连日来，多个部门发声提及“消(xiao)化存量(liang)房产”，各(ge)地亦紧锣密鼓地出台相关政策。这(zhe)是对中共中央政治局4月30日召开(kai)会议提及“统筹研究消(xiao)化存量(liang)房产和优化增量(liang)住(zhu)房的政策措施”的快速落实(shi)，可为楼(lou)市企稳复苏创(chuang)造更好的市场环境(jing)。
当下(xia)，我国(guo)房地产市场供求关系已(yi)经从过去的供不应求过渡到供求基本平衡，甚至部分城市出现供过于(yu)求的情况。国(guo)家统计(ji)局数据显示，截至今年4月末，商品房待售(shou)面积74553万(wan)平方米(mi)，同比增长15.7%。其中，住(zhu)宅待售(shou)面积增长24.5%，去化周(zhou)期较长。更重(zhong)要的是，除了(le)待售(shou)新房、空置房屋、在建工程等库存外，还需解决卖旧买新置换不畅等问题。
由此可见(jian)，聚焦“消(xiao)化存量(liang)房产”发力，是激活不动产流动性的关键一(yi)招，更是稳楼(lou)市预(yu)期的一(yi)项重(zhong)要任务。那么，如何消(xiao)化存量(liang)房产？有(you)哪些路径和模式？
第一(yi)，激活二手房流动性，疏通新房二手房市场联动去库存堵点。当前，多地二手房挂牌量(liang)激增，表明置换需求较强，但当前新房二手房联动交易链条循环不畅，一(yi)定程度上导致新建商品房库存高企。
近期，多地出台取消(xiao)限购、住(zhu)房“以(yi)旧换新”相关政策，旨在疏通二手房交易时(shi)间(jian)长、手续繁琐等堵点，为新房去库存释放(fang)新的需求空间(jian)，可谓打破僵局、对症下(xia)药。据中指研究院监测，截至5月21日，全国(guo)已(yi)有(you)超60个城市推出住(zhu)房“以(yi)旧换新”措施，模式主要有(you)两种(zhong)，一(yi)是“国(guo)企收旧换新”；二是“中介优先帮(bang)卖”。目前来看，“以(yi)旧换新”政策虽然仍在探索阶段，但却是盘活存量(liang)、消(xiao)化库存的有(you)益尝试，预(yu)计(ji)未来相关配套资金、统筹方式等会进一(yi)步完善。
第二，“以(yi)购代建”盘活新建未售(shou)商品住(zhu)房，核心是将存量(liang)房产转化为保障性住(zhu)房，同步解决保障房不足以(yi)及新房库存去化难的问题。5月17日，中国(guo)人民银行(xing)表示，将设立3000亿元保障性住(zhu)房再贷款(kuan)，鼓励引导金融机构按(an)照市场化、法治化原则，支持地方国(guo)有(you)企业以(yi)合理价格收购已(yi)建成(cheng)未出售(shou)商品房，用作(zuo)配售(shou)型(xing)或配租型(xing)保障性住(zhu)房。
从实(shi)际(ji)操(cao)作(zuo)层面看，一(yi)方面，部分城市已(yi)跑通“国(guo)企收储未售(shou)新房”模式；另一(yi)方面，也要鼓励各(ge)地保租房平台去购买开(kai)发企业的存量(liang)商品房。若“以(yi)购代建”推进顺利，将对市场产生多方面影响，一(yi)是将消(xiao)化存量(liang)房产与加快保障性住(zhu)房供给相结合，更好满足工薪收入群体的住(zhu)房需求；二是有(you)利于(yu)缓解开(kai)发商资金压力，去库存效果有(you)保障；三(san)是开(kai)发商可将回(hui)笼资金投向在建工程，加快项目竣工交付，为保交房护航。
预(yu)计(ji)接下(xia)来各(ge)地将加快推进“以(yi)购代建”。若结合收购成(cheng)本和租赁市场需求来看，二线核心城市有(you)可能(neng)率先成(cheng)为试点，一(yi)是其新房套均总价低于(yu)一(yi)线城市，所(suo)需资金规模相对较低；二是这(zhe)类城市租赁需求较大，收购主体可更好地处置存量(liang)房产，甚至未来可寻求通过保租房公募REITs发行(xing)来回(hui)笼资金。
第三(san)，进一(yi)步发挥城市房地产融资协(xie)调机制作(zuo)用，分类处置已(yi)售(shou)难交付商品住(zhu)房，防范相关风险。当前，房地产市场正处在调整过程中，部分在建已(yi)售(shou)的商品住(zhu)房项目面临交付困难，若其无法正常交付，将严(yan)重(zhong)损害(hai)购房者权益，影响房地产市场平稳健康发展。因此，着力分类推进在建已(yi)售(shou)难交付商品房项目处置，全力支持续建项目融资和竣工交付，打好保交房攻坚战，至关重(zhong)要。
目前，从中央到地方，多方主体已(yi)经做了(le)诸多工作(zuo)，例如，城市房地产融资协(xie)调机制建立以(yi)来，商业银行(xing)已(yi)按(an)内部审批流程审批通过“白名单”项目贷款(kuan)金额9350亿元。对合规“白名单”项目“应贷尽贷”，一(yi)是能(neng)满足在建项目合理融资需求；二是确保已(yi)售(shou)未交付商品住(zhu)房正常交付；三(san)是获得资金支持后，可缩短(duan)竣工交付周(zhou)期，保交房稳民生。当然，对于(yu)已(yi)经资不抵债的项目，也需尽快启(qi)动司法处置程序，该破产的破产，该重(zhong)组的重(zhong)组，处置中要把维护购房人合法权益摆(bai)到首要位(wei)置。
整体来看，解决房地产问题需要一(yi)揽子政策协(xie)同发力，“消(xiao)化存量(liang)”和“优化增量(liang)”之间(jian)，亦需做好平衡。多措并举消(xiao)化存量(liang)房产之际(ji)，供给端也需随之调整，比如暂缓商品住(zhu)宅去化周(zhou)期过高城市的宅地出让等举措，也颇为重(zhong)要。总而言之，多管齐下(xia)，统筹协(xie)同，有(you)力出击，房地产市场的企稳恢复可期。