澎湃新闻记者 栾晓娜
上海认真贯彻(che)党中央(yang)、国务院(yuan)部署，适应房地产(chan)市(shi)场供(gong)求关系的新变化，推动构建房地产(chan)发展(zhan)新模(mo)式，更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，促进房地产(chan)市(shi)场平稳健康发展(zhan)。5月27日，市(shi)住房城乡建设管理委(wei)、市(shi)房屋管理局、市(shi)规(gui)划资源局、市(shi)税务局等(deng)四部门联合印(yin)发《关于优化本市(shi)房地产(chan)市(shi)场平稳健康发展(zhan)政(zheng)策(ce)措施的通知》（以下简称《通知》）。
《通知》明确，上海将进一步优化住房限购政(zheng)策(ce)、支持(chi)多子女家庭(ting)合理住房需求、优化住房信贷政(zheng)策(ce)、支持(chi)“以旧换新”以及优化土地和住房供(gong)应等(deng)九(jiu)条新措施，更好满足居民多元化居住需求，促进本市(shi)房地产(chan)市(shi)场平稳健康发展(zhan)。《通知》自2024年(nian)5月28日起施行。
一、调整优化住房限购政(zheng)策(ce)
为满足合理住房需求，服务人才(cai)安居，促进职住平衡，《通知》明确差异化、分区域调整优化住房限购政(zheng)策(ce)，具(ju)体而(er)言：
一是缩短非沪籍(ji)居民购房所需缴纳社(she)保或个(ge)税年(nian)限。将非沪籍(ji)居民购房所需缴纳社(she)保或个(ge)税年(nian)限从“连续(xu)缴纳满5年(nian)及以上”调整为“连续(xu)缴纳满3年(nian)及以上”；新城以及南北转型(xing)等(deng)重点区域的非沪籍(ji)人才(cai)购房从“连续(xu)缴纳满3年(nian)及以上”调整为“连续(xu)缴纳满2年(nian)及以上”，自贸区临港新片区的非沪籍(ji)人才(cai)购房继续(xu)执行“连续(xu)缴纳满1年(nian)及以上”规(gui)定。
二是扩大重点区域非沪籍(ji)人才(cai)以及非沪籍(ji)单身人士购房区域。立足促进区域职住平衡，新城以及南北转型(xing)等(deng)重点区域的非沪籍(ji)人才(cai)购房区域，扩大至所在区全(quan)域；非沪籍(ji)单身人士购房区域，扩大至外环内二手(shou)住房。
三是调整相关政(zheng)策(ce)口径。取消(xiao)离异购房合并计算(suan)住房套数规(gui)定，对夫妻离异后购房的，不再按离异前(qian)家庭(ting)计算(suan)拥有住房套数。调整住房赠与规(gui)定，已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数。
四是支持(chi)企业购房用于职工租住。对企业购买小户型(xing)二手(shou)住房（系指2000年(nian)前(qian)竣工、建筑面积在70平方(fang)米(mi)及以下的二手(shou)住房）用于职工租住的，不再限定购买住房套数。
二、支持(chi)多子女家庭(ting)合理住房需求
《通知》强(qiang)调支持(chi)多子女家庭(ting)合理住房需求，在住房限购和信贷等(deng)方(fang)面采取支持(chi)措施。
一是增购1套住房。对二孩及以上的多子女家庭(ting)（包(bao)括本市(shi)户籍(ji)和非本市(shi)户籍(ji)居民家庭(ting)），在执行现有住房限购政(zheng)策(ce)基(ji)础上，可再购买1套住房。
二是优化首套住房套数认定。优化多子女家庭(ting)在个(ge)人住房贷款中首套住房认定标(biao)准(zhun)，减少购房利息负担。
三、优化住房信贷政(zheng)策(ce)
按照因城施策(ce)原则(ze)，调整本市(shi)新发放商业性个(ge)人住房贷款的有关政(zheng)策(ce)：
一是首套住房商业性个(ge)人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市(shi)场报(bao)价利率（LPR）减45个(ge)基(ji)点（调整后，5年(nian)期以上房贷利率下限目前(qian)为3.5%），最(zui)低首付款比例(li)调整为不低于20%。
