界面新闻记者 |王婷婷
界面新闻记者 |王婷婷
房地产行业距(ju)离租购并举的住房制(zhi)度又近了一步。
7月21日，据新华社发布(bu)，为贯(guan)彻落实党的二(er)十大作出的战略(lue)部署(shu)，二(er)十届中(zhong)央委员会第三(san)次全(quan)体会议研究了进一步全(quan)面深化改革(ge)、推(tui)进中(zhong)国式现代化问题，作出《中(zhong)共中(zhong)央关于进一步全(quan)面深化改革(ge) 推(tui)进中(zhong)国式现代化的决定》。
其中(zhong)，明确(que)提出要加快建立租购并举的住房制(zhi)度，加快构建房地产发展新模(mo)式，共包括以下五个方(fang)面。
首先是要加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求(qiu)。
对此(ci)，易(yi)居研究院研究总监严跃进指出，“保障房-刚需”非常清晰地结合，这既是对保障房的明确(que)定位，也对刚需后续的住房产品有明确(que)规划(hua)。该政策对于各(ge)地规划(hua)刚需类型的住房产品有非常重要启发，也有助于保障房真正发挥保障功能。
除刚需外，此(ci)次政策也提出要支持(chi)城乡居民多样化改善性住房需求(qiu)。
在广东(dong)省住房政策研究中(zhong)心首席研究员李宇嘉(jia)看来，支持(chi)多样化需求(qiu)，这既是需求(qiu)端的多样化、个性化、差异化所使(shi)然，也是指导供给侧改革(ge)的标(biao)尺(chi)。“未(wei)来，不管是商品房供给，还(hai)是租赁房供给，保障房供给，都要做(zuo)好需求(qiu)调(diao)研，以需定建、以需订购。”
包括近期各(ge)地调(diao)整(zheng)建筑规范、容积(ji)率计算规则等，提高居住品质等，也是支持(chi)多样化需求(qiu)的体现。
第三(san)点，充分赋(fu)予各(ge)城市政府房地产市场(chang)调(diao)控自主(zhu)权，因城施策，允许有关城市取消或调(diao)减(jian)住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标(biao)准(zhun)。除此(ci)之外，此(ci)次政策也明确(que)将改革(ge)房地产开发融资方(fang)式和商品房预售制(zhi)度。
李宇嘉(jia)认为，这是完善中(zhong)央和地方(fang)在调(diao)控房地产方(fang)面的权责分配、实现权责对等，是提高治理能力的体现。也就(jiu)是说(shuo)，将调(diao)控的权力给到地方(fang)，也将稳定房地产的责任(ren)赋(fu)予地方(fang)。在城市分化、区域分化，购买(mai)人(ren)群差异化的当下，地方(fang)需要在自主(zhu)权的前提下，落实因城施策，才能将房地产管理好。
一名头部民营房企人(ren)士(shi)告诉界面新闻，楼市大降温之后，房地产调(diao)控由紧(jin)转松，更好地因城施策，让地方(fang)政府决定政策的松紧(jin)度。其中(zhong)提到的取消或调(diao)整(zheng)限购、取消普通住房标(biao)准(zhun)等，其实大部分城市已经执行了。
在其看来，改革(ge)商品房预售，大方(fang)向(xiang)应该是要推(tui)进现房销售；取消普通住宅和非普通住宅标(biao)准(zhun)，从之前提的双轨(gui)制(zhi)来看，还(hai)是从鼓励改善性住宅角度提出，这样相当于提高房地产行业门槛，有利于减(jian)少(shao)供应量、提振购房者信心，起到维护市场(chang)中(zhong)长期的稳定作用(yong)。
最后一项利好是，完善房地产税收制(zhi)度。
