庆等省（区、市(shi)）宣布取消当(dang)地首(shou)套房和二套房贷款利率下限。近日，上海、广州(zhou)和深圳(chou)等一线城市(shi)也宣布跟进，纷纷出台(tai)重(zhong)磅楼市(shi)政策。
从房贷利率调整(zheng)的幅度来看，各地各异，体现了楼市(shi)新政中(zhong)强(qiang)调的因城施策原则。
例如，广州(zhou)此轮“松绑”在一线城市(shi)中(zhong)力度最大，现行楼市(shi)政策也为(wei)一线城市(shi)中(zhong)最为(wei)宽松的，首(shou)付比例执行最低标准（即首(shou)套15%、二套25%）并(bing)取消利率下限；上海首(shou)套房贷款利率下限调整(zheng)为(wei)不低于LPR（贷款市(shi)场报(bao)价利率）减(jian)45个(ge)基点，最低首(shou)付款比例调整(zheng)为(wei)不低于20%；深圳(chou)的首(shou)套房个(ge)人住房贷款利率下限，也调整(zheng)至LPR减(jian)45个(ge)基点。
金融支持房地产企业融资也已落地见(jian)效(xiao)。从银行对(dui)房地产企业的投放看，2024年以来，地产信贷已实现了“超额投放”。根据国家金融监管总局披(pi)露，截至一季度末(mo)，房地产开发贷款展期余额同比增长147%。此外，根据央行数据，一季度房地产开发贷净投放达到8800亿元，远(yuan)高于2023年全年净投放的1900亿元。近几(ji)年，房地产开发贷款占比一直在压降，从2019年末(mo)的7.33%下降至2023年末(mo)的5.42%,但是今年一季度出现“上翘”，达到了5.57%。
房地产信贷数据的增长，得益于房地产融资协调机(ji)制的推进。
根据国家金融监管总局披(pi)露，截至5月16日，全国297个(ge)地级及以上城市(shi)已经建立了融资协调机(ji)制，“白(bai)名单”项目贷款审批(pi)金额已达到9350亿元。
银行稳定息(xi)差有(you)压力
“517新政”提出“不设按揭利率下限”，将首(shou)付比例降至历史新低，完全打开了贷款利率下限。
房贷利率与首(shou)付比例的调整(zheng)，有(you)利于加快居民释放购买力需求。同时，值得注(zhu)意的是，房地产贷款利率的持续调整(zheng)，也对(dui)银行净息(xi)差和经营利润带来一定的压力，后续银行如何平衡息(xi)差，成为(wei)资产负债管理的重(zhong)要课(ke)题。
从个(ge)人住房贷款规(gui)模看，5年前个(ge)人住房贷款占据贷款投向的比重(zhong)几(ji)近两成，此后不断(duan)下降，但当(dang)前仍然占据不低于15%的比重(zhong)。尽管如此，个(ge)人住房贷款的总量还是维持增量状态，是资产端收益率较高的重(zhong)要优(you)质资产。可以预(yu)见(jian)，房贷降息(xi)是后续影(ying)响银行净息(xi)差的重(zhong)要因素。
回(hui)溯来看，银行房贷利率自2021年10月达到最高点后，至今已下降了200多个(ge)基点。2023年末(mo)，银行业的息(xi)差已经跌破1.7%，降至1.69%。如何稳定息(xi)差，已成为(wei)银行业的共性挑战。
近年来，银行业息(xi)差持续收窄，源于资产端和负债端的收益并(bing)不是同步调整(zheng)，尤其是资产端的收益下滑较快。自2019年8月LPR改革以来，银行业经历了多次LPR下调，新投放的贷款收益率和存(cun)量贷款重(zhong)定价，导致资产端收益率不断(duan)下降。
为(wei)了减(jian)缓息(xi)差收窄，两年前不少银行就(jiu)已主动调整(zheng)负债结构和定价策略，持续性地对(dui)长期限、高成本负债进行管理，以抵补资产端收益率的下行。同时，2023年以来存(cun)款利率下降了50—60个(ge)基点，为(wei)贷款利率的下降创造了空间。不过，正如某家区域银行的高管所言，经过两三(san)年时间，随着存(cun)款市(shi)场竞争的日益激烈，单方面地压降、控制付息(xi)成本，以期控制息(xi)差收窄的速度，这一边际效(xiao)应(ying)正在逐步递减(jian)。
“当(dang)前，银行确实面临着‘既想(xiang)拓展份额又难以降低利率’的两难抉择。”广东省城规(gui)院住房政策研究中(zhong)心首(shou)席研究员李宇(yu)嘉表示，商业银行的房贷业务确实面临着压力。在资产荒背景下，众多银行争抢房贷这类(lei)优(you)质资产，居民则主要考虑哪家银行贷款利率低，银行不得不通过降息(xi)等手段争取客户。事实上，这是把“双刃剑”，降息(xi)将进一步压低银行利润，同时在房贷不良率有(you)所攀升的情况下，损(sun)失存(cun)在扩大的可能。
