终于，深圳楼市飘了将近一(yi)个(ge)星期的(de)消(xiao)息落地。
刚刚，深圳发布住房最新通知，将分区优化住房限(xian)购政策——
1、非深户限(xian)购1套(tao)，除南山(shan)、福田、罗(luo)湖、宝安新安街道、西乡(xiang)街道以外，社保/个(ge)税年(nian)限(xian)要求由3年(nian)调整为1年(nian)。
2、深户二胎(tai)家庭，除南山(shan)、福田、罗(luo)湖、宝安新安街道、西乡(xiang)街道以外，可买第三套(tao)。
3、成立满1年(nian)、在深圳纳税达100万元、员工超过(guo)10人的(de)公(gong)司，除南山(shan)、福田、罗(luo)湖、宝安新安街道、西乡(xiang)街道以外，可以以公(gong)司名义(yi)买房。
4、鼓励以旧换(huan)新，以旧换(huan)新的(de)法人单位不受限(xian)购限(xian)制。
很明显，这次(ci)政策的(de)核心是精准去库存，并且极(ji)力鼓励大家买郊区。
实际上，早在一(yi)个(ge)星期前，深圳放开限(xian)购的(de)小作文(wen)就已经满天飞(fei)。
传闻提到，五(wu)一(yi)之后深圳将实施除福田和南山(shan)其他区域将取消(xiao)限(xian)购 并且取消(xiao)5年(nian)的(de)增(zeng)值税，满三年(nian)即(ji)可免。
现在来(lai)看，五(wu)一(yi)后推出政策倒是坐实了，但明显远低于市场预期。
不仅没能完全取消(xiao)限(xian)购，也没有任何关于取消(xiao)增(zeng)值税的(de)细节。
但从政策的(de)逻(luo)辑来(lai)看，实际上也恰(qia)恰(qia)证明了深圳楼市的(de)韧性以及决心。
韧性的(de)表(biao)现在于，深圳楼市4月表(biao)现还不错。
4月深圳二手房成交冲破4000套(tao)大关，二手房成交总量为4924套(tao)。
其中(zhong)二手住宅成交4171套(tao)，创近三年(nian)的(de)成交量新高。而2021年(nian)4月深圳二手住宅成交套(tao)数为4877套(tao)。
并且这个(ge)五(wu)一(yi)假期，不少新房也纷纷发出喜报，比如小长假首天劲销十几套(tao)，整个(ge)五(wu)一(yi)劲销几十套(tao)等。
至于决心则(ze)是去库存，核心逻(luo)辑是防止楼市大落，避(bi)免踩踏式离场。
4月29日自然资源部(bu)办公(gong)厅发布《关于做好(hao)2024年(nian)住宅用地供应有关工作的(de)通知》，明确表(biao)示(shi)对去化周期超过(guo)36个(ge)月的(de)暂停(ting)新增(zeng)商品住宅用地出让，同时下大力气(qi)将去化周期降至36个(ge)月以下；
去化周期在18个(ge)月—36个(ge)月之间的(de)城市，要按照(zhao)“盘活多少、供应多少”的(de)原则(ze)，根据本年(nian)度内盘活的(de)存量商品住宅用地面积（包(bao)括竣工和收回(hui)）动态确定其新出让的(de)商品住宅用地面积上限(xian)。
并且还下定了硬性KPI，各地商品住宅去化周期、盘活存量商品住宅用地数据要按季度动态更(geng)新。
也就是说每个(ge)季度都必须(xu)上报最新的(de)去库存数据。
所以结合(he)国家资源部(bu)的(de)要求，很明显深圳的(de)这次(ci)放松限(xian)购，所有核心都是围(wei)绕库存出发。
一(yi)是新政并不涉及任何鼓励和促进二手房交易的(de)政策，二是所有细节的(de)指向都是鼓励再买一(yi)套(tao)，甚至不限(xian)套(tao)数地鼓励公(gong)司购买住宅解决员工住房，不受限(xian)购限(xian)制地以旧房换(huan)新。
目前深圳各区的(de)存量新房已经达到59781套(tao)，按照(zhao)月均网签2845套(tao)，平均去化周期已经达到21个(ge)月，整体的(de)去化周期创历史新高。
而各个(ge)区的(de)库存和网签速度并不一(yi)样(yang)，根据数据测算光明、盐田、坪山(shan)、大鹏的(de)去化周期已经超过(guo)36个(ge)月。
面对如此明显的(de)库存周期，这还是深圳过(guo)去两年(nian)在不断(duan)促销打折，甚至以备(bei)案(an)价85折开盘的(de)情况下。
所以，对深圳而言，当下最迫切的(de)任务并不是促进二手房的(de)交易流(liu)动性，而是加快速度去新房库存，让开发商快速卖房。
而这也是有史以来(lai)，深圳去库存最精准的(de)一(yi)次(ci)组合(he)拳。
这样(yang)的(de)政策，积极(ji)的(de)一(yi)面除了能够加快新房消(xiao)化，更(geng)重要的(de)是给购房者提供了足够的(de)信号方向——刚需(xu)区域的(de)开发商终于可以不用踩踏式卖房了。
因为能买房的(de)名额增(zeng)加以后，看房的(de)人也会增(zeng)加，新房去库存可以进一(yi)步加快，那么开发商便有可能趁(chen)这样(yang)的(de)时机(ji)收回(hui)折扣。
另一(yi)方面，深圳楼市很大概率会出现更(geng)明显的(de)反弹趋势。
因为就目前来(lai)看，深圳楼市的(de)长效机(ji)制已经启动。
短(duan)期看政策，中(zhong)期看土地，长期看人口，影响深圳楼市的(de)三大因素已经具备(bei)。
短(duan)期政策方面，深圳限(xian)购松绑已经是趋势。
中(zhong)期土地方面，深圳减(jian)少土地供应，放缓(huan)供应节奏将会是趋势。
对深圳而言，2023年(nian)深圳土地成交66宗(zong)，较去年(nian)同期有所减(jian)少，成交金额402.8亿，创近十年(nian)来(lai)新低。
那么结合(he)国家资源部(bu)的(de)供地通知，深圳接下来(lai)入市的(de)新楼盘会减(jian)少，至少要等到目前300多个(ge)新楼盘卖得差不多才会加大住宅用地供应。
这就意味着，深圳的(de)存量新房接下来(lai)会重新进入到“卖一(yi)套(tao)会少一(yi)套(tao)”的(de)阶(jie)段。
那么二手房也会形(xing)成一(yi)个(ge)正(zheng)向的(de)循环，挂盘的(de)房源也会随之减(jian)少，房价也会慢(man)慢(man)趋于稳(wen)定。
但这个(ge)过(guo)程，是潜移默化的(de)，并不会一(yi)下子就能体现出来(lai)。
最后就是人口趋势方面。
根据深圳长期人口集中(zhong)的(de)趋势，2023年(nian)深圳常住人口再次(ci)新增(zeng)12.6万，这就意味着深圳依旧是人口流(liu)向的(de)高地。
所以，深圳的(de)机(ji)会依旧存在。
若再结合(he)公(gong)司、机(ji)构、企事业单位、社会组织收储房子，对去库存而言，这将会是一(yi)箭多雕的(de)政策。
那么，对有些人来(lai)说，当下有可能就是适合(he)看房的(de)时候了。
因为就目前而言，已经不少二手小区的(de)价格已经回(hui)归到2016年(nian)的(de)位置。
有业主在社交平台上坦言自己的(de)房子就是2016年(nian)的(de)价格。
无论是价格，还是时间节点(dian)，都相对有利。
作者|骑猪英雄