降首付(fu)、降利率，楼市宽松之下(xia)，多地(di)密(mi)集(ji)官宣政策调整。与(yu)此同时，有率先出动发力(li)按揭(jie)贷业务。5月30日，记者注意到，近日，通过官方(fang)微信宣传了(le)其推出的按揭(jie)贷产品，其中(zhong)名为“气球贷”的还款方(fang)式引发关注。与(yu)普通的还款方(fang)式相比(bi)，气球贷前期每期的还款金额较小，有助于(yu)减轻(qing)购(gou)房者压(ya)力(li)，也曾一(yi)度被多家银行“追捧(peng)”。但因受到争议，这一(yi)特(te)色方(fang)案逐渐式微，并未成为主流。如今，“气球贷”再次重出江湖(hu)缘由为何，这一(yi)还款方(fang)式能否破解(jie)银行贷款争夺的“焦虑时刻”？
“气球贷”还款方(fang)式再现
一(yi)度淡出人们视野(ye)的“气球贷”再现。近日，平安银行在宣传该行按揭(jie)贷款时提到了(le)“气球贷”这一(yi)还款方(fang)式，“气球贷”是指借款人按约定的总期数（固定20年）计算每期月供，在贷款期限内分期归还贷款本息，最后一(yi)期一(yi)次性偿还剩余本金。
“气球贷”并不是一(yi)个新词，这种方(fang)式前期每期还款金额较小，但在贷款到期日还款金额较大，前小后大，像是一(yi)个气球的样(yang)子，所以被命名为气球贷。早在十余年前，就有银行面向(xiang)全国范围内推出按揭(jie)“气球贷”还款方(fang)式，但此后，“气球贷”升级产品因“特(te)殊原因”暂停办理，彼时有说法称，被暂停的原因很可能是因为过于(yu)创新而触碰到监管(guan)利率的底线。
此番(fan)，“气球贷”的再次现身(shen)也迅(xun)速(su)被炒(chao)热。平安银行5月30日回(hui)应称，“气球贷”是适用该行个人商住两用房按揭(jie)业务的一(yi)种还款方(fang)式，客户选择该行按揭(jie)贷款且用途为商住两用房按揭(jie)时，在选择还款方(fang)式时可选择“气球贷”。通过降低客户每月贷款还款压(ya)力(li)，进一(yi)步满足新市民购(gou)房安居需求。
平安银行指出，该行始终严格落实监管(guan)部门关于(yu)个人住房贷款一(yi)城(cheng)一(yi)策，因城(cheng)施策的政策要求，在符合当地(di)监管(guan)政策规(gui)定的前提下(xia)方(fang)可在按揭(jie)业务中(zhong)开展(zhan)“气球贷”等还款方(fang)式。
另据北京商报记者获悉，“气球贷”还款方(fang)式不支持普通住宅办理；北京地(di)区目前没有办理。
对于(yu)“气球贷”这一(yi)还款方(fang)式，招联首席(xi)研(yan)究员董(dong)希淼指出，银行在符合制度规(gui)定的情况(kuang)下(xia)，对个人住房贷款产品进行创新，比(bi)如采取更(geng)加灵活的还款方(fang)式、适当延长贷款期限、降低贷款首付(fu)比(bi)例和利率等，属于(yu)商业银行自主经营(ying)的权限。2022年以来我国房地(di)产市场走(zou)势疲(pi)软，居民住房消费信心和意愿下(xia)降，房地(di)产供求关系发生重大变(bian)化。在这种情况(kuang)下(xia)，银行推出灵活多样(yang)的还款方(fang)式，有助于(yu)减轻(qing)借款人前期偿还贷款的压(ya)力(li)，进而激发居民住房消费需求，提振住房消费的意愿和能力(li)。特(te)别是对工作(zuo)时间不长但未来收入有望增加的年轻(qing)人而言，较低的贷款购(gou)房门槛、灵活的还款方(fang)式具有一(yi)定吸引力(li)。
董(dong)希淼强调，对银行而言，通过住房信贷产品创新，提供差异化、人性化的服务，满足不同借款人的现实需要，有助于(yu)提升产品的竞争力(li)，进而扩大信贷市场份(fen)额，保持住房贷款业务平稳发展(zhan)。
从还款方(fang)式来看，“气球贷”通过允许借款人在贷款初(chu)期享受较低月供，延后大部分本金的偿还至贷款期末，从而减轻(qing)了(le)短期内的财务压(ya)力(li)，这种还款模(mo)式能否真正为购(gou)房者“减负”？
