上海在一线城市中，遥遥领先(xian)。
5月27日，上海率先(xian)调整首套房个人商业(ye)贷款，最低比例为20%。
配合(he)着的调整还(hai)有其他9项变化，如增加“外环内二手房”、离异后住房套数认定不再按离异前家庭计(ji)算、多子女家庭可增购(gou)1套等(deng)。
这对上海楼(lou)市而言，无异于是近(jin)10年来最大的刺激政策。
在5月6日，深圳大尺度的阶(jie)段，上海曾经被(bei)市场指出毫无诚意，只是紧跟其后搞了一个阉割版的“以旧(jiu)换新”。
如今看来，上海的政策尺度已经走在了深圳的前列。
实际上，上海松绑，已经是预料之中的事(shi)。
但(dan)为什么还(hai)是出乎市场的预料？上海的变化说明了什么问题？
首先(xian)，再一次证明调控层面的精细程(cheng)度。
比如非沪户(hu)籍对社(she)保(bao)的年限要求、对单身非沪籍的购(gou)房范围原本外环外，外环内，只能买新房，放宽至可以买二手房，明显(xian)依(yi)旧(jiu)小心翼翼。
其次，说明上海市场韧性更好，还(hai)不是很急。
无论(lun)是普通住宅成交的活跃度，还(hai)是豪宅的成交表现，都还(hai)算可以。
一方面，上海的一手房库(ku)存大约是6.8万套，去化周期约15—16个月，相对库(ku)存压(ya)力较轻。
另一方面，汤臣君品43栋别墅虽然没有开盘(pan)，但(dan)市场上有消息，项目已经在悄(qiao)无声息中全部售罄，而汤臣君品位于浦东东郊别墅区，总价门槛五六千(qian)万一套。
第三，说明上海暂时(shi)还(hai)不敢尺度过大。
因为上海这样的城市，在中国楼(lou)市有着基石一般的象征意义，代(dai)表的是楼(lou)市最后的底(di)线和心理防线，具有很强的示范和影响作用，必须谨慎。
如果放松尺度过大，但(dan)带来的刺激效果更加不及(ji)预期，则得不偿(chang)失。
最明显(xian)的大尺度城市——香港，在全面撤辣(la)后，潮(chao)汐(xi)褪去，如今二手私(si)人住宅楼(lou)价指数已经明显(xian)回落，并且几乎已经回落到2024年2月28日撤辣(la)当周指数水平(ping)。
除此以外，还(hai)需(xu)要考虑到上海所具备的风(feng)向标意义。
无论(lun)是享受的教育(yu)和医(yi)疗待遇还(hai)是其他的城市资源，都要比其他城市好，这就需(xu)要照(zhao)顾到其他城市。
因为上海一旦(dan)放开，对资金(jin)的虹吸(xi)效应很容(rong)易导致周边城市的楼(lou)市压(ya)力增加。
而政策最终考虑的是全局，这也是为什么一线城市每次刺激政策都只能成为短期利好的原因。
所以，对上海而言，与(yu)其冒险一步到位不如边做边看，等(deng)市场反(fan)馈。
而就在上海新政落地还(hai)不到24小时(shi)，广州也跟进(jin)了政策，并且超出预期。
首套房首付最低调整为15%，第二套最低首付款比例调整为不低于25%，并取(qu)消房贷利率下限，成为率先(xian)实现房贷利率市场化的一线城市。
换句话(hua)说，只要广州的银行愿意，能给最低利率都会给最低。
而此前，广州的首套房贷利率是LPR—10BP，即目前为3.85%，二套房贷为LPR+30BP，即目前为4.25%。
更值得注意的是，广州的尺度还(hai)不止于此。
非限购(gou)区2套以上结清房贷或者无贷款的，由(you)银行把控具体首付比例和利率下限；限购(gou)区域(yu)，非户(hu)籍在广州购(gou)房规定也从2年调整为半年；
公积金(jin)缴存年限也由(you)1年调整为6个月以上；
限购(gou)区只要挂盘(pan)或者出租，都能按照(zhao)首套房计(ji)算；
甚至家庭和公司转(zhuan)让或办理析产名(ming)下住房手续，不再审核取(qu)得不动产权证时(shi)间。
基本是王炸一样的组合(he)拳。
特(te)别是家庭和公司转(zhuan)让不再审核取(qu)证时(shi)间，意味着广州已经出现强烈的取(qu)消限售信号。
而广州也成了唯一对接上全国“5.17”新政的一线城市，也是执行央行《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知(zhi)》最彻底(di)的城市，更是拯救市场流动性最有意义的一线城市。
要知(zhi)道，广州上一次的刺激政策是在4个月之前——
针对120平(ping)以上的住宅全国不限购(gou)，120平(ping)以下的住宅广州户(hu)籍和外地人需(xu)要满2年社(she)保(bao)，租赁/挂牌，可核减名(ming)下住房套数。
但(dan)也意味着，一线城市当中，广州的市场韧性是最弱的。
并且即使是一线城市，刺激的效力时(shi)间也越来越短，从过去的以半年为单位变成以月为单位，甚至慢慢开始以周为单位。
现在上海、广州已经冲在前头，你们觉得深圳会跟吗(ma)？跟的话(hua)，你认为这波新政会加速你买房吗(ma)？
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作者|飞天小女警