数据是个宝(bao)
数据宝(bao)
炒股少烦恼
“每次政(zheng)策(ce)利好都会推(tui)动一(yi)波成交，这次也是一(yi)样，尤其是对于置换的(de)客(ke)户来说，这两天周末的(de)看(kan)房(fang)量比上周末又增加(jia)近20%。”
近日(ri)，上海、广州(zhou)、深圳相(xiang)继宣布调整优化房(fang)地产政(zheng)策(ce)措施，特别是房(fang)贷政(zheng)策(ce)的(de)调整引起市场关注。据不(bu)完全统计，截(jie)至5月底，已经(jing)有近25个省市明确下调首套房(fang)、二套房(fang)首付(fu)比例(li)，除了一(yi)线城市上海、深圳外，其他省市均调整至15%、25%。
在易居研究院研究总监严跃进看(kan)来，深圳最(zui)低首付(fu)比例(li)为(wei)20%，和上海一(yi)致，这说明一(yi)线城市正全面进入降首付(fu)、降利率的(de)重要阶(jie)段，对后续构(gou)建全方位宽松的(de)房(fang)贷政(zheng)策(ce)环境具有积极的(de)作(zuo)用。在住房(fang)信贷新(xin)政(zheng)逐步得到落实后，上海和深圳楼(lou)市出现(xian)哪些变化？为(wei)此，证券(quan)时报记者(zhe)对两地市场进行(xing)了实探。
售楼(lou)中心熙熙攘攘
6月1日(ri)，证券(quan)时报记者(zhe)来到上海浦东中环和外环之(zhi)间的(de)某在建楼(lou)盘售楼(lou)处，只见售楼(lou)大厅人(ren)声鼎沸。由于参(can)观人(ren)数过多，工作(zuo)人(ren)员难以抽身，看(kan)房(fang)者(zhe)被要求在前台登记后，等待“凑足一(yi)拨人(ren)”，才可以被带(dai)进样板房(fang)。
据工作(zuo)人(ren)员介绍，该楼(lou)盘在今年3月首次开盘后，剩下一(yi)批房(fang)源可以直接认购。二次开盘涉及的(de)几栋洋房(fang)和高层，预计在下个礼拜开始(shi)认筹，目前正处于建档阶(jie)段。
“现(xian)在看(kan)起来，二开也是要摇号。其中，高层边套户型最(zui)为(wei)抢手，估计中签率在50%左右；洋房(fang)的(de)房(fang)源总体很少，尤其是大户型洋房(fang)的(de)中签率可能更低。”该工作(zuo)人(ren)员称。
值得注意的(de)是，由于该楼(lou)盘为(wei)外环内新(xin)房(fang)且单(dan)价(jia)较高，属于中端改善型小(xiao)区，主(zhu)要吸(xi)引的(de)是置换而非刚需群(qun)体。
尽管(guan)看(kan)房(fang)现(xian)场一(yi)片热(re)闹，成交情况(kuang)却不(bu)容乐观。记者(zhe)查询上海市房(fang)地产交易中心的(de)一(yi)手房(fang)信息(xi)发现(xian)，该楼(lou)盘今年3月开售的(de)总套数292套，其中已售总套数165套，可售总套数127套，去化率不(bu)到60%。
（上海浦东中环和外环之(zhi)间的(de)某在建楼(lou)盘工地。陈(chen)雨康/摄）
（上海浦东中环和外环之(zhi)间的(de)某在建楼(lou)盘售楼(lou)大厅。陈(chen)雨康/摄）
同一(yi)天，上海浦东外环外的(de)另一(yi)在建楼(lou)盘则更显得门庭若市。记者(zhe)走进售楼(lou)中心看(kan)到，预约看(kan)房(fang)的(de)队伍已排到大门口。据了解，由于每平方米单(dan)价(jia)最(zui)低接近5万(wan)元，且地处外环外，该楼(lou)盘主(zhu)要吸(xi)引年轻刚需人(ren)群(qun)。
“我们5月份已经(jing)开盘了，现(xian)在10楼(lou)以下的(de)基本上卖(mai)完了，只剩下10楼(lou)以上的(de)高层。”样板房(fang)内驻守的(de)工作(zuo)人(ren)员介绍道，从(cong)户型来看(kan)，100多平方米三室的(de)户型比较畅销，80多平方米的(de)小(xiao)户型则相(xiang)对冷(leng)门。
另一(yi)位工作(zuo)人(ren)员表示，当天签约的(de)套数接近10套。5月27日(ri)上海调整住房(fang)限(xian)购政(zheng)策(ce)后，看(kan)房(fang)人(ren)数明显增多，成交情况(kuang)也略有提升。
记者(zhe)查询上海市房(fang)地产交易中心的(de)信息(xi)发现(xian)，该楼(lou)盘在5月中上旬开盘，总套数338套，其中已售73套，可售总套数265套，去化率仅22%。