中(zhong)原地(di)产首席(xi)分析师张大伟指出，“气球贷”这一(yi)方(fang)式有助于(yu)提高银行的经营(ying)业绩与(yu)资金周转率。过去一(yi)般出现在经营(ying)贷或者消费贷中(zhong)，因为这些业务对初(chu)期付(fu)款相对敏(min)感，但购(gou)房按揭(jie)是属于(yu)相对稳定的支出。
不过，对于(yu)“气球贷”这一(yi)还款方(fang)式是否划算，张大伟直(zhi)言，“气球贷”的月供里本金的占比(bi)是比(bi)较低的，购(gou)房者的剩余本金比(bi)较高，那(na)么每一(yi)期的利息就会比(bi)较高。“气球贷”通过前期较低的月供减轻(qing)了(le)借款人的即时财务负担，但最终的总利息支出较高，且最后一(yi)期面临(lin)较大的一(yi)次性还款压(ya)力(li)。因此，选择“气球贷”时，借款人需充分考虑自身(shen)未来的收入增长预期及(ji)资金安排(pai)能力(li)，确保能够应对最后一(yi)期的大额偿债需求。
折(she)射增长焦虑
近年来，随着房地(di)产市场调整及(ji)提前还贷潮(chao)的兴起，以往被视为银行资产配置稳定来源的个人房贷业务遭遇(yu)前所未有的“缩量(liang)”挑战(zhan)。截至2023年末，A股41家披露相关数据的上市银行个人住房贷款金额合计34.37万亿元，同比(bi)减少5442.58亿元，降幅为1.56%。
而以此次宣传“气球贷”的平安银行来看，截至2023年末，平安银行个人贷款余额19777.19亿元，较上年末下(xia)降3.4%，拆解(jie)来看，住房按揭(jie)贷款余额3035.68亿元，较上年末增长6.7%；经营(ying)性贷款余额6147.68亿元，较上年末增长5.6%；受外部经营(ying)环境(jing)变(bian)化影(ying)响，消费性贷款余额5452.91亿元，较上年末下(xia)降9.5%，信用卡(ka)应收账款余额5140.92亿元，较上年末下(xia)降11.2%。
个贷整体规(gui)模(mo)的下(xia)降也使得银行对按揭(jie)贷的增长更(geng)加迫切，“气球贷”的灵活性能否助力(li)银行破解(jie)信贷增长烦恼？其他银行下(xia)一(yi)步是否会跟进？
易居研(yan)究院研(yan)究总监严跃进指出，“气球贷”这样(yang)设计的还款方(fang)式强调前期低还款压(ya)力(li)，以此作(zuo)为吸引购(gou)房者的策略。本质上，这是银行之间为争夺贷款客户而采取的竞争手段。尽管(guan)目前购(gou)房需求相对低迷，但银行仍面临(lin)降准降息政策下(xia)的贷款投放压(ya)力(li)以及(ji)年底业绩考核(he)的紧迫感，尤其是随着年中(zhong)6月的临(lin)近，这种时间紧迫性愈发明显。因此，各种贷款产品的宣传和推广活动，不仅(jin)是对市场的积极响应，也反映了(le)内部对市场份(fen)额的焦虑和竞争态势。
他同时提示，还款方(fang)式的多样(yang)性确实能缓解(jie)银行的业务“焦虑”，但贷款部门在保持业务拓(tuo)展(zhan)的热情与(yu)产品创的同时，必须兼顾审慎原则，紧密(mi)结合当前经济环境(jing)与(yu)借款人的实际还款能力(li)，科学合理地(di)设计并推广贷款产品。
在严跃进看来，此类创新的关键在于(yu)，能否和还款能力(li)匹配且不出现违约风险。“气球贷”的推广伴随着对银行风险管(guan)理和消费者保护能力(li)的更(geng)高要求。银行需要确保借款人充分理解(jie)产品的特(te)性，尤其是末期大额还款的风险，避免因市场预测失误或个人财务状况(kuang)变(bian)化而导致(zhi)的违约风险。此外，面对市场对房贷资产质量(liang)的担忧，银行必须加强贷后管(guan)理，动态评(ping)估借款人信用状况(kuang)，确保资产安全。从这个角度看，建(jian)议风控能力(li)强且信贷质量(liang)管(guan)控能力(li)强的银行，可以进行试点和营(ying)销。