今年(nian)，“新质生产力”一词首次被纳入《政(zheng)府工作报告》，不仅标志着国家对(dui)创新驱动发展战略(lue)的坚(jian)定承(cheng)诺(nuo)，更反映出对(dui)加快发展新质生产力的迫切(qie)需求。
特别是在房地(di)产领域，中国房地(di)产业协会副会长(chang)、代(dai)建协会会长(chang)张亚东在近(jin)日的中国房地(di)产代(dai)建峰会上强调(diao)，“代(dai)建商业模式既是房地(di)产发展新模式，同时也是高科技、高效能、高质量的新质生产力，近(jin)年(nian)来代(dai)建行(xing)业的高速发展，充分印证了(le)代(dai)建作为发展新模式、新质生产力的优(you)越性。”
站在投资视角(jiao)上，国家层面对(dui)新质生产力的重(zhong)视，为代(dai)建行(xing)业注入了(le)新的发展活力和创新动力，同时也给(gei)投资者指引(yin)了(le)一个具有潜力的投资方向。
作为标杆(gan)头部代(dai)建企业，绿城管理(li)正是一个不错的观察(cha)样本。透过其近(jin)来最新的战略(lue)动作和成效，可(ke)以清晰的看到一家代(dai)建龙头的增长(chang)性所在。
1、代(dai)建行(xing)业是必然产物(wu)，长(chang)期增量空间十足
首先从(cong)行(xing)业发展的角(jiao)度进行(xing)审视，当前房地(di)产行(xing)业正处于(yu)深度调(diao)整期，代(dai)建模式的兴起不仅响(xiang)应(ying)了(le)市场的即时需求，更指明(ming)了(le)房地(di)产企业穿越周(zhou)期的长(chang)期转型路径。
通过观察(cha)欧美和日本等成熟(shu)市场的房地(di)产发展历程，可(ke)以发现，随着市场的日益成熟(shu)和消费者需求的日益多样化，房地(di)产服(fu)务已经逐(zhu)步从(cong)传统的单一开发商模式，向更加细分化和专(zhuan)业化的方向发展。代(dai)建模式的崛起，正是这一演进趋势的具体表(biao)现。
例如，在欧美市场，以“管理(li)”为核心的轻资产运营(ying)服(fu)务已经发展得(de)相当成熟(shu)，代(dai)建业务的市场渗透率在整体房地(di)产服(fu)务市场中可(ke)达到20%至30%；在日本，三井、住友(you)和三菱三大地(di)产巨头通过代(dai)建等轻资产模式成功跨越经济危机的案例，对(dui)中国房地(di)产企业在当前深度调(diao)整期中的转型具有重(zhong)要的启示作用(yong)。
借鉴这些国际经验，中国代(dai)建行(xing)业的增长(chang)路径已十分清晰，且拥(yong)有巨大增量空间。
在需求端，在“三大工程”持续(xu)推进以及“14号(hao)文”政(zheng)策指引(yin)的双重(zhong)驱动下，政(zheng)府、国有企业以及资本方的服(fu)务需求显著增长(chang)。
这一增长(chang)趋势催生了(le)众多新兴的代(dai)建机会，包括但不限于(yu)城市投资公(gong)司的项目启动不足、保障(zhang)性住房的筹建、城中村的全面改造、陷入困(kun)境的房地(di)产企业的“保交楼”计划，以及金融机构在房地(di)产领域的不良资产处理(li)等。
例如，“十四五”期间计划筹建900万(wan)套保障(zhang)性租(zu)赁住房；第三方机构预测，城中村的改造将有10亿平(ping)米左右规模。
更为重(zhong)要的是，代(dai)建模式为地(di)方政(zheng)府、城投公(gong)司、央企、国企以及金融机构等多方主体提(ti)供了(le)一种(zhong)全新的合作模式。通过代(dai)建，这些主体能够实现资源共享、优(you)势互补，共同推动项目的顺利实施。代(dai)建企业以其专(zhuan)业的技术、丰富的经验和高效的管理(li)，能够为项目提(ti)供从(cong)前期策划到后期运营(ying)的全链(lian)条(tiao)服(fu)务，确保项目的高质量完成，实现多方共赢的局(ju)面。
在市场端，在国内房地(di)产行(xing)业持续(xu)收(shou)缩的背景下，代(dai)建行(xing)业飞速增长(chang)，尽显逆(ni)周(zhou)期属性，同时也预示着其市场渗透率有望实现持续(xu)攀(pan)升，业内普遍预计代(dai)建市场规模将达到千亿量级。
