5月27日(ri)晚，上海楼市“沪九条”新政落(luo)地。首套(tao)房首付降至20%，贷款(kuan)利率下调，非户(hu)籍限购松绑，多(duo)孩家庭增加购房额度……一系列房地产政策(ce)出台后，上海楼市将迎来哪些变化？房价会涨吗？现在应该出手买房了吗？澎湃新闻邀请业内专家就上述(shu)问题进行分析和展(zhan)望。
澎湃新闻：在5月17日(ri)央行发布系列政策(ce)组合拳后，上海密集出台房地产优化政策(ce)，释放了什么信号？背后有哪些原因？
易居研究院(yuan)研究总(zong)监严跃进：这(zhe)一次上海的政策(ce)我也做了很多(duo)效果的监测，感受出来上海这(zhe)次政策(ce)市场反应非常(chang)明显。包括关于(yu)买房的一些政策(ce)，到(dao)底要(yao)不要(yao)去买房、买哪里，很多(duo)朋友都来咨(zi)询。这(zhe)说明政策(ce)其实还是非常(chang)有效果的，或者说老百姓对这(zhe)个政策(ce)关注度还是比较高(gao)的。刚(gang)才我也注意到(dao)一个词，叫(jiao)“沪九条”，以前通常(chang)叫(jiao)上海的新政，但是“沪九条”说明不是单一的一个政策(ce)，是一揽子政策(ce)。
此(ci)前，我们讲北上广深的政策(ce)调整主要(yao)是限购的放松。这(zhe)次一个比较大的亮点是下调了首付比例，这(zhe)就说明是对5月17日(ri)央行政策(ce)进行了落(luo)实。
所以说上海这(zhe)次的政策(ce)其实是分为两个方面(mian)：一是对原有的限购政策(ce)的放松，二是对5月17日(ri)央行信贷政策(ce)进一步吸收落(luo)实。
大家关心的限购政策(ce)包括外地户(hu)籍社保、单身人士、人才购房、离异家庭、多(duo)孩家庭等(deng)，买房的一些政策(ce)逐渐放松。银行贷款(kuan)的政策(ce)包括首付比例、房贷利率，还有公(gong)积金贷款(kuan)额度方面(mian)的调整。
“沪九条”里面(mian)还有其他一些比较丰富的内容，比如以旧换新的购房补贴(tie)，这(zhe)也是个首创，还有高(gao)品质住宅等(deng)等(deng)一系列内容。所以说这(zhe)次政策(ce)的信息量很大，市场反应也非常(chang)好。
我认为，这(zhe)充分说明，上海在坚持一城(cheng)一策(ce)、精准施(shi)策(ce)的基础上落(luo)实了非常(chang)好的政策(ce)内容。
58安居客研究院(yuan)院(yuan)长张波：我非常(chang)同意，“沪九条”的落(luo)地虽然(ran)时间是5月27日(ri)，和中央层面(mian)释放的信贷政策(ce)差了十天，但其实本身是对5月17日(ri)政策(ce)的一个实际落(luo)实。因为5月17日(ri)央行只是公(gong)布了各(ge)地首付比例最低多(duo)少，取消贷款(kuan)利率的下限，但是具体执行的标准，因为由每个省(sheng)来具体确(que)定，所以当时大家对于(yu)上海能到(dao)一个什么水平，其实市场还是众说纷纭(yun)的。尤其是二套(tao)房，我们都知道(dao)上海以往的限购非常(chang)严，整个首付的门槛也非常(chang)高(gao)，市场热的时候，二套(tao)房的首付再加上一些税费，成本加上去，基本上能达到(dao)买一套(tao)房的80%以上了。对于(yu)很多(duo)换房人群来说，买房压力(li)非常(chang)大。所以大家一直在猜，上海能跟进到(dao)什么程(cheng)度。很多(duo)人都说如果调到(dao)40%已经属于(yu)比较好的了，这(zhe)次政策(ce)出台的力(li)度是明显大于(yu)市场预(yu)期的，所以效果真的非常(chang)好。
