新华社7月21日受权全文播发《中共中央关于(yu)进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》（下称(cheng)《决定》）。
《决定》提出，健全保障和改善民生制度(du)体系，加(jia)快建立租购并举的住房制度(du)，加(jia)快构建房地产发展新模式。加(jia)大保障性(xing)住房建设和供给(gei)，满足工薪群体刚性(xing)住房需求。支持城(cheng)乡居民多样化改善性(xing)住房需求。充分赋予各城(cheng)市政府房地产市场调控自主权，因城(cheng)施策，允许有(you)关城(cheng)市取(qu)消或调减住房限购政策、取(qu)消普通住宅和非普通住宅标(biao)准。改革房地产开发融资方(fang)式和商品房预售制度(du)。完善房地产税收(shou)制度(du)。
上海(hai)交通大学住房与城(cheng)乡建设研究中心主任陈杰指出，随着房地产供求关系发生重大变化，房地产调控政策工具也要相应改变和进阶，从原来高度(du)依赖行政化手段转向市场化手段为主，更加(jia)注重基(ji)于(yu)城(cheng)市住房供需特征和城(cheng)市发展需求来精准施策。此外，更加(jia)强调运用“市场+保障”相结合的机制来进行住房资源配置，并以着力支持住房刚需和释放住房改善需求为中心点进行施策。
“新时(shi)期‘房住不炒’的基(ji)本理念仍会坚持，房地产市场会在房地产开发融资及预售制度(du)变革及信(xin)贷财税土地相关配套制度(du)的改革完善驱(qu)动下，让商品房更加(jia)回归商品属性(xing)，降低获(huo)取(qu)门槛，可及性(xing)更高，供需匹配更好提升，房地产市场更加(jia)平稳健康发展。”陈杰说道。
加(jia)快建立租购并举的住房制度(du)
《决定》提出，健全保障和改善民生制度(du)体系，加(jia)快建立租购并举的住房制度(du)，加(jia)快构建房地产发展新模式。
广东省住房政策研究中心首席研究员李(li)宇嘉(jia)提到，打造租购并举的住房制度(du)，写入了(le)党的十九大、党的二十大的报告(gao)中，是我国新时(shi)期住房制度(du)发展的方(fang)向，也是房地产新模式框架中住房供给(gei)侧(ce)结构性(xing)改革的主要内容(rong)。
李(li)宇嘉(jia)认为，目前(qian)来看，住房需求的主体是新市民、年轻人(ren)、外来人(ren)口，其中也有(you)工薪阶层(ceng)和人(ren)才群体。他(ta)们居住的模式就是先租后买，甚至(zhi)是长租。租购并举的住房制度(du)，一方(fang)面将租房作为重要的、等同于(yu)买房的居住形式，要在公共服务上实(shi)现均等化，比如租房可以落户，推行由常住地登记(ji)户口提供基(ji)本公共服务制度(du)，租房可以入读(du)公办义务教育等。近年来，租购并举的住房制度(du)已见雏形，热点城(cheng)市规模化的租赁住房供给(gei)占到近三成，租房可以落户、享受公办教育已经在热点城(cheng)市落地。
ICCRA住房租赁产业研究院(yuan)院(yuan)长赵然也指出，在“租购并举”的国策引导下，随着保障性(xing)租赁住房筑底的逐(zhu)步完成，解决了(le)新市民和青年人(ren)群体的基(ji)本居住需求，为他(ta)们提供了(le)稳定的住房保障。展望未(wei)来，可以预期租赁服务的目标(biao)人(ren)群将逐(zhu)渐从刚需的新市民和青年人(ren)扩展到改善性(xing)人(ren)群，这(zhe)一转变将进一步彰(zhang)显租赁住房在整体房地产发展新模式中的重要性(xing)。改善性(xing)人(ren)群不仅追求住房的基(ji)础功能，更注重居住品质和环境，将进一步促使租赁住房市场向多元化和高质量方(fang)向发展。
城(cheng)乡居民纳(na)入住房需求，支持住房需求多样化发展
《决定》提出，加(jia)大保障性(xing)住房建设和供给(gei)，满足工薪群体刚性(xing)住房需求。支持城(cheng)乡居民多样化改善性(xing)住房需求。
在当前(qian)的住房保障体系中，保障性(xing)住房主要包括配租型保障房以及配售型保障房。