亿翰智库数据显示，2023年(nian)，代(dai)建行(xing)业整体新拓总建筑(zhu)面积近(jin)1.7亿平(ping)方米，同比增长(chang)53%。这一显著的增长(chang)势头也吸引(yin)了(le)近(jin)百家品牌房企纷(fen)纷(fen)跑(pao)步进入代(dai)建领域，进一步推动了(le)行(xing)业的快速发展。
数据来源：亿翰智库
累计中标的代(dai)建项目数量同样印证了(le)代(dai)建行(xing)业的迅猛增长(chang)趋势。
克而瑞地(di)产研究显示，2023年(nian)全年(nian)累计中标的代(dai)建项目数量达到了(le)357个，同比增长(chang)50%。特别是在今年(nian)一季度，代(dai)建中标项目的数量达到了(le)118个，与去年(nian)同期相比增加了(le)32.6%，创下了(le)近(jin)年(nian)来单季度增量的新高。
从(cong)增长(chang)性的角(jiao)度来看，中国指数研究院预测，代(dai)建市场规模在行(xing)业中的占比将以年(nian)均21.3%的速度快速增长(chang)。市场渗透率预计将由2021年(nian)的4.8%提(ti)升至2025年(nian)的12.5%，与当前欧美代(dai)建业务占比在20%-30%相比，如果(guo)以25%的平(ping)均值进行(xing)估算，国内代(dai)建行(xing)业的渗透率还有5.2倍的增长(chang)空间，显示出巨大的市场潜力和发展前景。
总的来说，代(dai)建模式作为房地(di)产业转型的新模式和新质生产力，能够保障(zhang)开发规模，维持经济体量，保护整个产业链(lian)的稳(wen)定，正逐(zhu)渐成为中国房地(di)产市场的稳(wen)定器，其长(chang)期增长(chang)性毋(wu)庸(yong)置疑。
那么(me)，在接下来的发展阶段，如何快速适应(ying)新技术、新理(li)念，实现与新质生产力的深度融合，成为了(le)代(dai)建行(xing)业亟需解(jie)决(jue)的问题(ti)。这要求代(dai)建行(xing)业的从(cong)业者们不仅要有敏锐的市场洞察(cha)力，更要有持续(xu)学习和创新的能力，以适应(ying)不断变化的市场需求和技术进步。
我们不妨将视角(jiao)进一步聚焦绿城管理(li)。
2、把握行(xing)业脉搏，持续(xu)夯实成长(chang)确定性与领先优(you)势
绿城管理(li)凭借先发优(you)势，在规模上已发展到了(le)行(xing)业前列，持续(xu)保持房地(di)产开发服(fu)务领域前列位，连续(xu)八年(nian)保持20%以上的代(dai)建行(xing)业市占率。
财报显示，截至2023年(nian)12月31日，绿城管理(li)的代(dai)建项目已布局(ju)全国29个省、直辖市及自治(zhi)区的122座主要城市，合约项目总建筑(zhu)面积119.6百万(wan)平(ping)方米，较去年(nian)同期增长(chang)17.9%。
当然，能够取得(de)如此(ci)成绩，背后必然离(li)不开绿城管理(li)前瞻性的眼光和及时的战略(lue)调(diao)整。
首先，绿城管理(li)顺应(ying)行(xing)业形势变化，持续(xu)优(you)化多元客户结构，不断深化政(zheng)府、国有企业、金融机构等业务机会。
财报显示，2023年(nian)新拓代(dai)建项目建面中，政(zheng)府、国企和金融机构委托方的占比高达74.7%。若按合约项目建面测算，政(zheng)府、国有企业、私营(ying)企业和金融机构的占比分别为 26.8%、34.2%、31.7%、7.3%。不仅反映了(le)绿城管理(li)在各类客户中的均衡发展，也揭示了(le)其在关键市场领域的深入渗透。
与此(ci)同时，公(gong)司还在不断拓宽业务边界，业务范围从(cong)传统的住宅开发扩展到产业园区、公(gong)租(zu)房、人才公(gong)寓、共有产权房、未来社区、市政(zheng)配套、商业、酒店和办公(gong)室等多元化业务。这种(zhong)业务类型的多样化不仅为公(gong)司带(dai)来了(le)新的增长(chang)点，也展示了(le)绿城管理(li)在市场变化中的灵活性和创新能力。