政策(ce)出来当天晚上到(dao)12点还没有睡觉，很多(duo)朋友在找我，问当下买房的一些情况，比如是不是符合买房条件，问的非常(chang)多(duo)，我印象(xiang)非常(chang)深。
所以上海出台的政策(ce)给市场释放的信号，一方面(mian)我们认为是推进整个市场的平稳发展(zhan)，延续430政治局会议(yi)提到(dao)的“消化存量、优化增量”的落(luo)实。另一方面(mian)我们看到(dao)上海的政策(ce)出台的维度也非常(chang)细腻，照顾到(dao)层层面(mian)面(mian)。比如普通购房人群的首付的调整、利率调整，还考虑(lu)到(dao)多(duo)子女家庭是不是能多(duo)买一套(tao)房，以旧换新过程(cheng)中提供相应的补贴(tie)等(deng)。可以想象(xiang)，在出台政策(ce)之(zhi)前，政府对于(yu)上海本身的市场的情况做了非常(chang)细致(zhi)的排摸(mo)，才能出台非常(chang)有针对性的政策(ce)。
我们认为，这(zhe)次的政策(ce)出台之(zhi)后会对市场起到(dao)比较大的效果，尤其是在大尺度的降低限购门槛以及首付调整这(zhe)个层面(mian)。
整体来看，我们认为政策(ce)释放的信号非常(chang)积极，而且不止对于(yu)上海，大家也期待其他三个一线城(cheng)市出台跟进的政策(ce)，以及很多(duo)二线城(cheng)市期待看到(dao)上海这(zhe)样的城(cheng)市出现市场回暖后，带动更(geng)多(duo)的城(cheng)市迎来市场的回稳。
澎湃新闻：此(ci)次限购政策(ce)调整对象(xiang)包括外地户(hu)籍、人才购房、单身人士、离异家庭、住房赠予、企业购房、多(duo)孩家庭，哪几(ji)项政策(ce)力(li)度最大？
58安居客研究院(yuan)院(yuan)长张波：我个人的判断(duan)是这(zhe)样的，结合市场的需求以及安居客线上的数据(ju)，在今年前四个月，整个外环(huan)外区域总(zong)价在三四百万(wan)元的占比是非常(chang)高(gao)的，占比在三成左右(you)。另外一类人群是总(zong)价在400万(wan)至600万(wan)元之(zhi)间，占比也非常(chang)高(gao)。这(zhe)部分人群特点比较明显，一类是刚(gang)需人群，一类是首次改善人群。
这(zhe)些人群在以往上车的压力(li)是比较大的，也就是首付的压力(li)，因为首付的条件会比较高(gao)。
另外很多(duo)人还未必具有购买房子的资格，所以从(cong)这(zhe)个条件来看，我认为对于(yu)市场力(li)度最大的，还是对于(yu)这(zhe)些购房人群限购的一个放松以及首付比例的调整。
在限购放松里面(mian)，我个人比较看好的，或者说思考的比较细腻的政策(ce)是对于(yu)单身人群的限购放松。即对外环(huan)以内的二手房定向去做放松。
这(zhe)个政策(ce)可以解决两个问题。第一个问题是解决很多(duo)非户(hu)籍单身人群，他不是只想买外环(huan)外的，他也想买很多(duo)市中心里面(mian)位置比较好一些的房子。以往的政策(ce)其实不能照顾他这(zhe)样的需求。同时政策(ce)也兼顾到(dao)另一个层面(mian)，就是市场上还有很多(duo)置换人群，他是以旧换新的，他要(yao)把手里的旧房子去卖掉。通过刚(gang)才的这(zhe)个政策(ce)，也可以释放单身购房人群的购买力(li)，所以这(zhe)个政策(ce)是一石二鸟，我觉得这(zhe)个政策(ce)效果比较大，对于(yu)市场的拉动作用(yong)也会比较明显。
