深圳楼市的主流市场基本(ben)围(wei)是绕着住宅的。
但住宅的情况大多只能反映表面的供求关系，更深层次的趋势(shi)和变化，需(xu)要观测的则是写字楼。
因为写字楼作(zuo)为企业(ye)经营的测温器(qi)，环境热的时候，出租率(lu)高，租金也会被拉(la)升，但环境不景(jing)气的时候，空置率(lu)就会变高，租金也会随(sui)之被拉(la)低。
最近(jin)随(sui)着专(zhuan)注做写字楼业(ye)务(wu)的机构第一太平戴维斯发布最新的写字楼观测数据，深圳写字楼空置率(lu)登上了热榜。
根据第一太平戴维斯监测数据，截(jie)至2024年一季度(du)末，深圳甲级写字楼总存量扩张至1122.8万平方(fang)米，平均空置率(lu)呈结构性(xing)上升，环比上升1.7个百(bai)分(fen)点、同比上升6.2个百(bai)分(fen)点至30.6%，突破了历史(shi)数据，再创新高。
而2020年一季度(du)，深圳写字楼这项数据为26.2%，甲级写字楼总存量为738万平方(fang)米。
写字楼租金方(fang)面，2024年一季度(du)深圳全市租金指数环比下降(jiang)1.8%、同比下降(jiang)6.7%，平均租金降(jiang)至人民币每平方(fang)米每月163.9元(yuan)。
而2020年一季度(du)深圳全市平均租为人民币每平方(fang)米每月201.7元(yuan)，租金指数环比下跌1.6％。
虽然放在全国层面来看，深圳的写字楼空置率(lu)不算是最高的。
但时间拉(la)长(chang)来看，相比2020年写字楼的供应总量已经创新高，空置率(lu)也创新高，租金还一路下探，几乎回到了2011年第二(er)季度(du)之前（2011年第二(er)季度(du)平均租金水平为168.4元(yuan)/平方(fang)米/月）。
而四个一线城市中，深圳还是唯一一个空置率(lu)超过30%的城市。
一般而言，行业(ye)内(nei)认为，写字楼空置率(lu)维持在10%～20%区间是相对比较合理(li)的，20%是一道警戒线，如果空置率(lu)超过这个红线，则可能会过剩。
但如果是超过30%，就属于比较明显(xian)的过剩了。
这就意味(wei)着，深圳的写字楼已经明显(xian)供大于求。
造成这样的局面，相信不用多说，很多人也能明白(bai)其中的原因。
但更重要的是，写字楼这些年供应量呈井喷的状态。
2015年之后，深圳的写字楼如同雨后春笋一般冒出来。
在2021全年空置率(lu)上升的情况下，深圳在2023年又进入新一轮的供应高峰。
这对很多持有写字楼物业(ye)的业(ye)主而言，如今面临的困局就不言而喻了。
不仅租金这些年无法持续增长(chang)，就连写字楼的价格也进一步缩水。
相比写字楼的高峰价格，如今的写字楼物业(ye)价格已经明显(xian)便宜(yi)了不少。
根据CAIC监测数据显(xian)示，2024年Q1深圳商办销(xiao)售市场成交均价38858元(yuan)/㎡，同比下降(jiang)36.7%。
这个成交均价水平，几乎和2018年Q3持平。而2021年Q3深圳商办销(xiao)售市场成交均价为56207元(yuan)/㎡，环比下跌4%。
所以可以看到，对于前几年高位配置高档写字楼的业(ye)主而言，写字楼的价格水平已经回到很多年前。
面对这样的变化，急售转(zhuan)让的写字楼也越来越常见。
比如去(qu)年前海的高端写字楼业(ye)主低价抛售前海信利康大厦(sha)一套239㎡的房源，原登记(ji)价2016万，报价1100万，单价算下来4.6万/㎡。
比如去(qu)年9月，中介挂出一套前海宝中卓越写字楼原价1137万，报价766万。
比如今年4月壹方(fang)中心玖誉一套220.04平房源，报价直接低于同户型成交价700万。
再比如福田香蜜湖时代科技大厦(sha)中介挂出整层写字楼，房产证面积3171.3平，14本(ben)证实际销(xiao)售单价报价2.7万/平，还是实收。
基本(ben)上，已经随(sui)处可见低价出售的写字楼房源。
所以，眼(yan)下的写字楼是租也不好(hao)租，卖(mai)也不好(hao)卖(mai)。
这对接下来继续入市的写字楼而言，无疑是巨大的压力。
因为在所有物业(ye)类型里，住宅、公寓、商铺、写字楼等等，写字楼已经是最难卖(mai)、库存最难消化的了。
而深圳肉(rou)眼(yan)可见，不乏卖(mai)了很多年都依旧没卖(mai)完的写字楼。
比如蛇(she)口的写字楼、比如福田的写字楼，甚至前海的写字楼，依旧存在不少早早就已经发售了的一手公寓或者办公室产品。
最近(jin)，深超总也即将迎来首个竣备的办公楼神州数码创新中心。
作(zuo)为深超总的重量级项目，市场给(gei)予了一定的期望(wang)，甚至神州数码创新中心的开工、竣工等都备受关注。
而神州数码本(ben)身，也将项目写进了年度(du)报表。
并(bing)且公司投资性(xing)房地产项目由2021年末的约2.13亿元(yuan)，增加到2023年末的约48.45亿元(yuan)。
（来源：神州数码2021年—2023年财务(wu)报告）
但对于这个项目，在被评估公司评估减值的情况下，神州数码似乎另有考(kao)量。
因为作(zuo)为神州数码的重要投资性(xing)房地产项目，被调整过会计科目金额。
2023年神州数码将项目部分(fen)用途由对外出租改为自用，而相关的金额则从投资性(xing)房地产转(zhuan)出（约4.21亿元(yuan)），转(zhuan)成固定资产和无形资产。
而投资性(xing)房地产目的是为赚取市场租金或资本(ben)增值。
这就意味(wei)着，面对写字楼的市场变动，公司对投资性(xing)房地产的处置，特别(bie)是重点项目都格外小心谨慎。
但是无论怎(zen)么说，在当(dang)前的环境下，普通人甚至是公司，在写字楼面前，想要继续谋利是越来越困难了。
作(zuo)者|醉酒大鲨(sha)鱼