今(jin)年，“新(xin)质生产力”一词首次(ci)被纳入《政府工作报告》，不仅标志着国家对创新(xin)驱动发展战略的坚定承诺，更反映出对加快发展新(xin)质生产力的迫切需(xu)求。
特别是在房地产领域，中国房地产业协(xie)会副会长、代建协(xie)会会长张亚东在近日的中国房地产代建峰会上强调，“代建商业模(mo)式既是房地产发展新(xin)模(mo)式，同时也是高(gao)科技、高(gao)效能(neng)、高(gao)质量的新(xin)质生产力，近年来代建行业的高(gao)速发展，充分印证了代建作为发展新(xin)模(mo)式、新(xin)质生产力的优越性。”
站在投资视角上，国家层面对新(xin)质生产力的重视，为代建行业注入了新(xin)的发展活力和(he)创新(xin)动力，同时也给(gei)投资者指引了一个(ge)具有潜力的投资方向。
作为标杆头(tou)部代建企业，绿(lu)城管理正是一个(ge)不错的观察样本。透过其(qi)近来最新(xin)的战略动作和(he)成效，可以清晰的看到一家代建龙头(tou)的增长性所在。
1、代建行业是必然产物，长期增量空间十足
首先从行业发展的角度进行审视，当前房地产行业正处于深度调整期，代建模(mo)式的兴起不仅响应了市场(chang)的即时需(xu)求，更指明了房地产企业穿越周期的长期转型路径。
通过观察欧美和(he)日本等(deng)成熟市场(chang)的房地产发展历程(cheng)，可以发现，随着市场(chang)的日益成熟和(he)消费者需(xu)求的日益多样化，房地产服(fu)务(wu)已经逐步(bu)从传(chuan)统的单一开(kai)发商模(mo)式，向更加细分化和(he)专业化的方向发展。代建模(mo)式的崛起，正是这(zhe)一演进趋势的具体表现。
例(li)如，在欧美市场(chang)，以“管理”为核心的轻资产运营服(fu)务(wu)已经发展得相当成熟，代建业务(wu)的市场(chang)渗(shen)透率在整体房地产服(fu)务(wu)市场(chang)中可达到20%至30%；在日本，三井、住友和(he)三菱三大地产巨头(tou)通过代建等(deng)轻资产模(mo)式成功跨(kua)越经济危机的案例(li)，对中国房地产企业在当前深度调整期中的转型具有重要的启示作用。
借(jie)鉴这(zhe)些(xie)国际经验，中国代建行业的增长路径已十分清晰，且拥(yong)有巨大增量空间。
在需(xu)求端，在“三大工程(cheng)”持续推进以及“14号(hao)文(wen)”政策指引的双重驱动下，政府、国有企业以及资本方的服(fu)务(wu)需(xu)求显著增长。
这(zhe)一增长趋势催生了众(zhong)多新(xin)兴的代建机会，包括但不限于城市投资公司的项(xiang)目启动不足、保(bao)障性住房的筹建、城中村(cun)的全(quan)面改造、陷入困境的房地产企业的“保(bao)交楼”计划，以及金融机构在房地产领域的不良资产处理等(deng)。
例(li)如，“十四(si)五”期间计划筹建900万套保(bao)障性租赁住房；第三方机构预测，城中村(cun)的改造将有10亿平米左右(you)规模(mo)。
更为重要的是，代建模(mo)式为地方政府、城投公司、央(yang)企、国企以及金融机构等(deng)多方主体提供了一种全(quan)新(xin)的合作模(mo)式。通过代建，这(zhe)些(xie)主体能(neng)够(gou)实现资源共享、优势互补，共同推动项(xiang)目的顺利实施。代建企业以其(qi)专业的技术(shu)、丰(feng)富的经验和(he)高(gao)效的管理，能(neng)够(gou)为项(xiang)目提供从前期策划到后期运营的全(quan)链条(tiao)服(fu)务(wu)，确保(bao)项(xiang)目的高(gao)质量完成，实现多方共赢的局面。