第二就是购房门槛降低，尤其是二套(tao)房购房门槛降低。
前面(mian)我也提到(dao)，首套(tao)房的门槛降低的确(que)会对于(yu)市场有影响。但是二套(tao)房降低的幅度从(cong)市场面(mian)实际的感受来说是最大的，会让很多(duo)人在当下能够积极入市。
举个例子来说，在上海，如果是改善买800万(wan)到(dao)1000万(wan)元房子的，其实占比还蛮高(gao)。如果按照之(zhi)前的政策(ce)，首付至少在七成以上，1000万(wan)元的房子，至少准备700万(wan)元的首付资金。新政后，首付比例35%，按这(zhe)个来算的话(hua)，只要(yao)350万(wan)元。这(zhe)样的话(hua)整个上车的门槛是大大降低的，因此(ci)我认为这(zhe)个政策(ce)对于(yu)市场拉动作用(yong)会比较强。
第三就是利率降低。原来上海的房贷利率是非常(chang)高(gao)的。早几(ji)年首套(tao)房的房贷利率都要(yao)进行相应的上浮，现在二套(tao)房的房贷利率都能进行相应的下调，对于(yu)很多(duo)老百姓来说，买房月供的压力(li)会大大减少。
因此(ci)，我认为力(li)度最大的从(cong)排序来看，首先是限购放松，第二个是购房门槛降低，第三是利率调整，这(zhe)三个是对市场影响最主要(yao)的政策(ce)。
澎湃新闻：此(ci)次单身人士购房扩大至外环(huan)内二手房，对上海的二手房市场会有哪些影响？
易居研究院(yuan)的研究总(zong)监严跃进：从(cong)去年开始我们就注意到(dao)房地产有一个新的现象(xiang)，就是二手房的挂牌(pai)量增加。以前二手房有挂牌(pai)这(zhe)个说法，但是没有挂牌(pai)量激增这(zhe)个说法，是2023年以来出现的一个新的情况，而且这(zhe)个新的情况全(quan)国各(ge)地都有。这(zhe)也引发我们当时去思考房地产会发生(sheng)一些什么变化，我们认为其中有一个重(zhong)要(yao)的变化，就是二手房好像(xiang)不太好卖了。
二手房不太好卖会产生(sheng)什么问题呢？二手房卖不掉，他就没能力(li)去换房，所以整个链条其实是打乱了，或者说没有疏通。所以这(zhe)次新政，尤其是非户(hu)籍单身人士可以在外环(huan)以内买房，我认为很大程(cheng)度上说明是对整个二手房市场是重(zhong)视的。
另一个方面(mian)，刚(gang)才提到(dao)一个词“外环(huan)内”，这(zhe)个词很有意思，很多(duo)人来问“严老师这(zhe)个外环(huan)内是什么意思，是外环(huan)跟内环(huan)之(zhi)间呢，还是说外环(huan)的里面(mian)？”那就需要(yao)把上次的政策(ce)放在一起就能理(li)解了。上一次上海发布的政策(ce)对于(yu)单身人士买房叫(jiao)外环(huan)外，现在叫(jiao)外环(huan)内，这(zhe)样去理(li)解就清楚，一个叫(jiao)外环(huan)外，一个叫(jiao)外环(huan)内，那就是以外环(huan)这(zhe)条线为界限。
也就是说，外环(huan)外区域，非户(hu)籍单身可以买一套(tao)新房或者买一套(tao)二手房；调整后，非户(hu)籍单身可以买中心城(cheng)区的二手房，都是只能买一套(tao)。
举个例子，就是单身的人士如果你(ni)有三年社保，就可以在黄浦区买一套(tao)二手房。
所以我认为，我们这(zhe)些政策(ce)接下来会慢慢发酵的，会慢慢产生(sheng)效应的。刚(gang)出政策(ce)大家可能不太了解，随着这(zhe)个政策(ce)的效应释放，接下来会有更(geng)多(duo)的人关注二手房，二手房整个市场交易量应该是会明显提升的。
