中国网财经5月29日讯 5月27日，上海市住房和城乡建设管理(li)委员会(hui)等四部门联合印(yin)发《关于优化本市房地产市场平稳(wen)健康(kang)发展政策措施的通知》(下称“《通知》”)。提出(chu)调整优化住房限购政策、支持(chi)多子女(nu)家庭合理(li)住房需求、优化住房信贷政策、支持(chi)“以旧换新”以及优化土地和住房供应等九条政策措施。《通知》自2024年(nian)5月28日起(qi)施行。
在上海易居房地产研究院研究总监(jian)严跃进看来，此次上海一揽子房地产政策，将发挥积极作(zuo)用和效应。此次政策统筹市场和保(bao)障、存量和增量，在提升(sheng)住房品质、促进职住平衡(heng)同时(shi)，更好满足了居民(min)刚性住房需求和多样化改善性住房需求。
重点支持(chi)非沪籍三类人群购房需求
上海此次调整优化住房限购政策。政策优化涉及内容丰富，覆盖外地户籍、人才、单身、离异、企业、多孩家庭、赠予等层面。
具体来看，一是优化非沪籍居民(min)购房条件。将非沪籍居民(min)购房所(suo)需缴纳(na)社保(bao)或个税年(nian)限从“连(lian)续缴纳(na)满5年(nian)及以上”调整为“连(lian)续缴纳(na)满3年(nian)及以上”；新城以及南北转型等重点区(qu)域的非沪籍人才购房相(xiang)应从“连(lian)续缴纳(na)满3年(nian)及以上”调整为“连(lian)续缴纳(na)满2年(nian)及以上”，自贸区(qu)临港新片区(qu)的非沪籍人才购房继续执行“连(lian)续缴纳(na)满1年(nian)及以上”规定。
二是扩大重点区(qu)域非沪籍人才以及非沪籍单身人士购房区(qu)域。立足促进区(qu)域职住平衡(heng)，将新城以及南北转型等重点区(qu)域的非沪籍人才购房区(qu)域，扩大至所(suo)在区(qu)全域；非沪籍单身人士购房区(qu)域，扩大至外环内二手住房。
“此次在人群上重点支持(chi)非户籍人才，非户籍居民(min)，非户籍单身这(zhe)三类人群的购房需求。” 广东省城规院住房政策研究中心(xin)首席研究员李宇嘉接受中国网财经记者采(cai)访时(shi)表示。
严跃进也表示，此次购房者问的一个核心(xin)的问题是关于上海市区(qu)购房。通俗来说，外地人若是有3年(nian)社保(bao)，无论(lun)单身还是已经结婚，在市区(qu)即黄浦、虹口类似区(qu)域就可以买一套二手房。
此外，《通知》还取消离异购房限制，调整住房赠与规定，支持(chi)企业购买小户型二手住房用于职工租住。
在李宇嘉看来，此次企业购买小户型老旧二手住房、小户型住房，用于职工租住的，不再限定购买住房套数(shu)。目的是促进二手房流(liu)转，特别是考虑到上海老破小挂牌较多，去化压力大，导致置(zhi)换需求收租。
对二孩及以上的多子女(nu)家庭(包括本市户籍和非本市户籍居民(min)家庭)，在执行现有住房限购政策基础(chu)上，可再购买1套住房；优化多子女(nu)家庭在个人住房贷款中首套住房认定标(biao)准。
“社保(bao)缴纳(na)年(nian)限缩(suo)短、单身可以买市区(qu)二手房、离婚和赠予的购房政策放宽等是此次政策最受关注的几个政策点，说明对于购房方(fang)面的积极性在增加。”严跃进表示。
首套房商贷最低首付降至不低于20%
在优化住房信贷政策方(fang)面，《通知》明确，首套住房商业性个人住房贷款利率(lu)下限调整为不低于相(xiang)应期(qi)限贷款市场报价利率(lu)(LPR)减45个基点(调整后，5年(nian)期(qi)以上房贷利率(lu)下限目前为3.5%)，最低首付款比例调整为不低于20%。
