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中新经纬6月5日电 (魏薇)近期楼(lou)市利好(hao)消息不断，银行对个人住房(fang)贷款(kuan)也(ye)频(pin)出大招。
近日，多位网友发帖称，建设银行、兴业银行针对存量房(fang)贷推出“先息后本”的还款(kuan)方式。事实上，先息后本还款(kuan)并非新鲜事，早在2022年(nian)就有(you)银行推出了该项业务(wu)。先息后本还款(kuan)到底划(hua)算吗？
房(fang)贷能“先息后本”？
上海市民吴建(化名)告诉中新经纬，他在建设银行办理(li)了房(fang)贷，最近才知道建行推出了“先息后本”的还款(kuan)方式。他表示，在建设银行App“我的贷款(kuan)”栏目中，可以选择“还款(kuan)计划(hua)调整”，之后出现“降低月供”的页面。
来源：受访者提供
“降低期数只能选择1—24期，未还本金后期还款(kuan)方式只能选择‘剩余(yu)期限每月分期摊还’。” 吴建说(shuo)，他尝试点击还款(kuan)试算，但只显示前(qian)三期的本金1元+利息，并没有(you)两年(nian)后的月供金额。他认(ren)为(wei)，目前(qian)这(zhe)项业务(wu)有(you)些问题(ti)还不明(ming)确，比如申请后如果LPR下降，还款(kuan)利息是否也(ye)会下降。因(yin)此，他暂时并不打算变更还款(kuan)方案。
中新经纬了解到，目前(qian)建设银行的“还款(kuan)计划(hua)调整”功能并非所有(you)地区都能申请。有(you)北京的建行房(fang)贷客户透露(lu)，其建行App显示“该笔贷款(kuan)所在地区暂未开通(tong)还款(kuan)计划(hua)调整服务(wu)”。
此前(qian)，建行部分分行针对新申请的房(fang)贷客户推出“轻松供”还款(kuan)方式。据(ju)建行云南分行“七(qi)彩建行”公众号2023年(nian)8月发文，建行云南省分行针对在云南地区申请办理(li)建设银行贷款(kuan)且期限10年(nian)(含)以上房(fang)贷的客户，推出“轻松供”还款(kuan)方式。
据(ju)文章(zhang)介绍，“轻松供”还款(kuan)方式将(jiang)个人住房(fang)贷款(kuan)在贷款(kuan)期限内划(hua)分为(wei)两个阶(jie)段：第一阶(jie)段，按月归(gui)还1元本金以及当月应归(gui)还的贷款(kuan)利息(可根据(ju)借款(kuan)人需(xu)求自行确定第一阶(jie)段期限，最长不超过三年(nian))；第二阶(jie)段，在剩余(yu)贷款(kuan)期限内，剩余(yu)贷款(kuan)本金可选择按常规等(deng)额本金或等(deng)额本息方式还款(kuan)。
还有(you)网友提到，兴业银行的“随(sui)薪供”也(ye)可以将(jiang)房(fang)贷还款(kuan)方式改(gai)为(wei)“先息后本”。
中新经纬致电兴业银行客服电话，工作人员表示，“随(sui)薪供”于2022年(nian)2月28日上线，一般针对中长期个人一手住房(fang)贷款(kuan)、个人二手住房(fang)贷款(kuan)在发放后，可设定一个最长为(wei)3年(nian)的期限，在该期限内暂停归(gui)还贷款(kuan)本金，只偿还贷款(kuan)利息，是降低短期还款(kuan)压力的一种还款(kuan)方式。
前(qian)述工作人员介绍，“随(sui)薪供”只还利息、暂缓归(gui)还贷款(kuan)本金的阶(jie)段最长为(wei)3年(nian)，且不得超过贷款(kuan)剩余(yu)期限的1/2。“随(sui)薪供”适用于已(yi)正常还款(kuan)12个月及以上、采用按月还本付息方式且信(xin)用表现良好(hao)的个人一手住房(fang)贷款(kuan)、个人二手住房(fang)贷款(kuan)客户。兴业银行将(jiang)综(zong)合客户的贷款(kuan)及还款(kuan)情(qing)况进行评估。