58安居客研究院(yuan)院(yuan)长张波：有两个词我说出来大家可能感触非常(chang)深，一个词叫(jiao)“老破小”，另一个词叫(jiao)“远大新”。对于(yu)很多(duo)非户(hu)籍的单身人群来说，之(zhi)前给他的选项只有远大新，就是你(ni)可以买外环(huan)以外的。同样300万(wan)元，你(ni)可能是大一些的，住得舒服一点的。但是你(ni)想买外环(huan)内的老破小没有机会，没有给你(ni)买房子的资格。但是从(cong)市场调研，包括我们用(yong)户(hu)在线上的找房数据(ju)来看，可以非常(chang)清晰(xi)地看到(dao)很多(duo)的年轻人，包括新上海人，他在市区外环(huan)以内找房，甚至一些好的地段去找老破小的比例是非常(chang)高(gao)的。很多(duo)人是希望在市区里有一个更(geng)加便捷的交通的这(zhe)样一个生(sheng)活。
这(zhe)次的政策(ce)其实是起到(dao)很好作用(yong)，给到(dao)更(geng)多(duo)想买老破小的人比较好的一个机会。我们也坚信政策(ce)出台之(zhi)后，整个市中心的二手房的成交量未来会有一个相对明显的提升。
另一个和二手房相关的政策(ce)是支持企业购买小户(hu)型(xing)二手住房用(yong)于(yu)职工租住，要(yao)求是一些2000年前竣工、建筑面(mian)积在70平方米(mi)及以下的二手住房。那么对于(yu)外环(huan)内的二手房会起到(dao)一个很积极的作用(yong)。结合着以旧换新工作的推进，是一个多(duo)维度的作用(yong)。
二手房其实也不止外环(huan)内，外环(huan)以外的改善型(xing)的二手房关注的人会更(geng)多(duo)。因为总(zong)价要(yao)能够控制的合理(li)的情况下，可能选择外环(huan)外的区域会比较多(duo)一些。总(zong)体来看，这(zhe)一轮的政策(ce)出台之(zhi)后，单从(cong)二手房层面(mian)来看，外环(huan)以内的二手房在短期内的市场拉动作用(yong)会更(geng)加明显一点。
澎湃新闻：新政落(luo)地后从(cong)市场反馈来看，不同群体的反馈和想法还是不太一样，有一些比较犹豫的客户(hu)是比较激动的，还有一部分客户(hu)是持观望的态度，此(ci)次新政落(luo)地后会对市场有哪些影响？如何看待和分析当前上海楼市？
易居研究院(yuan)研究总(zong)监严跃进：刚(gang)才也讲到(dao)了客户(hu)的心态，有些可能比较焦虑(lu)要(yao)不要(yao)买，有些在观望。我周(zhou)边也有些人会来问这(zhe)些问题，我会给他讲讲我的想法，就是你(ni)所关心的这(zhe)些问题，其实主要(yao)的核心点还是在价格上，就是大家还是在担心价格会不会变。
价格我觉得总(zong)体来讲还是会保持比较稳定的。为什么这(zhe)么说？第一，它往下跌的可能性还有没有呢，逻辑上讲，因为买的人多(duo)起来了，所以价格相对来说能够托(tuo)住。第二，它会不会因为这(zhe)个政策(ce)价格突然(ran)就炒起来呢，尽管网上现在也有说一些房东价格在涨，但是考虑(lu)到(dao)目前二手房的挂牌(pai)量、新房的库(ku)存量等(deng)等(deng)，它决定了价格不可能拉起来。
我们鼓励大家积极去买房，但买房的心态要(yao)好，不要(yao)因为看到(dao)一个新闻或者比较极端的事件就很慌，导致(zhi)决策(ce)比较着急，实际上现在房地产市场跟以前还是有点差异的。如果老百姓决策(ce)更(geng)加理(li)性也是好事，而不是说像(xiang)以前去资格造假、拼着命去买，这(zhe)会产生(sheng)恐慌的情绪，最后也会产生(sheng)一些风险。
