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4月底以来，北京(jing)、上海、天(tian)津、深圳等地楼市优化政策密集“上新”，国内多个(ge)城市推出住房(fang)“以旧换新”政策，消化存(cun)量房(fang)产和优化增量住房(fang)的政策措施正在成为新一轮房(fang)地产政策调整(zheng)的主线。
5月16日，高(gao)盛在最新的研报中表示，目前，已有超50个(ge)城市（或行(xing)政区）出台住房(fang)“以旧换新”政策，预计该政策将成为促(cu)进新房(fang)去(qu)化和稳定房(fang)价的关键政策举措。
报告梳理认为，各(ge)地“以旧换新”政策机制可以分为以下五种模(mo)式。
集体收购模(mo)式
据高(gao)盛统计，目前已有包括南京(jing)、郑州在内的20个(ge)城市或地区采取了此(ci)模(mo)式。
集体收购模(mo)式是指，由政府或政府指定的实体机构(gou)集体收购市民存(cun)量住房(fang)，收购方委托第三方专(zhuan)业机构(gou)价格(ge)评估后，鼓励居民购买改善性(xing)新建商品住房(fang)，最后与(yu)居民方洽谈并签约过户。
该模(mo)式的优点在于，政府直接兜底，缩短(duan)了二手房(fang)出售(shou)周(zhou)期、简化了出售(shou)流程，同(tong)时(shi)免去(qu)了卖房(fang)中介费，在政府支持下新房(fang)源一般具有不同(tong)程度(du)优惠(hui)，且新房(fang)项目数量多、分布广泛。
报告指出，在目前已公布的各(ge)种“以旧换新”模(mo)式中，“收购模(mo)式 ”在提高(gao)房(fang)屋交(jiao)易量和销售(shou)额方面(mian)的成效可能是最好(hao)的。
代(dai)售(shou)购新模(mo)式
目前已有包括上海、深圳在内的30个(ge)城市或地区采取此(ci)模(mo)式。
代(dai)售(shou)购新模(mo)式是指：政府倡导下，房(fang)地产经纪机构(gou)与(yu)当地产开发企业开展(zhan)合作(zuo)，在购房(fang)居民与(yu)房(fang)地产开发企业达(da)成“以旧换新”的意向后，房(fang)地产经纪机构(gou)将在新房(fang)锁(suo)定期内优先营销和转售(shou)居民的存(cun)量住房(fang)。
例如，深圳住房(fang)“以旧换新”就是通过鼓励房(fang)地产开发企业、中介机构(gou)与(yu)换房(fang)人签署协议，开展(zhan)“卖旧+买新”的换房(fang)联动。在“解约保护期”内，中介机构(gou)优先推动换房(fang)人旧房(fang)交(jiao)易，缩短(duan)交(jiao)易周(zhou)期，如旧房(fang)未售(shou)出，开发企业和换房(fang)人按约定解除协议并无(wu)条(tiao)件退款，换房(fang)人无(wu)需承担违约责任。
不过，报告指出，该模(mo)式的弊端(duan)在于交(jiao)易周(zhou)期长，且政府未能直接介入，在政策实际落(luo)地成效方面(mian)可能会有所折扣。
回购收储模(mo)式
目前已有包括重庆、郑州、苏州在内的10个(ge)城市或地区采取此(ci)模(mo)式。
回购收储模(mo)式是指：政府牵头组建住房(fang)保障银行(xing)，从城投手中收购现有存(cun)量住房(fang)，用于保障性(xing)住房(fang)。
还有地方政府将这种“以旧换新”政策方案(an)与(yu)城中村改造、房(fang)票等政策结(jie)合。
据澎湃新闻，四川南充市鼓励属地人民政府在推进城市危旧房(fang)改造、城中村改造、城镇老(lao)旧小区改造的过程中，采取“以旧换新”“购房(fang)券救助”和“现金救助”等模(mo)式，在充分尊重群众意愿基础(chu)上拆除危旧房(fang)，通过发放“房(fang)票”等方式实施安置，也可购买存(cun)量商品住房(fang)作(zuo)为安置房(fang)源，满足群众多样化需求。
该模(mo)式的特点在于，无(wu)需经过业主的置换，也免去(qu)了房(fang)屋再建的过程，可以更快投入使用、降低库(ku)存(cun)。
直接补贴模(mo)式
目前有包括苏州、沈(shen)阳在内的7个(ge)城市采取此(ci)模(mo)式。
直接补贴模(mo)式是指：多地对(dui)出售(shou)自有住房(fang)并购买新房(fang)的居民给予一定的购房(fang)补贴或者税费减免，各(ge)地补贴方式有所不同(tong)，包括返还税收、根据置换面(mian)积补贴、根据置换单元数补贴等。
比如，苏州住建局宣布实施“卖旧买新”购房(fang)契税补贴，对(dui)在2024年12月31日前购置新建商品住房(fang)的购房(fang)家(jia)庭，分层次实施契税补贴，最高(gao)可享100%契税补贴。
此(ci)外(wai)，还有地方政府对(dui)房(fang)企回购给予补贴。比如浙江省嘉兴市海宁市的方案(an)是，鼓励房(fang)企购买意向购房(fang)人的存(cun)量房(fang)，对(dui)房(fang)企购买存(cun)量房(fang)的，给予企业总购房(fang)款2%的财(cai)政补贴。
不过，报告称，大多数补贴力度(du)一般不超过房(fang)价的3%，尚未达(da)到能显著刺激新房(fang)销售(shou)的程度(du)。
预付租金模(mo)式
即(ji)肇庆模(mo)式，是指：存(cun)量房(fang)屋持有人通过“旧转保”（旧房(fang)转保障性(xing)住房(fang)）的形式交(jiao)由政府统租，由此(ci)获得政府指定机构(gou)支付的一定年限租金，并将其全(quan)部(bu)用于购买商品房(fang)。
该模(mo)式首次提出了“旧转保”的方案(an)，特点在于无(wu)需卖房(fang)即(ji)可“换新”，一次性(xing)获得长期租金。
报告最后总结(jie)称，这五种“以旧换新”模(mo)式各(ge)有优劣，各(ge)地政府可以考虑适当采取组合模(mo)式以提升政策效果。
从高(gao)盛报告提供的数据和各(ge)地政策落(luo)地后的反响来看，直接收购模(mo)式在加速新房(fang)销售(shou)、支持消化村连库(ku)存(cun)方面(mian)的效果最佳，其他模(mo)式则因为政策力度(du)相对(dui)较小，操作(zuo)细则存(cun)在差异，效果用欠佳。
据证券时(shi)报，业内人士分析(xi)认为，目前各(ge)地住房(fang)“以旧换新”政策整(zheng)体的落(luo)地效果还不明显，仍存(cun)在二手房(fang)参与(yu)门槛较高(gao)、二手房(fang)评估价或交(jiao)易价较低、可置换新房(fang)选择少等痛点。
据中国之声，广东省城规院住房(fang)政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，在各(ge)地住房(fang)“以旧换新”的政策执行(xing)初期，尽(jin)快找到让交(jiao)易链条(tiao)上各(ge)方能够共赢的成熟模(mo)式至关重要，不仅要从房(fang)源本身的质量着手，提供优质住房(fang)，还要在交(jiao)易流程、搭建平(ping)台等方面(mian)做好(hao)“针线活(huo)”。