1、 经营稳中向好，一季度出租(zu)率全面提升，平均出租(zu)率上(shang)升至92.1%
近期，招(zhao)商局(ju)商业(ye)房托（01503.HK）公布了一季度经营数据。
公告显示，截至2024年3月31日(ri)，招(zhao)商局(ju)商业(ye)房托物业(ye)组合(he)平均出租(zu)率上(shang)升至92.1%，而去年同期为(wei)86.8%。其中，写字楼平均出租(zu)率91.8%，零售物业(ye)花园(yuan)城出租(zu)率93.4%。
从一季度的(de)这一系列数据，不难发现，通过灵活的(de)市(shi)场策略和(he)持(chi)续的(de)物业(ye)升级(ji)、高效的(de)运营以及积极的(de)市(shi)场推广，招(zhao)商局(ju)商业(ye)房托在竞争激烈(lie)的(de)市(shi)场中持(chi)续展现出稳健增长的(de)步伐(fa)。
从整体出租(zu)率情(qing)况来看，可以看到其呈现出明(ming)显提升的(de)趋势，这表现出公司(si)项目在市(shi)场的(de)吸引力和(he)竞争力，以及持(chi)续优化(hua)运营带来的(de)喜人变(bian)化(hua)。
具体而言，写字楼的(de)出租(zu)率整体稳健，各(ge)项目间租(zu)金有涨有跌，突显了招(zhao)商局(ju)商业(ye)房托在维系和(he)增强(qiang)与租(zu)户关系方面的(de)积极作为(wei)。
其中，最为(wei)突出的(de)当属科技大厦及科技大厦二(er)期，两者(zhe)基本处在满租(zu)状态，同时(shi)，科技大厦的(de)租(zu)金更是逆(ni)市(shi)上(shang)扬，显示了其强(qiang)劲(jin)的(de)市(shi)场竞争力。
（来源：公司(si)公告）
此外，在零售物业(ye)方面，花园(yuan)城的(de)出租(zu)率大幅提升，较上(shang)个(ge)季度末增长19.7个(ge)百分点至93.4%，不过租(zu)金则下降了14.4%。这一变(bian)动与商场为(wei)重新开业(ye)而采取的(de)优惠条件和(he)租(zu)金策略等有关。虽然短期内租(zu)金收入有所减少，但长期来看，通过吸引知(zhi)名主力店和(he)优化(hua)租(zu)户组合(he)，花园(yuan)城未来在提升客(ke)流量和(he)销售额方面有望获得更大的(de)增长潜(qian)力。
对此，公司(si)也表示，年内还将通过营销推广、活动和(he)更好的(de)客(ke)户服务持(chi)续提高客(ke)流量，增强(qiang)商场的(de)竞争力，从而提高租(zu)户的(de)销售额，为(wei)未来租(zu)金收入的(de)提升奠定基础。
实际上(shang)除了租(zu)户管理策略上(shang)确保了低空置率外，在财务策略上(shang)招(zhao)商局(ju)商业(ye)房托同样展现了其对市(shi)场机遇的(de)把握(wo)能力。
过去一年，招(zhao)商局(ju)商业(ye)房托利用人民币(bi)低息窗口，成功置换了大量债务，从而大幅降低了综合(he)融资成本。2022年，公司(si)的(de)综合(he)融资利率为(wei)3.55%，到2023年则降到了3.18%。其中，在2023年7月，公司(si)完成24亿人民币(bi)的(de)并购贷款的(de)提前置换，将原利率从3.55%大幅降至2.93%。此外，公司(si)原先100%的(de)港币(bi)贷款也全部转换成为(wei)人民币(bi)贷款。这一系列举措不仅(jin)显著降低了融资成本，提高了财务效益(yi)，同时(shi)也有效增强(qiang)了公司(si)财务的(de)稳定性，为(wei)股东带来提供更高的(de)分红回(hui)报和(he)资本增值机会(hui)。
不可否认，在当前的(de)市(shi)场环境下，招(zhao)商局(ju)商业(ye)房托作为(wei)一家聚焦商业(ye)资产运营的(de)企业(ye)，无疑面临着一系列压力与挑战。
一方面，在商业(ye)运营上(shang)，公司(si)需(xu)要应对租(zu)金收入的(de)压力、租(zu)赁续期的(de)不确定性、市(shi)场竞争的(de)加剧以及宏观环境的(de)变(bian)化(hua)等因素，这些(xie)都可能对公司(si)的(de)运营产生显著影响。另一方面，运营成本的(de)上(shang)升和(he)融资成本的(de)压力也对公司(si)的(de)财务健康构成挑战。
不过，从公司(si)的(de)种种举措来看，不难看到招(zhao)商局(ju)商业(ye)房托正在以积极的(de)姿(zi)态积极应对这些(xie)挑战。其不仅(jin)持(chi)续关注市(shi)场动态，优化(hua)租(zu)户组合(he)，还在提升服务质量、加强(qiang)成本控制以及响应政策支持(chi)等方面做出了多方面的(de)努力。