看(kan)房(fang)者(zhe)薇薇安告诉记者(zhe)，她(ta)属于非沪籍单(dan)身人(ren)士，目前考虑购买外环外新(xin)房(fang)或外环内二手房(fang)，但正在二者(zhe)之(zhi)间犹豫。“最(zui)近看(kan)的(de)外环外新(xin)房(fang)普(pu)遍地段较偏，通勤只能自驾，且高层住宅得房(fang)率低，将来接父母来住会显得拥挤。而外环内‘老破小(xiao)’虽然交通便利，但流(liu)动性差，且父母也不(bu)太支持购买‘老破小(xiao)’，说‘还不(bu)如老家’。”
（上海浦东外环外的(de)某在建楼(lou)盘售楼(lou)大厅。陈(chen)雨康/摄）
（上海浦东外环外的(de)某在建楼(lou)盘售楼(lou)处排起长龙。陈(chen)雨康/摄）
“哥，太仓的(de)房(fang)子还考虑吗？太仓南站附近，现(xian)在上海的(de)公积金可以还江苏的(de)房(fang)贷了……”6月1日(ri)清晨，“沪漂”小(xiao)秦被房(fang)产中介的(de)电话吵(chao)醒。他仍记得，几年前太仓开通直达上海的(de)高铁，使它成为(wei)昆山之(zhi)后最(zui)适(shi)合跨省通勤的(de)环沪城市，太仓楼(lou)盘的(de)宣传单(dan)便源源不(bu)断地涌入上海的(de)各(ge)大地铁站。此后，小(xiao)秦便时不(bu)时收到太仓当地楼(lou)盘或中介打来的(de)电话。
不(bu)过，随着(zhe)近两年楼(lou)市愈发低迷且上海限(xian)购政(zheng)策(ce)不(bu)断松弛，太仓楼(lou)盘打来电话的(de)频(pin)率越来越低。近日(ri)上海发布了《关于本市住房(fang)公积金提取偿(chang)还长三角异地住房(fang)公积金贷款有关政(zheng)策(ce)的(de)通知(zhi)》，明确在一(yi)定条件下购房(fang)者(zhe)可以提取上海公积金来支付(fu)江浙皖三地的(de)购房(fang)贷款。
“现(xian)在上海限(xian)购政(zheng)策(ce)已经(jing)逐步放(fang)开，单(dan)身非户籍人(ren)士可购买外环外新(xin)房(fang)和二手房(fang)以及外环内二手房(fang)，环沪地区的(de)吸(xi)引力正不(bu)断下降。”小(xiao)秦说，“当然，价(jia)格还是环沪城市有绝(jue)对的(de)优势(shi)，上海外环一(yi)房(fang)的(de)总价(jia)，可以换昆山、太仓的(de)两房(fang)乃至三房(fang)，且高铁通勤也比较方便。但我暂时不(bu)会考虑环沪城市的(de)房(fang)子。”
加(jia)速入市步伐(fa)
而在深圳市场，今年5月可以说是近几年来深圳楼(lou)市政(zheng)策(ce)出台最(zui)密集的(de)一(yi)个月，包括实行(xing)“分区调控”、部分区域非深户社保年限(xian)缩短至1年、跨行(xing)“带(dai)押过户”资金免费监管(guan)、下调公积金房(fang)贷利率、下调首付(fu)比例(li)和商贷利率等。
乐有家研究中心数据监测显示，5月深圳一(yi)手住宅网(wang)签2009套，全市过户成交3963套二手住宅，环比下跌5%，同比上涨42%。不(bu)过，所有门店交易数据显示，5月签约的(de)二手住宅套数环比上涨超30%，同比上涨超110%。从(cong)门店成交数据来看(kan)，5月深圳二手房(fang)市场比4月更好。近3个月，深圳二手房(fang)全月网(wang)签水平均维持在5000套左右，虽有波动但基本接近“荣枯线”水平，可见市场交易量渐趋稳定。与逐步回归正常的(de)交易量相(xiang)比，价(jia)格继续小(xiao)幅下挫。5月深圳二手房(fang)成交价(jia)格为(wei)每平方米6.27万(wan)元，环比下跌1.3%，对比4月跌幅有所收窄。
从(cong)业8年多的(de)深圳经(jing)纪人(ren)小(xiao)陈(chen)最(zui)近几天都在忙着(zhe)把首付(fu)比例(li)和利率下调的(de)消息(xi)发给有买房(fang)和换房(fang)需求的(de)客(ke)户。“每次政(zheng)策(ce)利好都会推(tui)动一(yi)波成交，这次也是一(yi)样，尤其是对于置换的(de)客(ke)户来说，这两天周末的(de)看(kan)房(fang)量比上周末又增加(jia)近20%。”小(xiao)陈(chen)告诉记者(zhe)，“不(bu)过，对于置换客(ke)户来说，首付(fu)比例(li)带(dai)来的(de)影响不(bu)大，他们更关心的(de)是价(jia)格。”
