证券时报记者 吴家明 陈雨康
近日(ri)，上海、广州、深圳相继宣布调整优化房地产政策措施，特别是房贷政策的调整引起市场关注(zhu)。据不完全统(tong)计，截至5月底已(yi)经有(you)25个省市明确下调首套房、二套房首付比(bi)例，除(chu)了一线城市上海、深圳外(wai)，其他省市均调整至15%、25%。
在易居研究院研究总监严跃进看来，深圳最低首付比(bi)例为20%和上海一致，这(zhe)说明一线城市正全面进入降首付、降利率的重要阶段，对(dui)后续构建全方位宽松的房贷政策环境具有(you)积极的作用。在房贷新政逐步得(de)到落实后，上海和深圳楼市出现哪(na)些变化？为此，证券时报记者对(dui)两地市场进行(xing)了实探(tan)。
售(shou)楼中心熙熙攘攘
刚刚过去的周六，证券时报记者来到上海浦东中环和外(wai)环之间的某在建楼盘售(shou)楼处，只见售(shou)楼大厅(ting)人声(sheng)鼎沸。由于参(can)观(guan)人数(shu)过多，工作人员难以抽身，看房者被要求在前(qian)台登记后，等待“凑足一拨人”，才可以被带进样板房。
据工作人员介绍，该楼盘在今年3月首次开盘后，剩下一批房源可以直(zhi)接(jie)认购。二次开盘涉及的几栋洋(yang)房和高层，预计在下周开始认筹，目前(qian)正处于建档(dang)阶段。
“现在看起来，二开也是要摇号。其中，高层边套户型最为抢手，估计中签率在50%左(zuo)右(you)；洋(yang)房的房源总体很少，尤其是大户型洋(yang)房的中签率可能(neng)更低。”该工作人员称。
值得(de)注(zhu)意的是，由于该楼盘为外(wai)环内新房且单价较高，属于中端改善(shan)型小(xiao)区，主要吸引的是置换而非刚需群体。
尽管看房现场一片热(re)闹，成交(jiao)情况却不容乐观(guan)。记者查(cha)询上海市房地产交(jiao)易中心的一手房信息发现，该楼盘今年3月开售(shou)的总套数(shu)292套，其中已(yi)售(shou)总套数(shu)165套，可售(shou)总套数(shu)127套，去化率不到60%。
同一天，上海浦东外(wai)环外(wai)的另一在建楼盘则更显得(de)门庭若市。记者走进售(shou)楼中心看到，预约看房的队伍已(yi)排到大门口。据了解，由于每平方米单价最低接(jie)近5万元，且地处外(wai)环外(wai)，该楼盘主要吸引年轻刚需人群。
“我们5月份已(yi)经开盘，现在10楼以下的基本上卖完，只剩下10楼以上的高层。”样板房内驻守的工作人员介绍道，从户型来看，100多平方米三室的户型比(bi)较畅(chang)销，80多平方米的小(xiao)户型则相对(dui)冷门。
另一位工作人员表示，当天签约的套数(shu)接(jie)近10套。5月27日(ri)上海调整住房限购政策后，看房人数(shu)明显增多，成交(jiao)情况也略有(you)提升。
记者查(cha)询上海市房地产交(jiao)易中心的信息发现，该楼盘在5月中上旬开盘，总套数(shu)338套，其中已(yi)售(shou)73套，可售(shou)总套数(shu)265套，去化率仅22%。
看房者薇薇安(an)告诉记者，她属于非户籍单身人士，目前(qian)考虑购买外(wai)环外(wai)新房或外(wai)环内二手房，但正在二者之间犹豫。“最近看的外(wai)环外(wai)新房普遍地段较偏，通(tong)勤只能(neng)自驾，且高层住宅公摊面积较大，将(jiang)来接(jie)父母来住会显得(de)拥挤。而外(wai)环内‘老破(po)小(xiao)’虽(sui)然交(jiao)通(tong)便利，但流动性差，且父母也不太支持购买‘老破(po)小(xiao)’，说‘还不如老家’。”
“哥，太仓的房子(zi)还考虑吗，太仓南站附(fu)近，现在上海的公积金可以还江苏的房贷了……”周六清晨，“沪漂”小(xiao)秦被房产中介的电话吵醒。他仍记得(de)，几年前(qian)太仓开通(tong)直(zhi)达上海的高铁(tie)，使它成为昆山之后最适合(he)跨省通(tong)勤的环沪城市，太仓楼盘的宣传单便源源不断地涌入上海的各大地铁(tie)站。此后，小(xiao)秦便时不时收到太仓当地楼盘或中介打来的电话。
不过，随着近两年楼市愈发低迷且上海限购政策不断松弛，太仓楼盘打来电话的频率越(yue)来越(yue)低。近日(ri)上海发布了《关于本市住房公积金提取偿还长三角(jiao)异地住房公积金贷款有(you)关政策的通(tong)知》，明确在一定条件(jian)下购房者可以提取上海公积金来支付江浙皖三地的购房贷款。
“现在上海限购政策已(yi)经逐步放开，单身非户籍人士可购买外(wai)环外(wai)新房和二手房以及外(wai)环内二手房，环沪地区的吸引力正不断下降。”小(xiao)秦说，“当然，价格还是环沪城市有(you)绝对(dui)的优势(shi)，上海外(wai)环一房的总价，可以换昆山、太仓的两房乃至三房，且高铁(tie)通(tong)勤也比(bi)较方便。但我暂时不会考虑环沪城市的房子(zi)。”