一位上海地区的贷款(kuan)中介告诉中新经纬，最近有(you)客户向他咨询该业务(wu)，他也(ye)向上述两家银行的工作人员询问过，“很多人还不知道，包括银行的工作人员很多都不知道自己行里有(you)这(zhe)个业务(wu)”。
对于上述业务(wu)开展(zhan)的时间、是否在全国推广等(deng)问题(ti)，中新经纬向上述两家银行有(you)关人士求证，截至发稿时，尚未收到回复。
还款(kuan)压力先小后大？
业内人士认(ren)为(wei)，“先息后本”适合近几年(nian)有(you)月供压力的购房(fang)者，相当于“缓兵之计”。这(zhe)类(lei)还款(kuan)方式贷款(kuan)期限是不变的，且整体利息会有(you)所增加。
“先息后本”到底是否划(hua)算？中新经纬以贷款(kuan)100万元、还款(kuan)期限30年(nian)、利率3.5%试算，等(deng)额本息还款(kuan)方式下，每月还款(kuan)约4490元(首月月供包含本金约1574元、利息约2917元)，总利息约61.66万元。
在采用两年(nian)先息后本还款(kuan)下，前(qian)两年(nian)的月供均为(wei)1元本金+利息，首月月供为(wei)2918元，两年(nian)间月供约在2800元至2900元，月供压力小了近一半。
前(qian)两年(nian)共还本金24元，第三年(nian)起按等(deng)额本息方式，还剩余(yu)本金999976元。月供为(wei)4673元，即后续28年(nian)，月还款(kuan)增加约183元。总利息约63.87万元，比等(deng)额本息还款(kuan)利息增加2.21万元。
需(xu)要注意的是，以上均为(wei)试算结果，实际以银行计算为(wei)准(zhun)。
某(mou)国有(you)银行个贷经理(li)对中新经纬表示，其所在的银行一直有(you)延期还款(kuan)业务(wu)，属于消费者保护措(cuo)施(shi)当中的一部分，但并非客户所想的可以停止还利息，少还一部分钱。“只是前(qian)期少还了本金，两年(nian)后之前(qian)所欠的本金会重新按照等(deng)额本息或等(deng)额本金的还款(kuan)方式计算，总利息会增加，所以我们一般都不推荐客户办理(li)这(zhe)个业务(wu)。”
招联首席(xi)研究(jiu)员董希淼指(zhi)出，“轻松供”“随(sui)薪供”等(deng)灵(ling)活还款(kuan)方式，主要针对两类(lei)人群：一是短期内收入有(you)所下降、还贷压力较大的新市民；二是工作时间不长、但未来收入有(you)望增加的年(nian)轻人。较低的前(qian)期还款(kuan)压力、灵(ling)活的还款(kuan)方式，将(jiang)能够帮助他们减缓短期还款(kuan)压力，在更长周期内平衡好(hao)收入和支出。
“对银行而言，通(tong)过住房(fang)信(xin)贷产(chan)品创新，提供差异化、人性化的服务(wu)，满足不同的借款(kuan)人的现实需(xu)要，有(you)助于提升产(chan)品的竞争力，进而减少提前(qian)还款(kuan)压力，扩大市场份额，保持(chi)住房(fang)贷款(kuan)业务(wu)平稳发展(zhan)。”董希淼说(shuo)。
他强调，上述产(chan)品只是还款(kuan)方式的改(gai)变，因(yin)为(wei)前(qian)期基本未偿还本金，应偿还的贷款(kuan)本息总量可能有(you)所增加。借款(kuan)人应基于个人和家庭需(xu)求，合理(li)评估还款(kuan)能力，理(li)性申请个人住房(fang)贷款(kuan)，选择适合自己的还款(kuan)方式，不可因(yin)为(wei)前(qian)期还款(kuan)压力较小而随(sui)意申请、盲目借贷。