从(cong)目前来看，供大于(yu)求的情况下，买房的可选择面(mian)还是很多(duo)的。张院(yuan)长刚(gang)才提到(dao)“老破小”和“远大新”，作为一个买房者来讲，到(dao)底会选哪一种房子，两种都有一定的优点，也有一定的缺点。我们也研究过，从(cong)第一本能的反应上来讲，可能会想选市区的，因为它地段在这(zhe)里，但如果郊区正好推了一批地段还不错的房子，考虑(lu)到(dao)结婚(hun)、多(duo)孩家庭，他可能又(you)会觉得买郊区的房子好。其实每一种产品，都有客户(hu)存在，老百姓买房的心态也会变化。
老百姓的想法各(ge)有差异，也要(yao)建立在对市场本身的规律的认识上，就是接下来这(zhe)个量怎么走，价怎么走。我刚(gang)才已经基本上点出来了，量肯定是会上升的，价呢往上往下的这(zhe)个空间比较小，基本上相对来说会保持平稳的。所以说量升价稳是我今天研究得出的一个趋(qu)势。
58安居客研究院(yuan)院(yuan)长张波：现在从(cong)成交量还不能直接体现效果，我们以线上的找房热度来反映(ying)一下，政策(ce)出台当天晚上的6点到(dao)晚上的12点，线上用(yong)户(hu)找房热度跟5月26日(ri)相比上涨了20%，跟上一周(zhou)相比上涨了超过30%。也就是说，政策(ce)出台之(zhi)后市场反应是非常(chang)快(kuai)的。从(cong)线上找房的区域分布看，二手房体现在外环(huan)内的热度非常(chang)高(gao)；外环(huan)外几(ji)大新城(cheng)的新房热度也是非常(chang)高(gao)的。
我们也提几(ji)个关键词跟大家聊聊，刚(gang)才严总(zong)提到(dao)的选房的思路非常(chang)好。
价格是个锚点，因为现在很多(duo)人买不买房子一定会看价格。2014年、2015年这(zhe)一波，我们当时也是库(ku)存比较高(gao)的时候，当时推过一个去库(ku)存政策(ce)。去库(ku)存从(cong)实际的效果来说，是用(yong)涨价去库(ku)存，无(wu)论哪个城(cheng)市，基本上全(quan)国层面(mian)的批量上涨，造成了大家恐慌性的入场去买房的现象(xiang)增多(duo)，后面(mian)整个政策(ce)又(you)进行相应的一个收紧。
但这(zhe)一次，我跟刚(gang)才严总(zong)的观点是一致(zhi)，这(zhe)次不会采取这(zhe)个策(ce)略，不会采取所谓的通过涨价的方式拉动大家入场。如果只是通过涨价的方式，那相对来说操(cao)作又(you)回到(dao)原来的老路上面(mian)，后面(mian)还是要(yao)打压房价。
现在比较重(zhong)要(yao)的不是通过涨价去库(ku)存，而是通过稳价格来达到(dao)市场去库(ku)存的这(zhe)个效果，而且是定向的去库(ku)存。
这(zhe)里我要(yao)提一个词——笋盘(pan)。笋盘(pan)就是市场上低于(yu)整个小区均价的这(zhe)些房源(yuan)。如果你(ni)今年去找的话(hua)，在5月17日(ri)往前走，你(ni)会找到(dao)很多(duo)的笋盘(pan)，而且真正要(yao)买的时候整个溢价空间在10%甚至15%。但这(zhe)个政策(ce)出来之(zhi)后，虽然(ran)房价不会涨，但是有一点是很肯定的，笋盘(pan)的量会减少。就是明显低于(yu)小区均价的盘(pan)一定会减少。