李(li)宇嘉(jia)提到，这(zhe)两类房源最大的特点就是低租金、低售价，目的是降低城(cheng)镇化的成本，让工薪阶层(ceng)和人(ren)才群体可以较(jiao)低的成本融入城(cheng)市，不再为住房焦虑，从而放开手脚为美好生活奋斗。下一步，除(chu)了(le)新增建设外，部分房源将通过盘活存量来解决。此外，未(wei)来还要大规模盘活闲置土地，建设配售型保障房。配售型保障房将承担商品房下跌后稳定行业的重任，而且也是通过供给(gei)侧(ce)结构性(xing)改革适应需求端变化。
此次会议还提出“支持城(cheng)乡居民多样化改善性(xing)住房需求”。中国社科院(yuan)研究员、中国城(cheng)市经济学会房地产专委会主任王业强认为，该条表(biao)述明确了(le)支持住房需求的多样化发展，并将城(cheng)乡居民纳(na)入住房需求，进一步丰富了(le)住房需求的层(ceng)次性(xing)。
一线城(cheng)市楼市政策有(you)望进一步放松
《决定》提出，充分赋予各城(cheng)市政府房地产市场调控自主权，因城(cheng)施策，允许有(you)关城(cheng)市取(qu)消或调减住房限购政策、取(qu)消普通住宅和非普通住宅标(biao)准。
李(li)宇嘉(jia)认为，赋予各城(cheng)市政府房地产市场调控自主权，这(zhe)是完善中央和地方(fang)在调控房地产方(fang)面的权责分配、实(shi)现权责对(dui)等，这(zhe)是提高治(zhi)理能力的体现。也就是，将调控的权力给(gei)到地方(fang)，也将稳定房地产的责任赋予地方(fang)。在城(cheng)市分化、区域分化，购买人(ren)群差(cha)异(yi)化的当下，地方(fang)需要在自主权的前(qian)提下，落实(shi)因城(cheng)施策，才能将房地产管理好。
王业强表(biao)示，后续将进一步从需求层(ceng)面放开限制。会议提出“允许有(you)关城(cheng)市取(qu)消或调减住房限购政策”，意味着一线城(cheng)市房地产市场政策的进一步放松，而“取(qu)消普通住宅和非普通住宅标(biao)准”，交易税费的降低也将会刺激改善性(xing)需求的进一步释放。
商品房预售制度(du)将逐(zhu)步向现售转型
《决定》提出，改革房地产开发融资方(fang)式和商品房预售制度(du)。完善房地产税收(shou)制度(du)。
王业强表(biao)示，房地产开发融资方(fang)式、商品房预售制度(du)、房地产税收(shou)制度(du)等需要进一步适应租购并举的住房制度(du)和房地产发展新模式的变革。
商品房预售制度(du)将进一步改革并完善。根据中指研究院(yuan)监测数据，今年前(qian)5个月，现房销售表(biao)现好于(yu)期房，占比提升至(zhi)三成以上。2024年1-5月，商品房期房销售2.5亿(yi)平方(fang)米，同比下降31.0%；现房销售1.1亿(yi)平方(fang)米，同比增长23.0%，表(biao)现明显好于(yu)期房。从占比上看，2024年1-5月现房销售面积占总销售面积的比重为30.6%，较(jiao)2023年全年提升8.1个百分点。
中国社科院(yuan)财经战略研究院(yuan)住房大数据项目组组长邹琳华认为，改革商品房预售制度(du)，意味着商品房预售制度(du)不会取(qu)消，仍然会存在。但(dan)是市场趋势是现房为主，期房销售占比下降。商品房预售制度(du)改革的总体方(fang)向应该是在保护购房者权益的基(ji)础上，提高资金监管效(xiao)率(lu)和使用效(xiao)率(lu)。
业内人(ren)士指出，伴随着房地产行业进入新的发展阶段，房地产发展新模式正(zheng)在加(jia)快构建，预售制改革也在稳步推进，后续将逐(zhu)步由预售向现售转型。
在改革房地产开发融资方(fang)式方(fang)面，李(li)宇嘉(jia)认为，就是要全面落地白名单融资协调机制，即加(jia)强金融监管总局(ju)和住建部两个部门在房地产政策上的“一致性(xing)”。以房地产项目合规为“一致取(qu)向”，两个部门通力合作，强化项目“推送-反(fan)馈”闭(bi)环机制和贷款“投放-使用-偿还”机制，促进两个管理部门政策上激励相容(rong)，着力于(yu)促使房地产项目满足“5+5”的标(biao)准化合规条件。
《决定》还提到，完善房地产税收(shou)制度(du)。业内认为，未(wei)来会全面捋顺房地产相关税收(shou)，降低开发环节(jie)、交易环节(jie)的税负，同时(shi)，将交易环节(jie)的税收(shou)转移至(zhi)持有(you)环节(jie)，鼓励商品房交易和循环。