易居研究(jiu)院(yuan)研究(jiu)总监严跃进认(ren)为(wei)，此前(qian)平安银行推出的“气球贷”主要是针对新购房(fang)客户，属于增量贷款(kuan)的一种创新。而上述产(chan)品是基于最近几年(nian)还贷压力的新情(qing)况，给予(yu)存量房(fang)贷的客户一种减负的做法，客户可以选择也(ye)可以不选择。
在严跃进看(kan)来，按照目前(qian)的月供情(qing)况，类(lei)似(si)模(mo)式下，前(qian)期至少可以减少1/3或1/2的月供压力，具有(you)较好(hao)的减负和缓冲效应。“当然任何减负，最终都是根据(ju)本金的方式来计算利息的，前(qian)期本金还得少了，后期利息自然就会增加。作为(wei)参与(yu)此类(lei)模(mo)式的人来说(shuo)，需(xu)要比较清楚理(li)解这(zhe)一点，以更好(hao)筹划(hua)存量房(fang)贷减负的工作。”严跃进说(shuo)。
新增与(yu)存量房(fang)贷利差加大
5月17日，中国人民银行发布通(tong)知，取消全国层(ceng)面首套住房(fang)和二套住房(fang)商业性个人住房(fang)贷款(kuan)利率政策下限以来，多地迅速响应，上海、广州、深圳等(deng)城市纷纷行动。
中原地产(chan)研究(jiu)院(yuan)统计数据(ju)显示，从调整幅度上看(kan)，各地对于房(fang)贷利率的降低呈(cheng)现出差异性。目前(qian)，多数城市的首套房(fang)贷利率已(yi)降至3.1%—3.5%之间，远低于此前(qian)的市场平均水平。2019年(nian)10月—2023年(nian)10月，北京首套房(fang)利率为(wei)LPR+55BP、上海首套房(fang)利率为(wei)LPR+35BP、深圳首套房(fang)利率为(wei)LPR+30BP，而目前(qian)深圳和上海的首套房(fang)利率均为(wei)LPR-45BP。
新增与(yu)存量房(fang)贷利率之间的利差再次拉(la)大，部分网友呼(hu)吁下调存量房(fang)贷利率。
董希淼指(zhi)出，2024年(nian)一季度商业银行净(jing)息差为(wei)1.54%，较2023年(nian)四季度的1.69%下降0.15个百分点，首次跌破1.6%关口。从近日公布的上市银行一季报看(kan)，上市银行净(jing)息差普遍出现下滑(hua)。在这(zhe)种情(qing)况下，商业银行继(ji)续降低存量房(fang)贷利率的动力不足，空间不大。不过，从近期金融(rong)数据(ju)看(kan)，居民部门有(you)效融(rong)资需(xu)求不足是突出问题(ti)。
董希淼认(ren)为(wei)，下一步，应加快落(luo)实并继(ji)续采取坚决有(you)力的措(cuo)施(shi)，稳定居民住房(fang)消费预期，促进房(fang)地产(chan)市场尽快回到平稳发展(zhan)的轨道上来。住房(fang)信(xin)贷政策方面，应引导商业银行适当降低存量二套房(fang)贷利率。
严跃进建议，从金融(rong)风(feng)险防范化解的角度，对存量房(fang)贷利率的下调纳入后续的研究(jiu)范畴之中。
不过，对于存量房(fang)贷客户而言，贷款(kuan)利率有(you)望随(sui)5年(nian)期以上LPR调整而下调。今年(nian)2月，5年(nian)期以上LPR下降25个基点至3.95%。存量房(fang)贷利率将(jiang)在“重定价日”按照最新LPR报价利率加上合同约定的基点得出新的利率，在下一周期执行。多数存量房(fang)贷的重定价日在每年(nian)1月1日，也(ye)就是明(ming)年(nian)1月1日房(fang)贷利率有(you)望迎(ying)来下降。
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