第二个溢价空间会变小。原来比如说挂牌(pai)是500万(wan)元，溢价空间是15%，现在给到(dao)的溢价空间不会有那么多(duo)了，可能只有五个点。在这(zhe)个情况下，并(bing)不说原来500万(wan)元的房子，现在价格猛地要(yao)往上涨到(dao)550万(wan)、600万(wan)元，因为不是这(zhe)样的一个市场，而是整个议(yi)价空间变小。
从(cong)实际层面(mian)看，过几(ji)个月我们一定会看到(dao)上海的二手房的价格会慢慢趋(qu)稳，甚至有小幅上扬(yang)的可能性，大幅上扬(yang)不会出现。
我们也统(tong)计了一下上海前四个月二手房的数据(ju)，可以给大家分享一下。今年前四个月，上海二手住宅成交了大约53000套(tao)，成交均价是在5.6万(wan)元/平方米(mi)，去年同期的成交均价是在6.1万(wan)元/平方米(mi)，今年成交均价比去年确(que)实是降了。今年这(zhe)个政策(ce)出台之(zhi)后，我们认为二手房的市场会慢慢恢复，它可能到(dao)不了6.1万(wan)元/平方米(mi)这(zhe)样一个价格水平，可能从(cong)5.6万(wan)元/平方米(mi)慢慢往上到(dao)5.8万(wan)元、5.9万(wan)元，或者到(dao)6万(wan)元这(zhe)样的一个水平，我们是能看到(dao)的。二手房市场会慢慢恢复到(dao)相对理(li)性的价格水平。
新房市场受供应关系影响会比较大一些。今年前几(ji)批次的供应里10万(wan)元+以上的房子，就是中高(gao)端的房子会比较多(duo)。所以大家要(yao)买新房的话(hua)，可能中高(gao)端的项目的供应量也会比较大。
我们认为后续虽然(ran)房价看上去是稳的，但我还是要(yao)给大家一个建议(yi)，就是不同区域它是分化的，并(bing)不是说这(zhe)个政策(ce)出来之(zhi)后，所有区域涨幅都是一样的，是受整个大的供求关系的影响。
一般来说，我们认为，越靠近一些CBD周(zhou)边的或者是有产业的，比如漕河泾、张江，这(zhe)些产业为主的，或者整个市场的需求量比较大的地方，它的价格相对来说稳定性会更(geng)强一些。
一些外围(wei)的区域，本来进到(dao)这(zhe)个区域买房比较少的，比方说整个郊环(huan)以外的部分区域，本身市场新增的外来需求量相对来说比起市中心肯定是有限的，所以这(zhe)些区域溢价空间可能在短期内还会保持一个相对比较大的区间。
澎湃新闻：上海此(ci)次不仅在住房限购政策(ce)上进行松绑，对商贷首付比例和公(gong)积金贷款(kuan)方面(mian)也进一步作出调整，在系列政策(ce)下，大家也担心会不会促进房价“报复性”上涨？
58安居客研究院(yuan)院(yuan)长张波：当下其实不存在报复性上涨的可能性。
我们经历了从(cong)1998年房改一直到(dao)现在这(zhe)一轮的调整，经历了二十多(duo)年，基本上房价会有波折，但是房价总(zong)体都是上涨的。无(wu)论你(ni)在哪个城(cheng)市买房，在2021年之(zhi)前，基本上都有可能赚到(dao)钱，只是赚多(duo)赚少的一个问题。
通过这(zhe)一轮的深度调整，不只是上海，很多(duo)全(quan)国的购房人群都能深刻(ke)地感受到(dao)房地产市场的周(zhou)期性调控。对房地产本身来说，不是给所有人一定带来投资财(cai)富的增加。
那么在这(zhe)个情况下，大家经历过这(zhe)一波市场波动后，大家思路是非常(chang)清晰(xi)的。当下凡是要(yao)进入到(dao)市场上去进行购房的人群，个体和家庭为单位都是自住为需求的，无(wu)论是首套(tao)的刚(gang)需或者二套(tao)的改善都是自用(yong)的。