二是二套住房商业性个(ge)人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市(shi)场报(bao)价利率（LPR）减5个(ge)基(ji)点（调整后，5年(nian)期以上房贷利率下限目前(qian)为3.9%），最(zui)低首付款比例(li)调整为不低于35%；自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江(jiang)、奉贤、宝山、金(jin)山6个(ge)行政(zheng)区全(quan)域继续(xu)实行差异化政(zheng)策(ce)，二套住房商业性个(ge)人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市(shi)场报(bao)价利率（LPR）减25个(ge)基(ji)点（调整后，5年(nian)期以上房贷利率下限目前(qian)为3.7%），最(zui)低首付款比例(li)调整为不低于30%。
四、优化住房公积金(jin)个(ge)人贷款政(zheng)策(ce)
进一步发挥住房公积金(jin)个(ge)人贷款支持(chi)居民合理住房需求的作用，优化住房公积金(jin)个(ge)人贷款政(zheng)策(ce)。
一是提高贷款额(e)度。对购买首套住房的职工，个(ge)人公积金(jin)（含补(bu)充公积金(jin)）最(zui)高贷款额(e)度调整至80万元，家庭(ting)公积金(jin)（含补(bu)充公积金(jin)）最(zui)高贷款额(e)度调整至160万元。多子女家庭(ting)贷款购买首套住房，最(zui)高贷款额(e)度在此基(ji)础上上浮20%政(zheng)策(ce)不变，即最(zui)高可达(da)192万元。对购买第二套改善型(xing)住房的职工，个(ge)人公积金(jin)（含补(bu)充公积金(jin)）最(zui)高贷款额(e)度调整至65万元，家庭(ting)公积金(jin)（含补(bu)充公积金(jin)）最(zui)高贷款额(e)度调整至130万元。
二是降低首付款比例(li)。申(shen)请公积金(jin)贷款购买首套住房的，最(zui)低首付款比例(li)调整为20%；申(shen)请公积金(jin)贷款购买第二套改善型(xing)住房的，最(zui)低首付款比例(li)调整为35%，所购住房在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江(jiang)、奉贤、宝山、金(jin)山6个(ge)行政(zheng)区的，最(zui)低首付款比例(li)调整为30%。
五、支持(chi)居住困难家庭(ting)改善居住条件
《通知》提出支持(chi)居住困难家庭(ting)改善居住条件，对符合条件的“以旧换新”居民家庭(ting)，给予住房置换期间过渡租房、装修(xiu)搬家等(deng)适度补(bu)贴，
一是补(bu)贴对象。自《通知》施行之日起，在一年(nian)内出售外环内2000年(nian)前(qian)竣工、建筑面积在70平方(fang)米(mi)及以下的唯一住房，并购买外环外一手(shou)住房的居民家庭(ting)，可以向购入一手(shou)住房所在区房地产(chan)交易中心申(shen)请补(bu)贴。
二是补(bu)贴标(biao)准(zhun)。按出售住房建筑面积实行分档定额(e)补(bu)贴，建筑面积30平方(fang)米(mi)以下的，每套补(bu)贴标(biao)准(zhun)2万元；住房建筑面积30～50平方(fang)米(mi)的，每套补(bu)贴标(biao)准(zhun)2.5万元；住房建筑面积50～70平方(fang)米(mi)的，每套补(bu)贴标(biao)准(zhun)3万元。在取得新购一手(shou)住房不动产(chan)权证书后领取补(bu)贴。
六、优化土地和住房供(gong)应
《通知》明确，上海将进一步优化土地和住房供(gong)应。充分发挥城市(shi)总规(gui)的统领作用，合理把握区域规(gui)划时序和开发节奏、结(jie)构，着力提升土地资源配置效(xiao)率，根据区域基(ji)础设施、公共配套、产(chan)业发展(zhan)、市(shi)场需求等(deng)，实现高质量精准(zhun)供(gong)地。完善房地联动机制，差异化调整优化中小套型(xing)住房面积标(biao)准(zhun)和比例(li)要(yao)求，支持(chi)区域统筹、总体平衡，更好促进区域人口、土地、住房协调发展(zhan)。