严跃进表示，从税收层面来说(shuo)，最近几年变动(dong)较大，即从“房地产税开征”转向(xiang)“持(chi)续降低(di)交易(yi)的税费成(cheng)本”。从完善的角度看，未(wei)来将立足供求(qiu)关系的重大变化的市场(chang)特征，确(que)保房地产税收制(zhi)度更加灵活和精准(zhun)。
“目前，房地产循环受阻，包括土地从开工到销售，新房和二(er)手房、刚需和改善等，都存在阻碍，阻碍之一就(jiu)是交易(yi)或循环成(cheng)本太高。”李宇嘉(jia)指出，未(wei)来会全(quan)面捋顺房地产税收，降低(di)开发环节、交易(yi)环节的税负，比如配合消费税改革(ge)，降低(di)增值税依赖，从而降低(di)地方(fang)政府新增开发投资的激励，鼓励商品房交易(yi)和循环，做(zuo)大终端交易(yi)规模(mo)，从而增加消费税。
毫无疑问，房地产税改革(ge)也箭在弦上。
“中(zhong)国已实现了不动(dong)产全(quan)面登记，实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台(tai)四统一，已经具(ju)备了征税的条件。”同策研究院研究总监宋红卫(wei)向(xiang)界面新闻表示，房地产税核心问题在于税基和税率的确(que)定，这是对老百姓(xing)影响(xiang)最大的问题。
而房地产税的税基是指对什么样的房子征税，是所有房屋都征税，还(hai)是首套(tao)豁免，从第二(er)套(tao)以后开始征税，还(hai)是按照(zhao)人(ren)均额定免除面积(ji)，超(chao)额部分征税，税率是按照(zhao)房屋总价的百分之多少(shao)计税。
宋红卫(wei)认为，不同城市房价差距(ju)较大，但是不同城市中(zhong)低(di)端收入差距(ju)远小于房价差距(ju)。每个城市的税率是一样的还(hai)是差异化？如果不一样，按照(zhao)什么样的标(biao)准(zhun)收税？这些都是征收房地产税的难点。
上海(hai)中(zhong)原地产分析师卢文曦向(xiang)界面新闻指出，整(zheng)体而言，如今的住房体系建设越来越清晰，市场(chang)层面归市场(chang)层面，保障归保障。以前是满足基本需求(qiu)，但现在已慢慢转向(xiang)改善层面，从解(jie)决有没有的问题过渡到界面搞不好的问题。一是要激发市场(chang)需求(qiu)，第二(er)也要去满足市场(chang)需求(qiu)。
“当整(zheng)体城市化进程进入到一个高位，同时商品房的需求(qiu)进入到瓶颈(jing)期时，再加上房价还(hai)处于高位，便(bian)采取了租购并举这样一个新的行业发展模(mo)式。”合硕机构首席分析师郭毅告诉界面新闻，这也是不少(shao)成(cheng)熟发达国家在房地产进入到相对成(cheng)熟阶段的时候，会采取的新发展模(mo)式。
从市场(chang)化调(diao)控来说(shuo)，这一次是中(zhong)央给了地方(fang)更大程度的放权，而且调(diao)控方(fang)向(xiang)也给出明确(que)指引，包括限购政策的调(diao)整(zheng)和取消、普宅标(biao)准(zhun)的调(diao)整(zheng)和取消等，这都是前所未(wei)有的。接下来，针对一线(xian)城市可能也会出台(tai)一些更加积(ji)极的政策调(diao)控。
值得一提的是，此(ci)次房地产政策内容是放在“健全(quan)保障和改善民生(sheng)制(zhi)度体系”的大框架下进行的。严跃进分析，其含义在于，要从民生(sheng)的角度思考新一轮工作，尤其是要从人(ren)民最关心最直接最现实的利益问题解(jie)决角度进行。
“房地产工作的定位非常清晰，一定要从人(ren)民的导向(xiang)进行，从人(ren)民群众关心的问题进行，包括购房的问题、房价的问题等，后续更是需要研究新一轮改革(ge)时期老百姓(xing)住房民生(sheng)的新诉求(qiu)和新需要，立足需求(qiu)谋划(hua)发展。”严跃进表示。