中国网财经5月18日讯(xun) 国家统(tong)计局(ju)5月17日发布2024年4月份(fen)70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。
多位专家分析认为(wei)，4月商品住宅销售价格总(zong)体持续下滑，同时跌幅进(jin)一步扩大，“以价换量”趋势加速。4月70城房(fang)价指(zhi)数反映出出现新情况和新压力，说(shuo)明积极去库存的紧迫性在增强。
在70城房(fang)价指(zhi)数发布当(dang)日，央行发布三(san)条重磅楼市政策，被称为(wei)“房(fang)地产史上最宽松(song)楼市政策”，专家们分析认为(wei)此类政策有助于未来后续新房(fang)二手房(fang)的库存进(jin)一步消化，提(ti)振全年房(fang)地产市场信(xin)心，对于年轻(qing)人(ren)、新市民买房(fang)，具(ju)有极大的激励效应。
4月70城房(fang)价总(zong)体环比跌幅扩大 “以价换量”趋势加速
从4月份(fen)70城新房(fang)数据来看，环比上涨城市数量6个，较上月减少5城；其余64城环比下跌，占比约(yue)91%。4月70城平均环比为(wei)-0.58%，跌幅较上月扩大0.25个百分点；上涨城市平均涨幅0.17%，较上月收窄0.09个百分点。从一二三(san)线城市的房(fang)价指(zhi)数环比涨幅数据看，分别为(wei)-0.7%、-0.5%和-0.6%。同比涨幅则(ze)为(wei)-2.5%、-2.9%和-4.2%。
二手房(fang)方面(mian)，70城环比涨跌个数维持上月分布，依旧仅有1城环比上涨，其余69城环比下降。4月70城二手住宅价格平均环比为(wei)-0.94%，跌幅较上月扩大0.41个百分点。从一二三(san)线城市的房(fang)价环比涨幅数据看，分别为(wei)-1.1%、-0.9%和-0.9%。同比涨幅则(ze)为(wei)-8.6%、-6.8%和-6.6%。
诸葛(ge)数据研(yan)究中心高级分析师关荣雪分析称，4月份(fen)，商品住宅销售价格总(zong)体持续下滑，同时跌幅进(jin)一步扩大，“以价换量”趋势加速。4月新房(fang)价格下行压力进(jin)一步加重，70城价格总(zong)体环比跌幅结束三(san)连收窄局(ju)面(mian)，转现扩大之势，而且上涨城市数明显(xian)减少，创(chuang)历史新低，下跌城市数占比主要份(fen)额。
在广(guang)东省住房(fang)政策研(yan)究中心首席研(yan)究员李宇嘉看来，新房(fang)价格跌幅加大有两方面(mian)原因，一方面(mian)是3月份(fen)阶段性小阳春(chun)需求释放后，4月份(fen)季节(jie)性转淡；另一方面(mian)是近期市场需求以刚需为(wei)主，主要转向“中低价位、中小户型”的二手房(fang)。
李宇嘉指(zhi)出，4月份(fen)，二手房(fang)表现明显(xian)好于新房(fang)。4月，16城二手房(fang)成交面(mian)积环比增长12%，同比下跌9%。另外，市场预期继续转弱，新房(fang)和二手房(fang)成为(wei)竞争关系，且陷入降价循环。
易居研(yan)究院研(yan)究总(zong)监严跃进(jin)认为(wei)，4月份(fen)房(fang)价数据说(shuo)明，市场形(xing)势出现了新变化，迫切要求有更精准更高效的去库存政策，以稳定房(fang)价和预期。
楼市重磅政策“三(san)箭齐发” 提(ti)振房(fang)地产市场信(xin)心
与70城房(fang)价数据发布同日，央行接连发布三(san)条重磅政策：首套和二套房(fang)贷最低首付款比例(li)分别降至不(bu)低于15%和不(bu)低于25%，取(qu)消全国层(ceng)面(mian)首套和二套房(fang)贷利(li)率政策下限，并下调个人(ren)住房(fang)公(gong)积金贷款利(li)率。
“此类购房(fang)政策是购房(fang)历史上非常(chang)罕见的宽松(song)，或者说(shuo)是40年房(fang)地产发展历史上最宽松(song)的一次。”严跃进(jin)认为(wei)，三(san)条重磅政策每条都(dou)具(ju)有非常(chang)强的市场震撼力，有助于后续新房(fang)在内的库存进(jin)一步消化。并且对于今年全年的楼市行情、购房(fang)者市场信(xin)心的提(ti)振、房(fang)企(qi)资金状况的全面(mian)改善等都(dou)具(ju)有积极的作(zuo)用。
李宇嘉指(zhi)出，降低贷款利(li)率，降低收入乘数，意味着降低了月供，特别是在不(bu)限制利(li)率下限以后，月供可能(neng)会大幅度降低。再加上房(fang)价已经明显(xian)下跌，未来月供对于很多人(ren)来说(shuo)将从“不(bu)可支付”转移到“可支付”。这对于年轻(qing)人(ren)、新市民买房(fang)，具(ju)有极大的激励效应。
据测算，若以公(gong)积金贷款额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次公(gong)积金首套房(fang)贷利(li)率降低后，每月月供减少135元，累积30年月供减少4.85万元。
诸葛(ge)数据研(yan)究中心首席分析师王小嫱分析称，以上三(san)条政策从需求端出发，降低购房(fang)门槛(kan)及购房(fang)成本，力度较大，居民的购房(fang)门槛(kan)和房(fang)贷利(li)息成本降至历史最低。预计本次对提(ti)升成交活跃度有明显(xian)效果(guo)，按照以往经验，中央政策的松(song)动对市场信(xin)心的提(ti)升大于地方政策。
“总(zong)的来说(shuo)，全面(mian)进(jin)入降成本阶段。这种降成本，主要是针对目前(qian)房(fang)地产市场供求关系逆转，需求主体转向新市民、年轻(qing)人(ren)、外来人(ren)口，必须要从降房(fang)价、降利(li)率、降税费等角度推进(jin)。预计，下一步住房(fang)交易的税费全面(mian)取(qu)消，进(jin)入放水养(yang)鱼、涵养(yang)税源的阶段。”李宇嘉分析称。