在市场(chang)端，在国内房地产行业持续收缩的背景下，代建行业飞速增长，尽显逆周期属性，同时也预示着其(qi)市场(chang)渗(shen)透率有望实现持续攀升(sheng)，业内普遍预计代建市场(chang)规模(mo)将达到千(qian)亿量级。
亿翰智库数据显示，2023年，代建行业整体新(xin)拓总建筑面积近1.7亿平方米，同比增长53%。这(zhe)一显著的增长势头(tou)也吸引了近百家品牌房企纷纷跑步(bu)进入代建领域，进一步(bu)推动了行业的快速发展。
数据来源：亿翰智库
累计中标的代建项(xiang)目数量同样印证了代建行业的迅猛增长趋势。
克而瑞(rui)地产研究显示，2023年全(quan)年累计中标的代建项(xiang)目数量达到了357个(ge)，同比增长50%。特别是在今(jin)年一季度，代建中标项(xiang)目的数量达到了118个(ge)，与去年同期相比增加了32.6%，创下了近年来单季度增量的新(xin)高(gao)。
从增长性的角度来看，中国指数研究院预测，代建市场(chang)规模(mo)在行业中的占比将以年均21.3%的速度快速增长。市场(chang)渗(shen)透率预计将由2021年的4.8%提升(sheng)至2025年的12.5%，与当前欧美代建业务(wu)占比在20%-30%相比，如果以25%的平均值(zhi)进行估算，国内代建行业的渗(shen)透率还有5.2倍的增长空间，显示出巨大的市场(chang)潜力和(he)发展前景。
总的来说，代建模(mo)式作为房地产业转型的新(xin)模(mo)式和(he)新(xin)质生产力，能(neng)够(gou)保(bao)障开(kai)发规模(mo)，维持经济体量，保(bao)护整个(ge)产业链的稳定，正逐渐成为中国房地产市场(chang)的稳定器，其(qi)长期增长性毋庸(yong)置疑。
那么，在接下来的发展阶段，如何快速适应新(xin)技术(shu)、新(xin)理念，实现与新(xin)质生产力的深度融合，成为了代建行业亟(ji)需(xu)解决(jue)的问题。这(zhe)要求代建行业的从业者们不仅要有敏锐的市场(chang)洞察力，更要有持续学习和(he)创新(xin)的能(neng)力，以适应不断变化的市场(chang)需(xu)求和(he)技术(shu)进步(bu)。
我们不妨将视角进一步(bu)聚焦绿(lu)城管理。
2、把握行业脉搏，持续夯实成长确定性与领先优势
绿(lu)城管理凭借(jie)先发优势，在规模(mo)上已发展到了行业前列，持续保(bao)持房地产开(kai)发服(fu)务(wu)领域前列位，连(lian)续八年保(bao)持20%以上的代建行业市占率。
财报显示，截至2023年12月31日，绿(lu)城管理的代建项(xiang)目已布局全(quan)国29个(ge)省、直辖市及自治(zhi)区的122座主要城市，合约项(xiang)目总建筑面积119.6百万平方米，较去年同期增长17.9%。
当然，能(neng)够(gou)取得如此成绩，背后必然离不开(kai)绿(lu)城管理前瞻性的眼光和(he)及时的战略调整。
首先，绿(lu)城管理顺应行业形势变化，持续优化多元客户(hu)结构，不断深化政府、国有企业、金融机构等(deng)业务(wu)机会。
财报显示，2023年新(xin)拓代建项(xiang)目建面中，政府、国企和(he)金融机构委托方的占比高(gao)达74.7%。若(ruo)按合约项(xiang)目建面测算，政府、国有企业、私营企业和(he)金融机构的占比分别为 26.8%、34.2%、31.7%、7.3%。不仅反映了绿(lu)城管理在各类客户(hu)中的均衡发展，也揭示了其(qi)在关键市场(chang)领域的深入渗(shen)透。