“房贷利率下行给银行带来的压力，既包括提前还贷带来的优(you)质资产缩量，也包括资产端利率下行带来的利差收窄。”国家金融与发展实验室特聘研究员任涛建议，在这种环境下，商业银行一方面应(ying)抓住贷款利率下行的机(ji)会，积(ji)极拓宽增量贷款需求带来的投放机(ji)遇，以弥补价格下行带来的压力；另(ling)一方面则要通过优(you)化资产负债管理和综合服务策略，把留住按揭客户而非简单留住按揭类(lei)资产作为(wei)首(shou)要和长远(yuan)任务，积(ji)极挖掘按揭类(lei)客户在财富管理等其它业务上的潜力。
此外，任涛还表示，在这个(ge)过程中(zhong)，政策部门也要有(you)所作为(wei)，既要避免银行业之间形(xing)成恶性竞争，放大利率下行给银行业带来的压力，也要在负债端形(xing)成更有(you)力的引导，呵护并(bing)稳定银行业的息(xi)差空间。
“房地产业是国民经济的支柱行业，目前面临发展困(kun)难，行业自身存(cun)在较大风险也对(dui)经济金融发展带来较大风险。”中(zhong)国邮(you)政储蓄银行研究员娄飞鹏表示，银行业按照市(shi)场化法治(zhi)化原则支持房地产行业，有(you)助于缓解房地产企业的资金压力，稳定居民对(dui)房地产的价格预(yu)期。短期来看，这虽然对(dui)银行净息(xi)差造成压力，但推动房地产行业风险有(you)效(xiao)化解有(you)助于稳定经济增长和风险防范，长远(yuan)看有(you)助于银行持续经营和净息(xi)差稳定。
华创证券发布的研报(bao)则认为(wei)，多地下调房贷利率下限，预(yu)计息(xi)差降幅有(you)限。该(gai)研报(bao)测算，综合考虑2月份5年期LPR下调25BP以及假设此次按揭贷款利率平均继(ji)续下降25BP，对(dui)2024年和2025年上市(shi)银行的息(xi)差影(ying)响分别为(wei)-1.2BP、-2.9BP，降幅相对(dui)较小。“此次住房金融支持政策能够有(you)效(xiao)提振房市(shi)销售，则对(dui)银行业的资产质量为(wei)正向贡献(xian)，维持高质量可持续发展。”该(gai)研报(bao)表示。
房地产投放策略有(you)讲(jiang)究
在下行周期对(dui)房地产进行信贷投放，无疑令银行的资产质量成为(wei)投资者关注(zhu)的焦点。根据2023年年报(bao)数据，多家上市(shi)银行的对(dui)公房地产不良率在4.5%高位。因此，当(dang)前商业银行的房地产投放已更趋理性。
“根据每年初(chu)的信贷投放策略，房地产投放在‘维持类(lei)’这一档次。”5月8日，上海农商银行首(shou)席风险官朱卫在该(gai)行举行的2023年业绩说明(ming)会上称，近两年虽然监管部门已不再聚焦房地产集中(zhong)度考核，但是该(gai)行根据自身的既定计划，有(you)序压缩了房地产投资占比，希望将更多信贷资源投放到制造业、科创等领(ling)域。
在房地产企业贷款的具体投放方面，上海农商银行采取主动管理的策略，分层(ceng)、分类(lei)地去推房地产项目，包括重(zhong)点支持政府的保(bao)障(zhang)型(xing)项目，支持农民集中(zhong)建房、住房项目；支持一般商品(pin)房的开发贷项目；支持工业类(lei)、科研类(lei)、仓储或者服务于制造业的经营稳定项目等。对(dui)于商办项目，尤其是对(dui)于建设阶段的商办项目，上海农商银行则谨慎(shen)参与。
当(dang)然，在个(ge)人住房按揭贷款这一优(you)质资产上面，上海农商银行表示积(ji)极投放，2024年该(gai)行的策略是与头(tou)部中(zhong)介建立良好的合作关系，尽可能提升一手楼盘的覆盖率。
邮(you)储银行零(ling)售业务总监梁(liang)世栋在该(gai)行2023年业绩说明(ming)会上表示，展望2024年，整(zheng)个(ge)房地产行业还是处(chu)于一个(ge)调整(zheng)期，但该(gai)行相信相关政策出台(tai)后，效(xiao)果会逐步显现。在房地产行业调整(zheng)的背景下，按揭业务的风险控制策略显得更为(wei)重(zhong)要。当(dang)前，邮(you)储银行按揭贷款的95%，为(wei)首(shou)套房。
建设银行的资产配(pei)置策略，则体现为(wei)调整(zheng)资产结构，即通过压缩低收益资产占比、加强(qiang)零(ling)售信贷布局等措施优(you)化资产结构，以延缓息(xi)差下降趋势。2023年，该(gai)行贷款和金融投资等核心资产占比提升0.3个(ge)百分点；同时，该(gai)行加强(qiang)零(ling)售信贷生态建设，巩固(gu)零(ling)售信贷的大行地位，个(ge)人住房贷款新投放量也居前。（证券时报(bao)记者 张艳(yan)芬 谢忠翔(xiang)）
编辑/田野