深(shen)圳楼市再一次深(shen)夜放大招，惊醒了不少地产“打工人”。
5月28日晚(wan)间，深(shen)圳官宣自5月29日起，下(xia)调(diao)首套(tao)房最低(di)首付款比例为20%、二套(tao)为30%；同(tong)时，首套(tao)住房商业性个人住房贷款利率下(xia)限，由原来的LPR-10BP调(diao)整为LPR-45BP，即为3.5%，二套(tao)住房商业性个人住房贷款利率下(xia)限由原来的LPR+30BP调(diao)整为LPR-5BP，即为3.9%。
降首付、降利率双重政(zheng)策的加持下(xia)，市场开始蠢蠢欲动。政(zheng)策出台的当夜，福田某项目(mu)的销售在朋友圈发布销售群里(li)的成交信息并配文，“政(zheng)策刚出就转(zhuan)账成交，果(guo)然深(shen)圳速度！”而龙(long)华某网红项目(mu)的案场销售同(tong)样发布了多张(zhang)客户转(zhuan)账的截图，表示新政(zheng)已有(you)效带动了成交。
但有(you)人欢(huan)喜有(you)人悲，新房销售们通宵卖(mai)房的另一边，深(shen)圳存量房贷业主(zhu)们也彻夜难眠(mian)。
“前两年买(mai)房的时候首套(tao)利率还是+45bp，现在首套(tao)最低(di)-45bp，亏麻了。”有(you)深(shen)圳业主(zhu)向记者表示，同(tong)样500万贷款，政(zheng)策前后30年的利息相差100万之多，这笔账怎么算(suan)心里(li)都不舒服。
深(shen)圳楼市政(zheng)策的变化影响着市场里(li)的每一个买(mai)家和卖(mai)家，上演着众生相，而每一个微小(xiao)的转(zhuan)变，都可能(neng)是市场拐点到来的信号。
忙到飞起？开发商连夜宣布折扣回收(shou)
春江(jiang)水暖鸭先知，早在深(shen)圳“5·28”政(zheng)策出台前，记者在走访多个新房售楼处的时候便得到了深(shen)圳即将下(xia)调(diao)首付的消息。彼时有(you)新房项目(mu)现场销售信誓(shi)旦旦地向记者表示，一个月内政(zheng)策必出，有(you)意(yi)向可以提前下(xia)订锁房，降首付政(zheng)策出台后再签约，政(zheng)策假(jia)设不出则(ze)全款退订。
随着“5·28”政(zheng)策的落(luo)地，深(shen)圳的各个楼盘也正(zheng)式吹响了抢客的号角。5月28日晚(wan)间，中介朋友圈里(li)流(liu)传最多的图片便是客户半夜转(zhuan)账锁房的截图，有(you)项目(mu)直接发出通知表示通宵卖(mai)房不打烊(yang)，随时接待准(zhun)备订房的购房者。
“新房项目(mu)营销中心在晚(wan)上12点仍(reng)有(you)客户在现场谈单，二手(shou)房市场也出现多个客户抢同(tong)一套(tao)房子的现象。”美联物业深(shen)圳董事总(zong)经理江(jiang)贤亮表示，目(mu)前深(shen)圳的首付比例及房贷利率均处于历史最低(di)水平，对于购房者来讲非常友好(hao)，所以昨晚(wan)政(zheng)策一出台，一些客户已率先抢跑(pao)。
从(cong)深(shen)圳各个新房项目(mu)流(liu)传出的销售喜报可以看出，政(zheng)策首日，部(bu)分项目(mu)的来访量和成交量都有(you)了明显(xian)的上升。
例如位于南山的绿景白石洲项目(mu)新政(zheng)当日销售了13套(tao)房源；位于宝安的万科未来之光(guang)发布喜报显(xian)示新政(zheng)首日销售了11套(tao)房源，来访量超(chao)78批(pi)；位于龙(long)岗的中海寰宇珑宸花园新政(zheng)后工作(zuo)日单日成交6套(tao)，还有(you)龙(long)华、福田等地的新盘销售晒出成交记录截图，呈现销售火热的情(qing)况。