与此同时，公司还在不断拓宽业务(wu)边界，业务(wu)范围从传(chuan)统的住宅开(kai)发扩(kuo)展到产业园区、公租房、人才公寓、共有产权(quan)房、未(wei)来社(she)区、市政配套、商业、酒店和(he)办公室等(deng)多元化业务(wu)。这(zhe)种业务(wu)类型的多样化不仅为公司带来了新(xin)的增长点，也展示了绿(lu)城管理在市场(chang)变化中的灵活性和(he)创新(xin)能(neng)力。
其(qi)次(ci)，绿(lu)城管理还结合多元化的客户(hu)结构与全(quan)国化的业务(wu)布局，推动商业模(mo)式升(sheng)级，率先应用信息化工具，扩(kuo)展代建业务(wu)内容，致力于打造平台型企业。
具体而言，公司对代建业务(wu)进行了深入的拆解和(he)重构，将代建服(fu)务(wu)细化为6大步(bu)骤和(he)23个(ge)关键触点，形成了独(du)特的“M登山模(mo)型”，为项(xiang)目的顺利实施提供了清晰的指导和(he)保(bao)障。
资料(liao)来源：公司资料(liao)
同时其(qi)通过“绿(lu)城M”APP的推广使用，还成功简化了经营决(jue)策流(liu)程(cheng)，优化了考评机制，显著提升(sheng)了公司的运营效率和(he)人均效能(neng)。这(zhe)种以技术(shu)和(he)数据驱动的管理方式，不仅提高(gao)了B端客户(hu)的经营兑现度，也通过“M确幸社(she)区”为C端客户(hu)打造了美好的生活场(chang)景，实现了客户(hu)价值(zhi)的最大化。
另外，在构建平台型企业的过程(cheng)中，绿(lu)城管理不仅注重内部资源整合，还积极寻求外部合作机会。公司推出的“百川计划”旨在通过多元合作模(mo)式，引进城市合作人，吸引优秀团队和(he)优质代建项(xiang)目，为整个(ge)行业的发展注入了新(xin)的活力。
体现到财务(wu)数据上，稳健增长的业绩表现足以验证绿(lu)城管理商业模(mo)式及各战略举措的正确性和(he)成长性，更彰显了公司内在价值(zhi)的持续释放和(he)成长潜力。
财报显示，2023年公司新(xin)拓业务(wu)规模(mo)稳步(bu)增长，营收与利润持续提升(sheng)，实现营收33.02亿元，同比增长24.3%，归母净利润为9.7亿元，同比增长30.8%，保(bao)持了代建行业的绝对龙头(tou)地位。
特别值(zhi)得一提的是，公司还拥(yong)有充沛的现金储备(bei)。截至2023年末，公司经营性现金净流(liu)入高(gao)达9.55亿元，同比增长31.8%，现金流(liu)的强劲增长为其(qi)持续投资和(he)运营提供了坚实的财务(wu)保(bao)障。现金及等(deng)价物达到20.44亿元，同比增长5.8%，也进一步(bu)增强了公司的财务(wu)安全(quan)性和(he)灵活性。
在股东回报方面，绿(lu)城管理维持高(gao)派息政策，每股末期派息0.4元，叠(die)加每股特别派息0.1元，对应派息率约100%，展现出公司对股东利益的重视，以及对未(wei)来盈利能(neng)力持续增强的信心。
资料(liao)来源：公司资料(liao)
3、小结
如今(jin)，在代建行业标准化、多元化的趋势下，绿(lu)城管理不论是在规模(mo)扩(kuo)张、市场(chang)份额提升(sheng)，还是在业务(wu)拓展方面都展现出强劲的发展势头(tou)，展现出新(xin)的成长潜力。相信随着盈利能(neng)力不断释放，市场(chang)也将会给(gei)予其(qi)新(xin)的认可和(he)价值(zhi)评估。
同样，近期多家券商机构也对绿(lu)城管理的增长给(gei)出了积极预期，如已有包括摩(mo)根士丹利、花旗银行、招银国际、海通国际、中金公司、兴业证券、东吴证券、国信证券等(deng)券商给(gei)予公司“买入”、“跑赢行业”等(deng)评级，我们对其(qi)或许应当抱有多一些(xie)关注。