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证券时报(bao)记者 郭(guo)博昊 贺觉渊
前期出台(tai)的一揽子稳地(di)产金融支持政策正落地(di)见(jian)效，从(cong)近(jin)期中央部委(wei)和地(di)方政府谋划出台(tai)的稳地(di)产增量支持政策看，来自财税领域的支持力度正在加(jia)大，包括契税补贴(tie)在内的税收优(you)惠政策成为地(di)方政府因城施策的热门选项。受访专家(jia)认为，当前针(zhen)对购房税费优(you)惠的政策空(kong)间较大，包括契税优(you)惠等政策的出台(tai)将进一步降低购房者置业成本，提(ti)振市场信心。谋划增量稳地(di)产税收优(you)惠政策，也可以(yi)扩充(chong)各地(di)因城施策的政策工具箱。
后续政策重点跟(gen)踪财税端
在5月17日人民银行、金融监管总局出台(tai)稳地(di)产金融支持政策“组合拳”后，市场开始呼吁更多财税支持政策跟(gen)进出台(tai)。国金证券首席经济学家(jia)赵伟指出，以(yi)2008年、2015年两轮稳地(di)产时期为鉴，居(ju)民购房政策支持中，首付比(bi)、房贷利率已降至历史(shi)最(zui)低，后续稳地(di)产政策重点跟(gen)踪财税端。
在前期已出台(tai)政策落地(di)见(jian)效的同时，近(jin)日不(bu)论是自然资源部准备的盘活存量土地(di)配套支持政策，还是部分(fen)城市实(shi)施的城市更新行动、支持购置商品住(zhu)宅政策等，都不(bu)乏(fa)财税端的支持。其(qi)中，既有来自地(di)方政府专项债券、中央财政的资金支持，也包括税收优(you)惠政策。
财信研究院副(fu)院长伍超明在接受证券时报(bao)记者采访时曾表示，房地(di)产市场风险会蔓延至金融领域和财政领域。房地(di)产市场的萎缩，会导致(zhi)土地(di)出让金的大幅减少，也会加(jia)重财政收支失衡风险尤其(qi)是地(di)方政府债务偿还风险。为挽救金融机(ji)构、稳定金融市场，财政货币政策均会“出手(shou)”，消耗财政资金难以(yi)避免。
在地(di)方财政普遍面临(lin)收支平衡压力的背景下(xia)，专家(jia)认为，通过财政资金直接支持稳地(di)产的力度有限，相较而言，通过税收优(you)惠政策刺激房地(di)产市场的政策空(kong)间更大，税费减免、财政贴(tie)息等可能成为储(chu)备政策。
专家(jia)热议契税调整
近(jin)日，江(jiang)苏省常(chang)熟市、无锡市、苏州市等地(di)相继发文，对购置新建(jian)商品住(zhu)房的给予契税补贴(tie)。比(bi)如，苏州市明确(que)将对购买新建(jian)商品住(zhu)房的给予50%契税补贴(tie)，对“卖旧买新”的实(shi)施分(fen)层次购房契税补贴(tie)。
一般住(zhu)房交易过程中需要(yao)缴纳的税费包括契税、印花税、增值税及个人所得税等，近(jin)两年，多地(di)通过发放契税补贴(tie)，促进购房需求释放。据中指研究院监测，2024年已有超30城出台(tai)契税补贴(tie)政策，多地(di)对购买新房、二手(shou)房以(yi)及多孩家(jia)庭购房等发放至多100%的契税补贴(tie)，部分(fen)地(di)区已将契税补贴(tie)延期至2025年。
今年以(yi)来，关于住(zhu)房契税税率调整的传闻(wen)层出不(bu)穷，一些市场观点认为，应从(cong)全国层面统一降低契税税率，降低购房负担(dan)、更好扭转市场预期。
中指研究院市场研究总监陈文静对记者表示，全国层面若(ruo)能出台(tai)降低税费相关政策，将进一步降低购房者置业成本，继续提(ti)振市场信心。对比(bi)降低契税税率和加(jia)大契税补贴(tie)力度两种举措，降低契税税率更为直接，对市场情绪的带动也会更积极；契税补贴(tie)一般实(shi)行“先征后补”方式，需要(yao)购房者额外进行申请(qing)，从(cong)便民角度及效果考虑，降低契税税率对于提(ti)振置业情绪或将起到更佳效果。
上海财经大学公共政策与治理(li)研究院副(fu)院长田志伟向记者指出，多地(di)为提(ti)振楼市实(shi)施的契税补贴(tie)实(shi)际上是将已收契税予以(yi)返还。“严格来说，这种将纳税人的钱转还给特定个人的操(cao)作并(bing)非完(wan)全合规，应考虑给予地(di)方制定契税税率的权利，以(yi)堵上契税返还的口子。”
不(bu)过，中央财经大学财政税务学院副(fu)教授孙鲲鹏持有不(bu)同意见(jian)。他在接受记者采访时表示，契税作为与本地(di)房地(di)产市场紧密相关的地(di)方性税种，不(bu)宜在全国范围内统一出台(tai)优(you)惠政策。当前一、二线(xian)城市房地(di)产市场显现回(hui)暖迹象(xiang)，房地(di)产市场相对冷淡的三、四线(xian)城市，房价绝对值不(bu)高、契税数额总体(ti)不(bu)多，总体(ti)来看更大力度的契税优(you)惠对房地(di)产市场的带动作用可能较弱。
扩充(chong)因城施策工具箱
多位受访专家(jia)表示，大规模减税降费会影响到财政收入(ru)，进而对财政支出造成掣(che)肘。因此，有必要(yao)认真评估减税对房地(di)产市场的刺激作用，与直接资金支持房地(di)产市场之(zhi)间的政策效能，对比(bi)谁更有效。
田志伟对记者表示，契税下(xia)调也很难从(cong)根本上改变房地(di)产市场走势，但这有助于增加(jia)购房者信心，助力房地(di)产市场边际改善。应该想办法让契税优(you)惠更多地(di)惠及房地(di)产市场的增量人群，如过去5年内没有买房记录的群体(ti)、人均居(ju)住(zhu)面积较少的群体(ti)、家(jia)中孩子较多的群体(ti)等。
还需要(yao)看到，对于首套房契税、二套房契税，除北上广深外，契税税率是由税法统一规定的，地(di)方政府并(bing)没有自主决策权。“考虑到契税是地(di)方税种，可以(yi)授权地(di)方政府在一定范围内调整自身的契税税率，增加(jia)地(di)方政府的政策工具。做到因地(di)制宜，也可以(yi)更好发挥地(di)方政府的积极性。”田志伟表示。
除了契税政策外，陈文静认为，未(wei)来稳地(di)产税收优(you)惠政策的方向或主要(yao)涉及延长换房退税优(you)惠年限、降低二手(shou)房交易个税税率、进一步降低个人增值税免征年限等。
赵伟指出，本轮稳地(di)产针(zhen)对住(zhu)房换购者推出满足(zu)一定条件予以(yi)个人所得税退税优(you)惠，而对于购房税费优(you)惠、个税住(zhu)房贷款(kuan)专项抵扣等政策尚未(wei)有较大调整，可能成为后续稳地(di)产储(chu)备政策。