其次，绿城管理(li)还结合多元化的客户结构与全国化的业务布局(ju)，推动商业模式升级，率先应(ying)用(yong)信息化工具，扩展代(dai)建业务内容(rong)，致力于(yu)打造平(ping)台型企业。
具体而言，公(gong)司对(dui)代(dai)建业务进行(xing)了(le)深入的拆(chai)解(jie)和重(zhong)构，将代(dai)建服(fu)务细化为6大步骤和23个关键触点，形成了(le)独特的“M登山模型”，为项目的顺利实施提(ti)供了(le)清晰的指导和保障(zhang)。
资料来源：公(gong)司资料
同时其通过“绿城M”APP的推广使(shi)用(yong)，还成功简化了(le)经营(ying)决(jue)策流(liu)程，优(you)化了(le)考(kao)评(ping)机制，显著提(ti)升了(le)公(gong)司的运营(ying)效率和人均效能。这种(zhong)以技术和数据驱动的管理(li)方式，不仅提(ti)高了(le)B端客户的经营(ying)兑现度，也通过“M确幸社区”为C端客户打造了(le)美好(hao)的生活场景，实现了(le)客户价值的最大化。
另外，在构建平(ping)台型企业的过程中，绿城管理(li)不仅注重(zhong)内部资源整合，还积极寻求外部合作机会。公(gong)司推出的“百川计划”旨在通过多元合作模式，引(yin)进城市合作人，吸引(yin)优(you)秀(xiu)团队和优(you)质代(dai)建项目，为整个行(xing)业的发展注入了(le)新的活力。
体现到财务数据上，稳(wen)健增长(chang)的业绩表(biao)现足以验证绿城管理(li)商业模式及各战略(lue)举(ju)措的正确性和成长(chang)性，更彰显了(le)公(gong)司内在价值的持续(xu)释放和成长(chang)潜力。
财报显示，2023年(nian)公(gong)司新拓业务规模稳(wen)步增长(chang)，营(ying)收(shou)与利润持续(xu)提(ti)升，实现营(ying)收(shou)33.02亿元，同比增长(chang)24.3%，归母净利润为9.7亿元，同比增长(chang)30.8%，保持了(le)代(dai)建行(xing)业的绝(jue)对(dui)龙头地(di)位。
特别值得(de)一提(ti)的是，公(gong)司还拥(yong)有充沛的现金储备。截至2023年(nian)末，公(gong)司经营(ying)性现金净流(liu)入高达9.55亿元，同比增长(chang)31.8%，现金流(liu)的强劲增长(chang)为其持续(xu)投资和运营(ying)提(ti)供了(le)坚(jian)实的财务保障(zhang)。现金及等价物(wu)达到20.44亿元，同比增长(chang)5.8%，也进一步增强了(le)公(gong)司的财务安全性和灵活性。
在股(gu)东回报方面，绿城管理(li)维持高派(pai)息政(zheng)策，每股(gu)末期派(pai)息0.4元，叠加每股(gu)特别派(pai)息0.1元，对(dui)应(ying)派(pai)息率约100%，展现出公(gong)司对(dui)股(gu)东利益的重(zhong)视，以及对(dui)未来盈利能力持续(xu)增强的信心。
资料来源：公(gong)司资料
3、小结
如今，在代(dai)建行(xing)业标准化、多元化的趋势下，绿城管理(li)不论是在规模扩张、市场份额提(ti)升，还是在业务拓展方面都展现出强劲的发展势头，展现出新的成长(chang)潜力。相信随着盈利能力不断释放，市场也将会给(gei)予(yu)其新的认(ren)可(ke)和价值评(ping)估。
同样，近(jin)期多家券商机构也对(dui)绿城管理(li)的增长(chang)给(gei)出了(le)积极预期，如已有包括摩根士(shi)丹利、花旗银行(xing)、招银国际、海通国际、中金公(gong)司、兴业证券、东吴证券、国信证券等券商给(gei)予(yu)公(gong)司“买入”、“跑(pao)赢行(xing)业”等评(ping)级，我们对(dui)其或(huo)许应(ying)当抱有多一些关注。