在新房忙签单的同(tong)时，还有(you)不少项目(mu)直接发出“即将收(shou)回折扣”的海报。位于龙(long)岗的星河·盛境御府宣布6月1日起回收(shou)2个点折扣；位于龙(long)岗的静安府宣布优惠截止日期为5月31日24:00，之后回收(shou)2%的折扣。“项目(mu)6月1日起将回收(shou)‘一口价’房源的折扣，现在下(xia)定还是最划算(suan)的。”龙(long)华某项目(mu)的销售告诉(su)记者，优惠房源相较于在售的房源总(zong)价便宜了20万，有(you)买(mai)房意(yi)向尽量本周内下(xia)单还能(neng)享受(shou)到最低(di)的折扣。
但对于开发商“折扣回收(shou)”的做法，有(you)业内人士向记者表示，这是项目(mu)营销一贯的做法，主(zhu)要目(mu)的是增加销售的紧迫感，以此催促购房者尽快下(xia)定，而有(you)些项目(mu)隔一段时间仍(reng)会(hui)将折扣放出，购房者在看房的时候还是要以需求为主(zhu)。
买(mai)家早起看房，卖(mai)家连夜调(diao)价
5月29日一大早，深(shen)圳的各个售楼处迎来了新政(zheng)后的首批(pi)客户。在得知深(shen)圳首付和利率调(diao)整后的当天夜里(li)，小(xiao)林便和朋友约好(hao)了第二天早起去(qu)南山某项目(mu)实地探盘。
作(zuo)为改善型买(mai)家的小(xiao)林此前一直有(you)意(yi)向置换(huan)，但囿于换(huan)房成本的问题一直有(you)所犹豫，随着降首付降利率政(zheng)策的到来，小(xiao)林的置换(huan)成本一下(xia)子降低(di)了不少，这也是她决心去(qu)看房的原因。但小(xiao)林同(tong)时告诉(su)记者，虽然首付成本降低(di)了，但同(tong)时家庭的负债也变多了，所以目(mu)前还是观望，不会(hui)立即下(xia)手(shou)。值得一提的是，可能(neng)是由于工作(zuo)日上午(wu)的缘故，小(xiao)林前往的南山某项目(mu)并没有(you)太(tai)多组(zu)购房者。
改善客小(xiao)林还在观望，但刚需客小(xiao)马已经决定下(xia)手(shou)买(mai)房了。租住在福田的小(xiao)马曾在两年前有(you)意(yi)向买(mai)新洲的小(xiao)两房作(zuo)为婚房，但彼时福田的房价远(yuan)远(yuan)超(chao)过了她的预(yu)算(suan)，她因此将目(mu)光(guang)放到了龙(long)华、宝安等地，只为降低(di)购房成本。得知深(shen)圳降首付降利率的消息后，小(xiao)马再次将目(mu)光(guang)放回了福田，她惊喜地发现，在两成首付的条件下(xia)，目(mu)前自己手(shou)里(li)的资金完(wan)全可以购买(mai)福田的小(xiao)两房。
小(xiao)马告诉(su)记者，自己原计(ji)划首付在100万以内，政(zheng)策前，只能(neng)买(mai)总(zong)价300万的房源，政(zheng)策后，自己的首付金额甚(shen)至够(gou)得上400万以上的房子。而由于首套(tao)利息的降低(di)，实际(ji)月供的差额也没有(you)多出多少，并不会(hui)给家庭造成太(tai)大的压力。
买(mai)家欣喜于成本的降低(di)，忙着上车的同(tong)时，深(shen)圳的部(bu)分卖(mai)家心思也开始活络起来，记者注意(yi)到，部(bu)分房源在政(zheng)策出台后甚(shen)至出现了涨价的现象。
据诸葛找房APP，截至5月29日晚(wan)10点，深(shen)圳二手(shou)房24小(xiao)时涨价的房源有(you)165套(tao)。其中，百花片区有(you)房源政(zheng)策前报价1585万，5月29日修改报价为1900万，涨价315万；南山华侨城片区有(you)房源政(zheng)策前报价1380万，5月29日修改报价为1450万，涨了205万。但分片区来看，涨价房源在片区内只是少数(shu)，多数(shu)业主(zhu)仍(reng)维(wei)持原先报价。