（二手房(fang)门店的(de)笋盘信息(xi)。吴家明/摄）
在深圳南山长岭(ling)陂地铁站附近的(de)一(yi)处新(xin)房(fang)项目，营(ying)销经(jing)理表示自从(cong)深圳宣布首付(fu)比例(li)下调之(zhi)后，客(ke)户到访量就明显增多，由于项目是准现(xian)楼(lou)状态加(jia)上开盘当天折(she)扣最(zui)低达到86折(she)左右，开盘当天购房(fang)者(zhe)就非常踊跃，直到晚上选房(fang)还没有结束。有参(can)与的(de)购房(fang)者(zhe)表示，对于“性价(jia)比”较高的(de)房(fang)源，新(xin)政(zheng)会加(jia)速自己的(de)入市的(de)信心和步伐(fa)。而处在限(xian)购“放(fang)松”区域的(de)深圳龙岗区，记者(zhe)看(kan)到一(yi)处正准备(bei)开盘的(de)新(xin)房(fang)项目正在布置现(xian)场，销售人(ren)员也告诉记者(zhe)，目前认筹的(de)情况(kuang)好于预期，但开盘折(she)后价(jia)格已经(jing)几乎回到2019年的(de)水平。
（深圳龙岗区，一(yi)处正准备(bei)开盘的(de)新(xin)房(fang)项目正在布置现(xian)场。吴家明/摄）
记者(zhe)发现(xian)，最(zui)近有龙岗和龙华区的(de)新(xin)房(fang)发布海报称，6月1日(ri)开始(shi)将回收部分折(she)扣。对此，业内人(ren)士表示，收回折(she)扣只是开发商常用的(de)‘逼定’手段，就是催促(cu)客(ke)户下定金。实际上现(xian)在的(de)深圳新(xin)房(fang)项目楼(lou)盘都在抓住机会推(tui)货。“只要购房(fang)者(zhe)愿意买，该有的(de)优惠还是会想(xiang)办法给到。虽然市场好起来了，但整体还不(bu)如去年行(xing)情。”龙华区一(yi)处新(xin)房(fang)项目的(de)营(ying)销负责人(ren)告诉记者(zhe)。
（深圳一(yi)处新(xin)房(fang)营(ying)销中心，许多购房(fang)者(zhe)正在咨询。吴家明/摄）
市场有望(wang)进入政(zheng)策(ce)兑现(xian)期
5月，监管(guan)部门落地多项举措，包括降低首付(fu)比例(li)下限(xian)、取消首套和二套房(fang)贷利率下限(xian)、降低公积金贷款利率、设立3000亿元保障性住房(fang)再贷款支持各(ge)地收购房(fang)企已建成未出售的(de)商品房(fang)等。
根据中国房(fang)地产指(zhi)数系(xi)统百城价(jia)格指(zhi)数对全国100个城市新(xin)建、二手住宅销售市场及50个城市租(zu)赁市场的(de)调查数据，今年5月百城二手住宅平均价(jia)格为(wei)每平方米14870元，环比下跌0.70%，已连续25个月环比下跌，当前业主(zhu)“以价(jia)换量”带(dai)动百城二手住宅价(jia)格继续下探，市场成交整体延续3、4月活跃态势(shi)，规(gui)模维持一(yi)定水平。百城新(xin)建住宅平均价(jia)格为(wei)每平方米16396元，环比上涨0.25%，同比上涨1.33%。受部分城市优质改善项目入市带(dai)动，百城新(xin)建住宅价(jia)格环比结构(gou)性上涨。
中指(zhi)研究院认为(wei)，总体来看(kan)当前各(ge)地方政(zheng)府正积极落实“5·17楼(lou)市新(xin)政(zheng)”，预计多数城市首付(fu)比例(li)将下调至政(zheng)策(ce)下限(xian)，并(bing)取消房(fang)贷利率下限(xian)。展(zhan)望(wang)未来，随着(zhe)核心一(yi)二线城市逐步落实各(ge)项举措，接下来市场有望(wang)进入政(zheng)策(ce)兑现(xian)期，但市场恢(hui)复节奏仍依赖于居民收入预期的(de)转变。同时，若地方国企收储已建成未售商品房(fang)等消化存(cun)量的(de)政(zheng)策(ce)能够较快落地，也将对改善房(fang)企现(xian)金流(liu)，化解行(xing)业风险起到积极作(zuo)用。
来源：证券(quan)时报官微(wei)
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