从三月份开始，深圳已(yi)连续两个月二手房(fang)月成交量超过(guo)5000套。而此前，深圳二手房(fang)成交量长(chang)期彷徨在月成交2000套关口。曾经超跌的(de)市场(chang)，正在逐步修复(fu)。
没有一个冬(dong)天不可逾越(yue)，没有一个春(chun)天不会来(lai)临(lin)。如果楼市的(de)春(chun)天悄然而来(lai)，我们应该做出怎样的(de)选(xuan)择？地段论，永远的(de)真理。地段的(de)价值，就(jiu)藏在规划中。跟着城市规划走，住家、投资永不愁。趁着“五(wu)一”小长(chang)假，团队深入地研究了深圳近一两年公布的(de)各项规划。我们发现：半年前(2023年底)才公布规划的(de)西丽湖(hu)国际科教城真真是个“宝藏区(qu)域”，值得期待。
首(shou)先来(lai)看看西丽湖(hu)国际科教城的(de)地理位(wei)置：位(wei)于南山区(qu)北部，囊括西丽大学城、留仙洞总部基地、西丽高铁新城等片区(qu)，总面积约69.8平方公里(li)(如下图)。
西丽湖(hu)国际科教城规划范(fan)围图
在这份长(chang)达28页的(de)规划纲要(yao)里(li)，我们总结出西丽湖(hu)国际科教城规划中至少有四大“兴奋点”：目标超高，机制王炸，基础深厚，条件拔萃。
规划提出：“要(yao)把西丽湖(hu)国际科教城建成影响力卓越(yue)的(de)世界(jie)一流科教城，全(quan)球顶尖科技创新高地和(he)大湾区(qu)高水平人(ren)才集(ji)聚区(qu)。”西丽湖(hu)建设的(de)国际科教城，不是一般的(de)科教城，其瞄准的(de)是“世界(jie)一流科教城”，对标的(de)是硅(gui)谷。而且，还旗帜(zhi)鲜明地提出要(yao)成为“全(quan)球顶尖科技创新高地”。
请注意这里(li)的(de)用词，不是“重要(yao)”“高水平”，而是直接用了“顶尖”。纵览规划，全(quan)篇先后出现“世界(jie)一流科教城”“世界(jie)级创新平台”“全(quan)球顶尖”“世界(jie)眼光”“国际标准” “引进世界(jie)一流高校”等用语。
实拍图
在这么高规格的(de)目标导向下，西丽将发生怎样的(de)嬗变？我们怎么能不充满期待？
要(yao)把西丽湖(hu)国际科教城建成“世界(jie)一流科教城和(he)全(quan)球顶尖科创高地”，离不开政府和(he)政策的(de)强大支(zhi)持和(he)赋能。
特别值得注意的(de)是，西丽湖(hu)国际科教城全(quan)国范(fan)围内率先建立(li)部省(sheng)市三方共建机制。“部”指科技部和(he)教育部，代表国家科技部门和(he)教育部门。“省(sheng)”为广东(dong)省(sheng)，“市”为深圳市。
查阅所(suo)有资料，即便(bian)是国家级新区(qu)、自贸区(qu)等，都从未(wei)建立(li)过(guo)部省(sheng)市三方共建机制。这一机制，能把国家、省(sheng)和(he)市三级政府部门的(de)政策资源调动(dong)起来(lai)，汇聚在西丽湖(hu)国际科教城六十多平方公里(li)土地之上。我们梳理了过(guo)去三年半不到(dao)的(de)时间里(li)，部省(sheng)市密集(ji)出台的(de)支(zhi)持政策：
●2020年12月，科技部、教育部、广东(dong)省(sheng)人(ren)民政府联(lian)合印发《深圳西丽湖(hu)国际科教城建设方案》，支(zhi)持西丽湖(hu)国际科教城建设。
●2021年2月，科技部发布《中国特色社(she)会主义先行示范(fan)区(qu)科技创新行动(dong)方案》，明确支(zhi)持西丽湖(hu)国际科教城建设。
●2021年4月，广东(dong)省(sheng)“十四五(wu)”规划公布，要(yao)求“规划建设西丽湖(hu)国际科教城，吸(xi)引国内外高水平科研机构和(he)人(ren)才向粤港澳大湾区(qu)集(ji)聚”。
●2022年3月，深圳市出台《关于支(zhi)持西丽湖(hu)国际科教城建设的(de)若干(gan)意见》。
●2023年11月，深圳市发布《西丽湖(hu)国际科教城空间规划纲要(yao)》，正式全(quan)面推进建设。
西丽湖(hu)国际科教城，可谓是千万宠爱集(ji)于一身。集(ji)中力量办大事的(de)机制体制优势(shi)，在国际科教城将再次得到(dao)验证(zheng)。
示意图
在科技创新方面，深圳至关重要(yao)的(de)有三个区(qu)域：西丽湖(hu)国际科教城、光明科学城和(he)河套深港科技创新合作区(qu)。横向比较(jiao)来(lai)看，西丽湖(hu)国际科教城基础深厚一目了然。
在官方的(de)规划中，连续用四个“最”来(lai)评价国际科教城的(de)基础：科教资源最丰富、高端人(ren)才最密集(ji)、科技创新能力最强、产业发展水平最高。请注意，只有“最”，没有“之一”。坚(jian)决不和(he)稀泥，这样坚(jian)决表态的(de)文件非(fei)常罕见。
