7月8日，格力地产官(guan)宣(xuan)对原(yuan)重大资产重组方案进行重大调整，上市公司拟(ni)置出(chu)所持有的上海等地相关房地产开发业务对应的资产负债及上市公司相关对外债务，并置入珠海免税(shui)集团(tuan)不低于51%股权。由(you)此，格力地产转身投向零售赛(sai)道，被(bei)市场冠以(yi)“免税(shui)新(xin)贵”的预期，公司股价一字涨停(ting)。
在这轮房地产企(qi)业转型潮中，此前已出(chu)现置出(chu)地产业务相关案例，虽然转身轻资产，但依(yi)然是围绕物业等地产链条来运营。
最典型的是北京(jing)国资房企(qi)华远地产。4月时公司就筹划(hua)将房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东北京(jing)市华远集团(tuan)。通过(guo)交易，将名下(xia)房地产开发业务相关资产负债置出(chu)，进而聚(ju)焦于代建、酒店经营、资产管理(li)与运营、物业管理(li)、城市运营服务等业务，实现业务的战略转型。
港股美(mei)的置业紧随其后，6月时宣(xuan)布将房地产开发及销售业务进行内部重组，由(you)私人(ren)公司持有这部分业务，进而将重心转移到轻资产模式(shi)，专注经营性业务，包括物业管理(li)服务、商业物业和产业园设计、运营服务以(yi)及房地产科技(ji)等。
从披露情况来看，前述企(qi)业在房地产开发业务方面既没有项目(mu)烂尾，也没有债务爆雷，但都放弃(qi)了原(yuan)有的地产开发业务。从路径选择看，“去(qu)重取轻”成为共同(tong)特征：运营方面聚(ju)焦轻资产业务，推(tui)进转型；财务方面降低企(qi)业的杠杆率及负债水平，尤其是减轻偿债压力，助力地产企(qi)业增强(qiang)抗风险能力。
与华远地产、美(mei)的置业等相比，格力地产的转型更有“脱胎换骨”的意味。主业转向免税(shui)业务，会更有利于提升(sheng)上市公司资产质(zhi)量和盈利水平，增强(qiang)现金分红(hong)能力，这与资本市场的价值取向相一致。
此类(lei)资产进退与腾挪之外，还有一种模式(shi)并进。北京(jing)民营地产公司万通发展日前启动作价3.24亿(yi)美(mei)元收(shou)购索尔思光电(dian)1.24亿(yi)股股份(fen)事(shi)项，以(yi)切入光模块领域(yu)，推(tui)进通信与数字科技(ji)领域(yu)发展。从二级市场表(biao)现来看，资金对这种跨界并购暂持谨(jin)慎态(tai)度。
同(tong)样是地产公司，为何(he)会分化出(chu)格力地产式(shi)、华远美(mei)的式(shi)、万通发展式(shi)这三种不同(tong)的转型路径呢？这一方面取决于各自所锚定的发展战略，另一方面也与各家(jia)资产负债结构以(yi)及股东实力密(mi)不可分。
以(yi)地产债务剥离为例，债权人(ren)的首肯前提就是负债的转移不能影响(xiang)到债务偿还。格力地产、美(mei)的置业、华远地产等公司控股股东或实控人(ren)都实力不俗，这使地产业务剥离之路能更为顺畅。而对于万通发展及其控股股东嘉华控股来说，无论从自身资产负债结构来看，还是从股权质(zhi)押、被(bei)列被(bei)执行人(ren)等因(yin)素来看，承接条件都不能达标。
这种转型之路，也非一帆风顺。以(yi)格力地产为例，就因(yin)为深陷(xian)立案调查风波暂停(ting)了重组，相关进展一波三折 。近日还出(chu)现了锋龙股份(fen)等其他产业上市公司资产置入和置出(chu)终止等案例，昭示出(chu)此类(lei)运作的诸多不确定性。
不过(guo)相对于“变化”所面临的不确定性，市场往往更担忧“不变”。房地产行业的整体挑战也依(yi)然存在，尤其在重资产、重信用的模式(shi)下(xia)，这对于企(qi)业资金链的占用较大，市场竞争风险也较大。
因(yin)此，即便存在诸多不确定性，市场依(yi)然往往会对房企(qi)相关运作产生新(xin)期待。毕竟，对于公司运营来说，这有利于削减不必要(yao)的杠杆，优(you)化资产负债表(biao)，减少“船(chuan)大难掉头”的烦恼；对于资本市场来说，也有利于融入提质(zhi)增效的洪流，并借助分红(hong)等工具实现投资者回馈。
从未来趋势(shi)看，后续可能还会有更多地产公司采用类(lei)似做法筹备转型。北京(jing)国资房企(qi)金融街今年6月底就在互动平台表(biao)示，正在持续关注城市更新(xin)、长(chang)租公寓、轻资产运营等创新(xin)性投资业务。典型案例树立起来之后，面对地产新(xin)周期，其他各地产公司会选择哪种路径谋求转型，还是会衍生出(chu)某些(xie)更多元化或创新(xin)性的新(xin)路径，值得关注。
可以(yi)肯定的是，后继者也都将是依(yi)托各自条件进行多方利益(yi)新(xin)权衡(heng)。这个过(guo)程中，也会有不少挑战摆在面前。
比如，对于没有新(xin)资产注入的案例来说，剥离地产主业后，将如何(he)应对萎缩的营业收(shou)入规模问题。再比如，部分房企(qi)代建等轻资产类(lei)业务才刚(gang)刚(gang)起步，远未给(gei)公司带来直接收(shou)入，新(xin)的增长(chang)点是否能生根发芽、开花结果，还有各种不确定性。
从这个角度说，甩掉“包袱”，驾驶“轻舟”之后，如何(he)穿越留(liu)存产业或者最新(xin)注入资产的产业周期，寻得安全陆地之后又该如何(he)培育(yu)新(xin)的增长(chang)曲线，依(yi)然是房企(qi)找到转型三大路径之后，未来需要(yao)面对的难题。