中国网财经5月18日(ri)讯(xun) 国家统计局5月17日(ri)发布2024年4月份70个大中城市商品住(zhu)宅(zhai)销售价格变动情况。
多位专家分析认为，4月商品住(zhu)宅(zhai)销售价格总体持续下滑，同时跌幅进(jin)一步扩大，“以价换量”趋势加速。4月70城房价指数反映出(chu)出(chu)现新情况和新压力，说明积极去(qu)库存的紧迫性在增强。
在70城房价指数发布当日(ri)，央行发布三条重磅楼(lou)市政策，被称为“房地产史(shi)上最宽松楼(lou)市政策”，专家们分析认为此类政策有助(zhu)于未(wei)来后(hou)续新房二手房的库存进(jin)一步消化，提振全(quan)年房地产市场信心，对于年轻人、新市民(min)买房，具有极大的激励效应(ying)。
4月70城房价总体环比跌幅扩大 “以价换量”趋势加速
从(cong)4月份70城新房数据(ju)来看，环比上涨城市数量6个，较上月减少5城；其余64城环比下跌，占比约(yue)91%。4月70城平(ping)均环比为-0.58%，跌幅较上月扩大0.25个百分点；上涨城市平(ping)均涨幅0.17%，较上月收窄0.09个百分点。从(cong)一二三线城市的房价指数环比涨幅数据(ju)看，分别为-0.7%、-0.5%和-0.6%。同比涨幅则为-2.5%、-2.9%和-4.2%。
二手房方面，70城环比涨跌个数维(wei)持上月分布，依旧仅有1城环比上涨，其余69城环比下降。4月70城二手住(zhu)宅(zhai)价格平(ping)均环比为-0.94%，跌幅较上月扩大0.41个百分点。从(cong)一二三线城市的房价环比涨幅数据(ju)看，分别为-1.1%、-0.9%和-0.9%。同比涨幅则为-8.6%、-6.8%和-6.6%。
诸葛数据(ju)研(yan)究中心高级分析师关荣(rong)雪分析称，4月份，商品住(zhu)宅(zhai)销售价格总体持续下滑，同时跌幅进(jin)一步扩大，“以价换量”趋势加速。4月新房价格下行压力进(jin)一步加重，70城价格总体环比跌幅结(jie)束三连(lian)收窄局面，转现扩大之势，而且上涨城市数明显减少，创历史(shi)新低，下跌城市数占比主要(yao)份额。
在广东省住(zhu)房政策研(yan)究中心首席研(yan)究员李宇嘉看来，新房价格跌幅加大有两方面原因，一方面是3月份阶段性小(xiao)阳春需(xu)求释放后(hou)，4月份季节性转淡；另一方面是近期市场需(xu)求以刚(gang)需(xu)为主，主要(yao)转向“中低价位、中小(xiao)户型”的二手房。
李宇嘉指出(chu)，4月份，二手房表现明显好于新房。4月，16城二手房成交面积环比增长12%，同比下跌9%。另外，市场预期继续转弱，新房和二手房成为竞争关系，且陷入降价循环。
易居研(yan)究院研(yan)究总监严跃进(jin)认为，4月份房价数据(ju)说明，市场形势出(chu)现了新变化，迫切要(yao)求有更(geng)精准更(geng)高效的去(qu)库存政策，以稳定房价和预期。
楼(lou)市重磅政策“三箭齐发” 提振房地产市场信心
与70城房价数据(ju)发布同日(ri)，央行接连(lian)发布三条重磅政策：首套(tao)和二套(tao)房贷最低首付款比例分别降至不(bu)低于15%和不(bu)低于25%，取消全(quan)国层(ceng)面首套(tao)和二套(tao)房贷利率政策下限，并下调个人住(zhu)房公(gong)积金贷款利率。
“此类购(gou)房政策是购(gou)房历史(shi)上非常罕见的宽松，或者说是40年房地产发展(zhan)历史(shi)上最宽松的一次。”严跃进(jin)认为，三条重磅政策每条都具有非常强的市场震撼力，有助(zhu)于后(hou)续新房在内的库存进(jin)一步消化。并且对于今年全(quan)年的楼(lou)市行情、购(gou)房者市场信心的提振、房企资(zi)金状况的全(quan)面改善等都具有积极的作(zuo)用。
李宇嘉指出(chu)，降低贷款利率，降低收入乘数，意(yi)味(wei)着降低了月供(gong)，特别是在不(bu)限制利率下限以后(hou)，月供(gong)可能会(hui)大幅度降低。再加上房价已经明显下跌，未(wei)来月供(gong)对于很(hen)多人来说将从(cong)“不(bu)可支付”转移到“可支付”。这对于年轻人、新市民(min)买房，具有极大的激励效应(ying)。
据(ju)测算，若以公(gong)积金贷款额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次公(gong)积金首套(tao)房贷利率降低后(hou)，每月月供(gong)减少135元，累积30年月供(gong)减少4.85万元。
诸葛数据(ju)研(yan)究中心首席分析师王小(xiao)嫱分析称，以上三条政策从(cong)需(xu)求端出(chu)发，降低购(gou)房门槛及购(gou)房成本，力度较大，居民(min)的购(gou)房门槛和房贷利息成本降至历史(shi)最低。预计本次对提升成交活跃度有明显效果，按照(zhao)以往经验，中央政策的松动对市场信心的提升大于地方政策。
“总的来说，全(quan)面进(jin)入降成本阶段。这种降成本，主要(yao)是针(zhen)对目前房地产市场供(gong)求关系逆转，需(xu)求主体转向新市民(min)、年轻人、外来人口，必须要(yao)从(cong)降房价、降利率、降税费等角度推进(jin)。预计，下一步住(zhu)房交易的税费全(quan)面取消，进(jin)入放水养鱼、涵养税源(yuan)的阶段。”李宇嘉分析称。