自用(yong)只会考虑(lu)到(dao)现在买还是晚一点买更(geng)划算。大家不会考虑(lu)现在买了之(zhi)后，过几(ji)年我能不能靠这(zhe)个房子卖掉去赚多(duo)少钱。大家所思考的问题点在于(yu)我现在买下来以后别亏了。
比如说我现在早买三个月，四个月以后我亏了，可能担心这(zhe)个，而不是说我买了之(zhi)后，过几(ji)年我要(yao)把它再抛掉，通过炒房我大赚一笔，不是这(zhe)样的一个思路啊。
原来我们都在提一个词，“一二手房倒挂”，现在一二手房倒挂的情况基本上看不到(dao)了，非常(chang)非常(chang)少见了。
整个市场房价回调到(dao)一定程(cheng)度之(zhi)后，大家现在再去买房的心态出现了很多(duo)的变化。最主流的一个变化就是买房不是为了投资，而是为了自住。所以在这(zhe)个基础上，很清晰(xi)地会感受到(dao)我们下一步的市场变化，不会出现报复性上涨的这(zhe)种可能性。
房价我也非常(chang)同意严总(zong)的观点，从(cong)政府的调控思路来说，也是希望房价整体保持稳定。但从(cong)长远的大的发展(zhan)来看，因为国家全(quan)国层面(mian)会推双轨制，这(zhe)里面(mian)最重(zhong)要(yao)的一点，未来保障的归保障，市场的归市场。那么后面(mian)的商品房的市场，在房地产恢复到(dao)平稳之(zhi)后，商品房的价格会更(geng)多(duo)地由市场来决定；那么上海很多(duo)的新青年、新市民(min)，他们的居住也更(geng)多(duo)地由保障房来解决，包括可售型(xing)的保障房或者配租型(xing)的保障房，来解决更(geng)多(duo)的新青年、新市民(min)的居住问题。
所以从(cong)长远来看，整个上海房价的变化和上海的整个户(hu)籍人口、常(chang)住人口，包括整个产业的发展(zhan)，整体都息息相关。整体来看，中国所有的城(cheng)市当中，我个人一直都比较坚定认为上海这(zhe)个城(cheng)市的房价本身的一个抗风险能力(li)，抗跌能力(li)也都是非常(chang)强的。
换句话(hua)来说，给到(dao)很多(duo)澎湃的线上网友的建议(yi)是，如果当下你(ni)是真的自住需求，在犹豫不决的，那在当下这(zhe)个时间节点，你(ni)可以多(duo)看一看，多(duo)比一比，去选择适合你(ni)的房子。虽然(ran)房价不会出现报复性的上涨，但是有了这(zhe)个政策(ce)之(zhi)后，房价也不会再出现明显的下跌。房价会开始逐步回稳的，只是在不同区域它会出现一定的分化。
目前的政策(ce)和市场环(huan)境，是入市的好时机吗？
58安居客研究院(yuan)院(yuan)长张波：从(cong)线上的数据(ju)来看，包括跟朋友的沟通来看，当下处于(yu)犹豫不决的人在减少。
这(zhe)个政策(ce)出台之(zhi)后，我的判断(duan)是，6月市场预(yu)期会越来越明确(que)，市场后续价格的变化，包括不同区域的变化会越来越明显，所以在这(zhe)个背景下，会有更(geng)多(duo)的人进入到(dao)市场当中来。对于(yu)自住型(xing)的买房者，我个人给大家的建议(yi)是可以到(dao)市场上去多(duo)看看，尤其是二手房，现在还有不少议(yi)价空间。从(cong)下半年来看，我认为议(yi)价空间减小的可能性还是比较大的。房价不会涨，但是议(yi)价空间会减小。