二套住房商业性个人住房贷款利率(lu)下限调整为不低于LPR减5个基点(调整后，5年(nian)期(qi)以上房贷利率(lu)下限目前为3.9%)，最低首付款比例调整为不低于35%；自贸区(qu)临港新片区(qu)以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区(qu)全域继续实行差异化政策，二套住房商业性个人住房贷款利率(lu)下限调整为不低于LPR减25个基点(调整后，5年(nian)期(qi)以上房贷利率(lu)下限目前为3.7%)，最低首付款比例调整为不低于30%。
公积金贷款方(fang)面，对购买首套住房的职工，个人公积金(含补充公积金)最高贷款额度调整为80万(wan)元，家庭公积金(含补充公积金)最高贷款额度调整为160万(wan)元。多子女(nu)家庭贷款购买首套住房，最高贷款额度在此基础(chu)上上浮20%政策不变(bian)，即最高可达(da)192万(wan)元。
申请公积金贷款购买首套住房的，最低首付款比例调整为20%；申请公积金贷款购买第二套改善型住房的，最低首付款比例调整为35%，所(suo)购住房在自贸区(qu)临港新片区(qu)以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区(qu)的，最低首付款比例调整为30%。
在李宇嘉看来，降低首付和房贷利率(lu)下限，一方(fang)面是顺应和贯(guan)彻(che)“517”楼市新政部署，另一方(fang)面也是针对本地非户籍和非户籍人才群体多，需要加大优惠力度。不过(guo)他也指出(chu)，首付也并没有降至15%和20%，做到了与非一线城市的差异性。
“下一步的走势要看后续市场走势，如果下滑颓势不改，未来可能还会(hui)下调首付和利率(lu)，为后续留足政策空间。”李宇嘉称。
区(qu)域上，李宇嘉指出(chu)，此次重点支持(chi)外围区(qu)域。例如新城以及南北转型，自贸区(qu)临港新片区(qu)。“这(zhe)与近期(qi)深圳、北京调控逻辑是一致的，即外围过(guo)去若干(gan)年(nian)供地太多，新房库存消化压力大。同时(shi)，也想通过(guo)购房疏解，将人口和产业同步疏解。”他表示。
其他一线城市有望跟进
5月二手房成交承压，年(nian)内累计表现不及去年(nian)。根据(ju)诸葛数(shu)据(ju)研究中心(xin)监(jian)测数(shu)据(ju)显示，2024年(nian)5月(统计时(shi)间截至27日)上海二手房成交14185套，较4月下降22.3%，较去年(nian)同期(qi)下降5.2%；今年(nian)前5月累计成交74305套，较去年(nian)同期(qi)下滑10.2%。
“市场情绪(xu)亟待改善，以及二手房成交热度也并未完全恢复(fu)等依旧在推动着(zhe)政策松绑(bang)的持(chi)续进行，政策支持(chi)具有一定的必要性。”诸葛数(shu)据(ju)研究中心(xin)高级分析师关荣雪在接受中国网财经记者采(cai)访时(shi)表示。“而(er)上海本次新政的松绑(bang)力度及涉猎宽度均上升(sheng)到了新高度。”
“此次政策说明目前房地产‘四低’导向，即低门槛、低房价、低首付、低利率(lu)。”在严跃进看来，其对于房地产的入市成本具有积极的作(zuo)用，也在很大程度上提振了房地产市场。
关荣雪认为，从本次新政的影响来看，对购房者释放了强烈(lie)利好信号，新政之后符合购房资格(ge)的群体会(hui)明显增加，购房需求释放增多，预计积极效果将率(lu)先体现在新房的来访量和二手房带看量，逐步显现在成交端。同时(shi)，在当下市场对一线城市政策松绑(bang)的呼声(sheng)已经达(da)到高点的背景下，上海本次新政对市场信心(xin)的提振影响似乎更为深远，将更好的引(yin)导市场预期(qi)，预计其他一线城市也会(hui)跟进。