七、多举措保障住房民生
根据《通知》规(gui)定，上海还将建立健全(quan)住房保障体系，探索通过国有平台公司等(deng)主体收购、趸(dun)租适配房源，优化住房保障供(gong)给；加快推进“两旧一村”改造等(deng)城市(shi)更新，多渠道改善广大人民群众的居住条件和环境(jing)质量；提升住房品质，支持(chi)建设绿(lu)色、低碳(tan)、智能、安全(quan)的好房子。同时，加强(qiang)监测监管房地产(chan)市(shi)场，维护(hu)房地产(chan)市(shi)场秩序。
上海将坚持(chi)因城施策(ce)，适应房地产(chan)市(shi)场供(gong)求关系的新变化，满足人民群众对优质住房的新期待，统筹存量和增量、市(shi)场和保障，多措并举保持(chi)房地产(chan)市(shi)场平稳运行，推动构建房地产(chan)发展(zhan)新模(mo)式，促进房地产(chan)高质量发展(zhan)。
八、部分专家观点
上海市(shi)房地产(chan)行业协会秘书长蒋慰如表示，新政(zheng)优化本市(shi)房地产(chan)市(shi)场平稳健康发展(zhan)政(zheng)策(ce)措施，充分体现综合施策(ce)、精准(zhun)施策(ce)。一是统筹市(shi)场和保障、存量和增量，出台包(bao)括优化供(gong)给、增加需求、保障民生等(deng)方(fang)面的政(zheng)策(ce)措施，更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。二是针对当(dang)前(qian)本市(shi)房地产(chan)市(shi)场的基(ji)本情况和阶段(duan)性特(te)点，充分体现区域性、差异化和精准(zhun)性，体现问题导向，有利于更好引导市(shi)场预期，增强(qiang)市(shi)场信心，促进本市(shi)房地产(chan)市(shi)场平稳健康发展(zhan)。
“新政(zheng)聚焦多措并举支持(chi)以新市(shi)民和青年(nian)家庭(ting)为主的合理住房需求。”上海师(shi)范大学房地产(chan)与城市(shi)发展(zhan)研究中心主任崔光灿分析道：一是优化住房限购政(zheng)策(ce)。包(bao)括缩短非沪籍(ji)居民家庭(ting)以及单身人士购房缴纳社(she)会保险(xian)或个(ge)人所得税的年(nian)限，优化购房区域，取消(xiao)离异购房限制，完善住房赠与管理。二是调整住房信贷政(zheng)策(ce)。保持(chi)差异化住房信贷政(zheng)策(ce)框架，进一步调降首付款比例(li)和房贷利率下限，降低居民购房门槛、减轻房贷利息负担。三是支持(chi)多子女家庭(ting)购房。包(bao)括在现有住房限购政(zheng)策(ce)基(ji)础上，增购1套住房，优化首套住房认定标(biao)准(zhun)，减少购房利息负担。同时，允(yun)许企业单位购买二手(shou)存量住房，用于作为职工居住，鼓励企业尽责，为青年(nian)职工、引进人才(cai)提供(gong)安居支持(chi)。
上海易居研究院(yuan)研究总监严跃进表示，上海此次统筹存量和增量，对二手(shou)房盘活、认购等(deng)落实较多创新政(zheng)策(ce)。同时，在“以旧换新”政(zheng)策(ce)方(fang)面，提出补(bu)贴模(mo)式。在主城区老旧小住房消(xiao)化同时，有力支持(chi)居住困难家庭(ting)改善居住条件。
上海中原地产(chan)分析师(shi)卢文曦表示，新举措进一步优化了信贷政(zheng)策(ce)，利率降低可以缓解月供(gong)负担。对于二套房的房贷利率从4.25%（非差异化地区）降低到3.9%。按最(zui)新利率计算(suan)，等(deng)额(e)本息方(fang)式还款，贷款100万，30年(nian)，月供(gong)为4717元，总利息支出69.80万元，比原先分别减少约202元和7.3万元。金(jin)融政(zheng)策(ce)组合会让购房者切实降低购买成本。这一系列新举措会进一步强(qiang)化楼(lou)市(shi)企稳的心理预期，对刚需和改善性买家都释放出友好信号(hao)，预计6月楼(lou)市(shi)成交量有望企稳回升。
本期编辑 邹姗