羊城晚报记者徐(xu)炜伦
今年1月，国家金融监管总局、住房和城乡(xiang)建设(she)部联合发布《关于建立城市(shi)房地产融资协调机制的通知(zhi)》，提出(chu)精准(zhun)支(zhi)持房地产项目合理融资需求(qiu)，要求(qiu)各城市(shi)提出(chu)可以给予融资支(zhi)持的房地产项目名单(dan)，并向金融机构推(tui)送。
此后，房地产融资协调机制快速落地，上述(shu)名单(dan)亦被称作(zuo)房地产项目融资“白名单(dan)”。在5月17日举行的国务院政策例行吹风会上，国家金融监督管理总局副局长(chang)肖(xiao)远企介绍(shao)商业银行对“白名单(dan)”房地产项目的支(zhi)持政策。据悉，截至5月16日，全国商业银行已按内部审批(pi)流程审批(pi)通过了“白名单(dan)”项目贷款金额9350亿元人民币。
这一机制如何运作(zuo)？哪些项目可以被纳入(ru)“白名单(dan)”？业内专家指出(chu)，项目融资“白名单(dan)”意义重大，事关保交楼、稳民生，商业银行应(ying)加(jia)快贷款审批(pi)的放款速度。
政策：有完工计划的项目才有望进入(ru)“白名单(dan)”
房地产项目“白名单(dan)”第一笔贷款于1月30日落地在广西南(nan)宁，当地向金融机构推(tui)送了首批(pi)107个(ge)房地产项目“白名单(dan)”，当天消息发布显(xian)示，已有项目获得3.3亿元开发贷款。随后，重庆、昆明、广州等地陆续梳理出(chu)“白名单(dan)”，并提出(chu)融资需求(qiu)，向各大银行进行推(tui)送。
综合各地“白名单(dan)”发现，其中的支(zhi)持对象均为具体的房地产项目，而非企业本身。据业内人士透露，能够获得融资支(zhi)持的项目需要满足(zu)5个(ge)条件：项目处于在建施工状(zhuang)态，包含项目短期停工但资金到位就能复工建设(she)和交付的项目；具有与融资额基(ji)本匹配(pei)的抵押(ya)物；明确贷款主办银行，并接受贷款资金封闭(bi)监管；预售资金未被抽挪(nuo)或抽挪(nuo)的预售资金已追回(hui)；已有初(chu)步的贷款使用和项目完工计划。
中指研究院企业研究总监刘(liu)水分析：“对‘白名单(dan)’中的项目，商业银行将(jiang)根据项目状(zhuang)况及融资支(zhi)持的标准(zhun)进行评估(gu)。一方面，对资产负债合理、还(hai)款来源有保障的项目，银行将(jiang)优(you)化审批(pi)流程，缩短审批(pi)时(shi)间，融资贷款会尽快落地见效(xiao)；另一方面，对暂(zan)时(shi)资金困难但能保持资金平衡的项目，也会灵活给予新增贷款支(zhi)持。”
效(xiao)果：部分项目已获融资支(zhi)持，也有房企盼贷款落地
在国务院政策例行吹风会上，肖(xiao)远企介绍(shao)，对“白名单(dan)”项目的支(zhi)持政策包括：建立绿色通道；做到应(ying)贷尽贷；同时(shi)，对“白名单(dan)”项目单(dan)独建账(zhang)核算，封闭(bi)运作(zuo)管理，项目间资金不混(hun)同，项目资金严禁挪(nuo)作(zuo)他(ta)用，确保资金用于保交付。具体而言，对于不同所有制房企的“白名单(dan)”项目一视同仁。在控制风险的前提下(xia)，可以采取新增贷款、存量贷款展(zhan)期，以及发放并购贷款等多种方式予以融资支(zhi)持。贷款金额要与项目建设(she)周期匹配(pei)，要覆盖项目建成交付的资金缺口(kou)，推(tui)动项目竣工交付。
进入(ru)“白名单(dan)”内的项目有望得到融资支(zhi)持，也意味着购房者选择入(ru)手(shou)这些“白名单(dan)”项目会拥有更多安全保障。
当前，多家房企纷纷公(gong)布旗下(xia)“白名单(dan)”项目。旭辉集团公(gong)布，1-4月，68个(ge)项目入(ru)围“白名单(dan)”，其中29个(ge)已获融资支(zhi)持，全国交付28城37个(ge)项目超1.6万套新房。金科股份称，截至4月底(di)，已有82个(ge)项目入(ru)围“白名单(dan)”，涉及十余个(ge)省份，部分项目已开始(shi)对接融资，并获得银行支(zhi)持。