还贷压力山大？存量房贷业主(zhu)破防
无论是买(mai)家还是卖(mai)家，对于深(shen)圳楼市政(zheng)策调(diao)整都是“喜闻乐见”的态度，但有(you)一批(pi)人，因为楼市优化政(zheng)策的出台“饱受(shou)折磨(mo)”，那就是存量房贷业主(zhu)。
“深(shen)圳楼市只管‘招新’，不管管我们这些老业主(zhu)吗，感觉当了一波韭菜。”在深(shen)圳的各个业主(zhu)群里(li)，存量房贷业主(zhu)们叫苦(ku)不迭。
有(you)存量房贷业主(zhu)向记者算(suan)了一笔账，自己在2023年初(chu)买(mai)入(ru)一套(tao)总(zong)计(ji)约800万的房子，彼时首付款支付了约240万，公积金贷款108万，商业贷款约452万，商贷利率为LPR+30bp，按照去(qu)年贷款时的LPR计(ji)算(suan)，商业贷款利率为4.6%。今年5月，商贷利率按照合(he)同(tong)约定的时间进行了调(diao)整，调(diao)整后的利率为4.25%，尽管LPR降了，但加30个基点却没变。
目(mu)前，他的月供大约在2.2万，30年贷款利息总(zong)额348万；而假(jia)设用目(mu)前深(shen)圳首套(tao)最低(di)商贷利率3.5%来计(ji)算(suan)，452万的商贷的月供为2万，30年贷款利息总(zong)额为279万，两者利息总(zong)额相差约70万。
而对于更(geng)早之前买(mai)房的人来说，除了房贷利率站在高位之外，由于近两年深(shen)圳房价进入(ru)调(diao)整阶段，导致他们买(mai)房时的房价同(tong)样也买(mai)在了最高点，不仅面临着巨大的贷款压力，还要面临家庭资产贬值的压力。
那么存量房贷利率是否有(you)调(diao)整的可能(neng)性？记者注意(yi)到，国内已有(you)城市率先行动，今年5月中旬，有(you)多家媒体向杭州(zhou)地区多家银行确认，符合(he)“首套(tao)标准(zhun)”的存量二套(tao)房贷利率可转(zhuan)为首套(tao)房贷利率，这样的措施降低(di)了部(bu)分购房者的房贷利率，也减少了月供的负担。
北京金诉(su)律师事务所主(zhu)任王玉(yu)臣认为，如果(guo)遇到政(zheng)策调(diao)整利率的情(qing)况，购房者可以和银行进行沟通协商，争取按照新的政(zheng)策执行。同(tong)时密切关(guan)注当地以及相关(guan)银行的一些官方政(zheng)策新闻，也可以和银行相关(guan)部(bu)门沟通核实。购房者在申请贷款时也要注意(yi)，及时和银行工作(zuo)人员沟通，了解最新政(zheng)策变化情(qing)况。
除了和银行协调(diao)，也有(you)深(shen)圳业主(zhu)向记者表示自己准(zhun)备将剩余的存量商贷提前还清(qing)，一方面是其商贷并不多仅有(you)几十万，另一方面也是出于存量房贷利率太(tai)高的考虑，认为继续还款并不合(he)算(suan)。
尽管市场对政(zheng)策有(you)诸多不同(tong)的反应，但从(cong)楼市的趋势来看，深(shen)圳目(mu)前的购房政(zheng)策相当宽松，业内预(yu)测(ce)楼市持续暖意(yi)是大概率事件。
中指研究(jiu)院华南分院高级分析(xi)师孙红梅表示，自5月6日从(cong)分区优化住房限购政(zheng)策后，深(shen)圳楼市周度成交就表现出持续上涨趋势，此次政(zheng)策优化预(yu)计(ji)将进一步(bu)提振市场活跃度，带动房地产市场继续好(hao)转(zhuan)。江(jiang)贤亮同(tong)样指出，深(shen)圳目(mu)前的购房政(zheng)策相当宽松，政(zheng)府各部(bu)门也非常支持，深(shen)圳房地产市场接下(xia)来会(hui)进入(ru)更(geng)明显(xian)的交易上升通道。
采写(xie)：南都湾财社记者 孙阳