加快购房者入市步伐
而在深圳市场，今年5月可以说是近几年来深圳楼市政策出台最密集(ji)的一个月，包括实行(xing)“分区调控(kong)”、部分区域(yu)非深户社保年限缩短至1年、跨行(xing)“带押过户”资金免费监管、下调公积金房贷利率、下调首付比(bi)例和商(shang)贷利率等。
乐有(you)家研究中心数(shu)据监测显示，5月深圳一手住宅网签2009套，全市过户成交(jiao)3963套二手住宅，环比(bi)下跌(die)5%，同比(bi)上涨42%。不过，所(suo)有(you)门店交(jiao)易数(shu)据显示，5月签约的二手住宅套数(shu)环比(bi)上涨超30%，同比(bi)上涨超110%。从门店成交(jiao)数(shu)据来看，5月深圳二手房市场比(bi)4月更好(hao)。近3个月，深圳二手房全月网签水平均维(wei)持在5000套左(zuo)右(you)，虽(sui)有(you)波动但基本接(jie)近“荣枯线”水平，可见市场交(jiao)易量渐趋稳定。与逐步回归正常的交(jiao)易量相比(bi)，价格继续小(xiao)幅下挫。5月深圳二手房成交(jiao)价格为每平方米6.27万元，环比(bi)下跌(die)1.3%，对(dui)比(bi)4月跌(die)幅有(you)所(suo)收窄。
从业8年多的深圳经纪人小(xiao)陈最近几天都在忙着把首付比(bi)例和利率下调的消息发给有(you)买房和换房需求的客户。“每次政策利好(hao)都会推动一波成交(jiao)，这(zhe)次也是一样，尤其是对(dui)于置换的客户来说，这(zhe)两天周末的看房量比(bi)上周末又增加近20%。”小(xiao)陈告诉记者，“不过，对(dui)于置换客户来说，首付比(bi)例带来的影响(xiang)不大，他们更关心的是价格。”
在深圳南山长岭陂地铁(tie)站附(fu)近的一处新房项目的营销经理表示，自从深圳宣布首付比(bi)例下调之后，客户到访(fang)量就明显增多，由于项目是准(zhun)现楼状(zhuang)态加上开盘当天折扣最低达到86折左(zuo)右(you)，开盘当天购房者就非常踊跃，直(zhi)到晚(wan)上选(xuan)房还没有(you)结束。有(you)参(can)与的购房者表示，对(dui)于“性价比(bi)”较高的房源，新政会加速(su)自己的入市信心和步伐。而处在限购“放松”区域(yu)的深圳龙岗(gang)区，记者看到一处准(zhun)备开盘的新房项目正在布置现场，销售(shou)人员也告诉记者，目前(qian)认筹的情况好(hao)于预期，但开盘折后价格已(yi)经几乎回到2019年的水平。
记者发现，最近有(you)龙岗(gang)和龙华区的新房发布海报称，6月1日(ri)开始将(jiang)收回部分折扣。对(dui)此，业内人士表示，收回折扣只是开发商(shang)常用的“逼(bi)定”手段，就是催促客户下定金。实际上现在的深圳新房项目楼盘都在抓(zhua)住机会推货。“只要购房者愿意买，该有(you)的优惠还是会想(xiang)办法给到。虽(sui)然市场好(hao)起来了，但整体还不如去年行(xing)情。”龙华区一处新房项目的营销负责人告诉记者。
市场将(jiang)进入政策兑(dui)现期
5月，监管部门落地多项举(ju)措，包括降低首付比(bi)例下限、取消首套和二套房贷利率下限、降低公积金贷款利率、设立3000亿(yi)元保障性住房再贷款支持各地收购房企(qi)已(yi)建成未出售(shou)的商(shang)品房等。
根(gen)据中国房地产指数(shu)系(xi)统(tong)百城价格指数(shu)对(dui)全国100个城市新建、二手住宅销售(shou)市场及50个城市租赁市场的调查(cha)数(shu)据，今年5月百城二手住宅平均价格为每平方米14870元，环比(bi)下跌(die)0.70%，已(yi)连(lian)续25个月下跌(die)，当前(qian)业主“以价换量”带动百城二手住宅价格继续下探(tan)，市场成交(jiao)整体延续三四月活跃态势(shi)，规模维(wei)持一定水平。百城新建住宅平均价格为每平方米16396元，环比(bi)上涨0.25%，同比(bi)上涨1.33%。受部分城市优质改善(shan)项目入市带动，百城新建住宅价格环比(bi)结构性上涨。
中指研究院认为，总体来看当前(qian)各地方政府正积极落实“517楼市新政”，预计多数(shu)城市首付比(bi)例将(jiang)下调至政策下限，并取消房贷利率下限。展望未来，随着核心一二线城市逐步落实各项举(ju)措，市场有(you)望进入政策兑(dui)现期，但市场恢复节奏仍依赖(lai)于居民收入预期的转变。同时，若地方国企(qi)收储已(yi)建成未售(shou)商(shang)品房等消化存量的政策能(neng)够较快落地，也将(jiang)对(dui)改善(shan)房企(qi)现金流、化解行(xing)业风险起到积极作用。