正如此前年报分析文章《招(zhao)商局(ju)商业(ye)房托（01503.HK）：资产提升释放成长动能，韧性增长展现价值潜(qian)》中所提到的(de)，透过积极的(de)租(zu)户管理策略与资产的(de)精细化(hua)、数字化(hua)管理相(xiang)结(jie)合(he)，招(zhao)商局(ju)商业(ye)房托不仅(jin)能够保驾护航其底层资产的(de)质量和(he)价值，更能够更快速地适(shi)应市(shi)场变(bian)化(hua)，持(chi)续创造稳健而可观的(de)业(ye)绩回(hui)报。
可以预见的(de)是，通过这一系列措施，招(zhao)商局(ju)商业(ye)房托将不断提升运营效率，夯实健康的(de)财务状况，增强(qiang)市(shi)场竞争力，在不断变(bian)化(hua)的(de)市(shi)场环境中实现稳健增长。
2 、政策持(chi)续助力，REITs 市(shi)场加速回(hui)暖下的(de)投资新机遇
近期，多项政策利好为(wei)REITs市(shi)场注入了新的(de)活力。
此前，国务院发布的(de)新“国九条”就多次提及REITs，其中特别提到推动不动产投资信托基金（REITs）市(shi)场高质量发展、研究制定不动产投资信托基金管理条例、落实并完善不动产投资信托基金税收政策等措施，展现出了高层对于加快建设和(he)完善REITs市(shi)场制度、推动REITs市(shi)场高质量发展的(de)决心。
对此中金公司(si)指出，REITs在此纲(gang)领性文件中被3次提及，显示出官方层面对REITs市(shi)场制度建设的(de)重视(shi)，国务院层面的(de)指引下，各(ge)部门在REITs管理条例和(he)税收政策方面的(de)后续推进值得期待(dai)，这两方面均有利于提升REITs的(de)投资价值，税收政策亦有利于提高投融资两端参与方的(de)积极性。
与此同时(shi)，在4月19日(ri)中国证监会(hui)发布5项措施，包括放宽沪深港通下股票ETF合(he)资格产品范围、将REITs纳入沪深港通、支持(chi)人民币(bi)股票交易柜台(tai)纳入港股通、优化(hua)基金互认安排和(he)支持(chi)内地行业(ye)龙头企业(ye)赴香港上(shang)市(shi)等。其中，将内地和(he)香港合(he)资格的(de)REITs纳入沪深港通标的(de)这一举措更是备受(shou)关注。业(ye)内相(xiang)关观点指出，此举有望为(wei)两地REITs带来更多增量资金，沪深港通机制的(de)优化(hua)也将有助于提升市(shi)场整体的(de)稳定性和(he)定价效率。
从市(shi)场表现来看，受(shou)一系列利好消(xiao)息刺激，内地公募(mu)REITs和(he)港交所REITs集体近期开启了强(qiang)势反(fan)弹行情(qing)。其中，在5月2日(ri)，港交所相(xiang)关REITs更是集体上(shang)涨，从截止5月20日(ri)数据来看，港交所相(xiang)关REITs近10日(ri)涨幅均有所表现，其中招(zhao)商局(ju)商业(ye)房托近10日(ri)涨幅达近15%。
（截止5月20日(ri)数据，来源：富途行情(qing)）
连续上(shang)涨，显示出市(shi)场信心的(de)恢复。对此，相(xiang)关分析指，REITs产品的(de)近期强(qiang)劲(jin)表现，基于前期市(shi)场超跌后的(de)估(gu)值修复，加之在红利投资热潮下，REITs品种的(de)高分红率吸引了投资者(zhe)的(de)关注。随着政策的(de)加持(chi)和(he)市(shi)场信心的(de)逐步回(hui)升，预计前期流出的(de)资金将回(hui)流，为(wei)REITs市(shi)场带来更多增长潜(qian)力。
3、 结(jie)语
站在当下来看，随着全球资金对中国资产的(de)配置意愿不断提升，港股市(shi)场牛(niu)市(shi)预期持(chi)续兑现，政策暖风(feng)下REITs市(shi)场迎来加速回(hui)暖，一系列利好叠加下也将推动相(xiang)关REITs资产迎来投资新的(de)机遇。
在此背景下，作为(wei)REITs市(shi)场中持(chi)续稳健表现的(de)一员，招(zhao)商局(ju)商业(ye)房托也将受(shou)益(yi)于整体市(shi)场的(de)回(hui)暖，并凭借其持(chi)续兑现的(de)业(ye)绩增长能力，收获其自身的(de)“阿尔法(fa)”。
从股息率表现来看，截至目前招(zhao)商局(ju)商业(ye)房托的(de)股息率达到了8%，这不仅(jin)大幅高于一年期存款利率，同时(shi)也优于大部分国债收益(yi)率、甚至多数理财产品收益(yi)率。在当下高股息策略日(ri)益(yi)受(shou)到市(shi)场关注的(de)背景下，这一表现已展现出足够强(qiang)的(de)吸引力。