第二，在当下这(zhe)个环(huan)境下，我给大家的建议(yi)是买房还是量入为出。因为以往大家都喜欢跳一跳、够一够，比如说我是能买500万(wan)元的，我觉得跳一跳我买个800万(wan)元的，觉得以后越来越好，所以应该要(yao)买更(geng)大一点。在当下这(zhe)个情况下，我建议(yi)大家还是量入为出，根据(ju)自身的情况做相应的调整和选择。比如说你(ni)是结婚(hun)之(zhi)后有一个小孩，你(ni)想面(mian)积换大一些，那你(ni)不要(yao)因为这(zhe)个面(mian)积换大之(zhi)后总(zong)价过高(gao)，压力(li)过大。其实房子只是一个水泥空间，里面(mian)承载(zai)的是我们的生(sheng)活，生(sheng)活过得好不好，不是因为你(ni)房子的面(mian)积大不大，不是因为你(ni)的房子是在市中心哪个位置就代表了你(ni)一定幸福，而是你(ni)本身的家庭的和睦程(cheng)度，包括你(ni)本身通过买这(zhe)个房给你(ni)的压力(li)是不是能承受几(ji)方面(mian)综合起来考虑(lu)的。所以我建议(yi)大家不要(yao)过高(gao)地去加杠(gang)杆。虽然(ran)国家给到(dao)杠(gang)杆的力(li)度越来越高(gao)，但量入为出是比较适合的一种方式。
还有一个建议(yi)是买房的话(hua)，还款(kuan)方式、贷款(kuan)利率要(yao)和银行做相应的沟通，现在银行给到(dao)的利率优惠也是比较多(duo)的。还有就是公(gong)积金的政策(ce)，现在公(gong)积金贷款(kuan)的额度家庭最高(gao)可以贷160万(wan)元，如果你(ni)是买400万(wan)元以内的房子，那你(ni)用(yong)到(dao)160万(wan)元的公(gong)积金，商业贷款(kuan)就少了，多(duo)子女家庭公(gong)积金最高(gao)可以贷到(dao)192万(wan)元，将近200万(wan)元了，每个月的还款(kuan)压力(li)也变小了。
易居研究院(yuan)研究总(zong)监严跃进：政策(ce)的目标很清晰(xi)，不是说为了把价格拉起来，而是说要(yao)把市场的量给做起来。所以从(cong)政策(ce)期望的一个比较理(li)想的状态，那肯定是希望大家都去买房。这(zhe)是政策(ce)上的一个导向。
实际过程(cheng)中来讲，这(zhe)个政策(ce)客观来讲确(que)实是降低购房门槛和成本的。
澎湃新闻：随着各(ge)地陆续解除房地产限制措施(shi)，后续是否需要(yao)担心市场过热的风险？
58安居客研究院(yuan)院(yuan)长张波：短期我认为市场不存在过热风险这(zhe)样的担心。短期我们首先的主要(yao)任(ren)务还是把市场先拉回正轨来。所谓过热现象(xiang)无(wu)非就是量价齐升，而且房价上涨的速度过快(kuai)。
刚(gang)才我们在直播当中就反复在讨论这(zhe)个问题，其实目前不具备这(zhe)样的一个基础。房地产市场不只是政策(ce)本身对于(yu)楼市的影响，还有整个大的环(huan)境各(ge)方面(mian)因素，林(lin)林(lin)总(zong)总(zong)的会对大家的预(yu)期形成一定的影响。所以从(cong)大的基础来说不具备，所以这(zhe)个不用(yong)太担心。
关于(yu)未来短期内会不会限购全(quan)面(mian)取消，我认为短期就是从(cong)两年左右(you)的这(zhe)个时间来看，我认为不会，北上深这(zhe)三个城(cheng)市取消的可能性非常(chang)之(zhi)低。但从(cong)长期来看，我认为市场会出现由限购调节市场变成税收调节市场。因为国家慢慢会推进双轨制的一个方式。商品房市场会通过各(ge)种类似于(yu)我们中国香港、澳门通过额外的印花(hua)税的方式来调节市场。以后可能会涉及房产税方面(mian)来对市场进行调节，但不再会严格地通过行政性的限购来尝试。所以从(cong)长期来看，限购的取消肯定是一个大趋(qu)势。