碧桂园(yuan)集团表示，截至3月15日，旗下(xia)已有272个(ge)项目被纳入(ru)“白名单(dan)”，已获融资支(zhi)持金额达17.32亿元。在4月7日该集团管理会议上，碧桂园(yuan)集团总裁莫斌进一步强调将(jiang)争取更多项目进入(ru)“白名单(dan)”。
不过，也有一些房企称效(xiao)果有落差。据《每日经济新闻》报道，部分房企获得授信与实际落地差距较大。一家有超过40个(ge)项目入(ru)围各地“白名单(dan)”的房企相关人士称，他(ta)们(men)只有零星几个(ge)项目贷款落地；另有两家出(chu)险房企人士表示，他(ta)们(men)公(gong)司旗下(xia)也有数(shu)十个(ge)项目入(ru)围各地“白名单(dan)”，但至今未有落地的消息。
专业机构克而瑞表示，从短期来看(kan)，当前房地产行业风险仍在出(chu)清的过程中，商业银行在具体实操中不可避免要进行风险管控，预计银行对于此类贷款投放仍保持相对谨慎。
专家：既要应(ying)放尽放早(zao)放，也应(ying)保障金融机构合法权(quan)益
当前，海南(nan)、湖南(nan)、湖北等多地第二批(pi)“白名单(dan)”项目加(jia)速报送。截至4月22日，广东(dong)监管局辖内银行机构已为两批(pi)次“白名单(dan)”的245个(ge)项目提供授信约737亿元，已发放184亿元，项目数(shu)和授信规模(mo)均居全国前列。在协调机制推(tui)动下(xia)，一些原本可能停工但已部分销售的项目得到资金支(zhi)持，有力支(zhi)持了房地产项目建成交付。
广东(dong)省房地产行业协会会长(chang)王韶(shao)指出(chu)，房地产行业风险仍未出(chu)清，债务刚性兑付压力与日俱(ju)增，项目融资“白名单(dan)”意义重大，事关保交楼、稳民生。同时(shi)，王韶(shao)表示：“据企业反映，尽管‘白名单(dan)’涵盖范围加(jia)大、落地速度加(jia)快，但银行实际放款项目数(shu)量明显(xian)少(shao)于住建部门(men)报送量，已放款资金体量相比融资需求(qiu)也有落差，涉险企业项目仍无法获得融资支(zhi)持。”对此，他(ta)认(ren)为，“白名单(dan)”要做到应(ying)放尽放早(zao)放，明确各方责任边界，通过完善(shan)的尽职(zhi)免责机制，才能保障金融机构的合法权(quan)益，促进放贷积极性，尽快稳定市(shi)场主体，防止风险蔓延。
5月17日，全国切实做好保交房工作(zuo)视频会议召开，会议提出(chu)要打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推(tui)进保交房、消化存量商品房等重点(dian)工作(zuo)。
广东(dong)省城规院住房政策研究中心(xin)首席(xi)研究员李宇嘉表示，房地产融资协调机制，不仅是房地产管理新模(mo)式，也是推(tui)进保交房重要抓手(shou)。其最大的特(te)性是，有效(xiao)地将(jiang)企业风险和项目风险隔离，以具体项目为载体，从而将(jiang)城市(shi)政府(fu)属地责任、房企主体责任、银行对合理融资需求(qiu)要予以满足(zu)的责任等，通过融资协调机制落地。
此外，李宇嘉认(ren)为，金融机构的权(quan)益也应(ying)当得以保障。“一方面，对于资金能平衡的（或者有后续货值启动、有其他(ta)项目平衡、追回(hui)资金等），纳入(ru)‘白名单(dan)’给予融资支(zhi)持，实现‘应(ying)进尽进’‘应(ying)贷尽贷’。另一方面，穷(qiong)尽所有手(shou)段都无法实现资金平衡的、资不抵债的项目，要进入(ru)司法处置程序，该破产的破产、该重组的重组，不能强迫金融机构提供信贷支(zhi)持，最后损害金融机构的权(quan)益。”