之所(suo)以用四个“最”，实在是因为西丽湖(hu)国际科教城太出类拔萃了。请看以下数据：
●国家、省(sheng)、市各类创新载体达到(dao)458家，其中国家级创新载体26家，聚集(ji)了深圳50%以上的(de)高校资源和(he)60%以上的(de)高层(ceng)次人(ren)才。
●国际科教城集(ji)中清华(hua)、北大、哈(ha)工大、南科大、深大、天大佐治亚等七家高水平高校，还将引入港大。
●国际科教城拥有95名全(quan)职院士，4900名高层(ceng)次人(ren)才(占全(quan)市60%以上)，超8.6万名在校师生，在站博士后超2000名，诺奖实验室9家，国家、省(sheng)、市级创新载体超500家。
●国际科教城内科技创新企业扎堆入驻。国家高新技术企业达到(dao)11152家，全(quan)社(she)会研发投入占GDP比重达到(dao)6.75%，每万人(ren)发明专利拥有量553.85件。
●大疆、传音、乐普、和(he)而泰(tai)、沃特、优必(bi)选(xuan)、深信(xin)服(fu)、光峰光电、航(hang)天工业、天珑等超50家“独角兽"“隐形(xing)冠军”企业在国际科教城竞地独建或联(lian)建总部大楼。
这一长(chang)串数据，从已(yi)具(ju)备的(de)科技、人(ren)才、产业基础方面，足够有说服(fu)力。基于此，我们对国际科教城的(de)发展更有信(xin)心。
规划还概括西丽湖(hu)国际科教城独占“环山、抱湖(hu)、拥河、入海”生态资源禀赋。这样的(de)资源禀赋，放眼整个深圳堪(kan)称卓越(yue)。
环山：整个国际科教城被群山环抱，东(dong)面和(he)北面靠阳台山森林公园，南临(lin)塘朗山郊野公园，西接洞尾山和(he)白坑山。
抱湖(hu)：国际科教城内有西丽湖(hu)、铁岗水库、石岩水库、长(chang)岭陂水库等四大湖(hu)泊资源。
拥河：国际科教城内水系发达，大沙河、白芒河、麻磡河、大磡河、丽水河、燕清溪等多条河流水系密布。
关键，这么好的(de)自然资源竟然还汇聚在深圳黄金内核——南山区(qu)。因此，规划非(fei)常精(jing)准地总结国际科教城为“闹市桃花源”。
西丽，不仅是科教之城，更是自然与人(ren)文深度融合的(de)宜居之城。
示意图
作为个人(ren)，置业不可不参与分享西丽湖(hu)国际科教城的(de)发展红利。从自住来(lai)看，这里(li)是闹市桃花源，左手自然资源，右手人(ren)文环境，为不可多得的(de)宜居之所(suo)。
从保值增值来(lai)看，这里(li)是深圳未(wei)来(lai)顶尖人(ren)才、顶尖创富群体汇聚之地。曾经有学者做出判断：南有深圳湾，北有西丽湖(hu)，南山的(de)未(wei)来(lai)在西丽。
在国际科教城内如何选(xuan)择项目？当然要(yao)选(xuan)择重点发展建设片区(qu)。我们整理规划在建的(de)项目，发现大部分项目都聚集(ji)在即将发售的(de)汉园茗(ming)院所(suo)在片区(qu)。
汉园茗(ming)院区(qu)位(wei)示意图
汉园茗(ming)院周边在建重大项目包括：
南科大医(yi)学院及(ji)南方科技大学附(fu)属医(yi)院(校本部)项目位(wei)于汉园茗(ming)院北面。南科大医(yi)学院定位(wei)为世界(jie)一流的(de)研究型医(yi)学院，首(shou)任院长(chang)王松灵教授为目前我国口腔医(yi)学领域唯(wei)一的(de)中国科学院院士。南方科技大学附(fu)属医(yi)院(校本部)规划为三甲医(yi)院。
项目2023年已(yi)开工建设，占地面积约12万平米，建筑面积超过(guo)30万平米，投资约30亿元。
南科大医(yi)学院及(ji)南方科技大学附(fu)属医(yi)院(校本部)规划图
天大佐治亚理工深圳学院位(wei)于汉园茗(ming)院南面。天大佐治亚理工深圳学院由深圳市政府、天津大学、美国佐治亚理工学院(与麻省(sheng)理工学院、加州理工学院并称为美国三大理工学院)合作共建的(de)研究型大学 。
天大佐治亚理工深圳学院将打造(zao)成为我国中外高水平合作办学的(de)典范(fan)，建设中国特色、地方特质的(de)世界(jie)一流大学。项目2022年开工，占地面积约约17万平方米，总建筑面积约19万平米，总投资18亿元。
天大佐治亚理工深圳学规划图
深港科学园项目位(wei)于汉园茗(ming)院西南面。深港科学园作为深港合作重点项目，布局(ju)两家高端科研机构：一是南科大深港微电子学院，由南科大与港科大联(lian)合建设，重点培养国家稀缺的(de)微电子领域高端人(ren)才；二是深港精(jing)准医(yi)疗创新转化(hua)中心，开展精(jing)准医(yi)疗国际合作研究及(ji)人(ren)才培养。
深港科学园预计2024年7月开工，占地面积约5.5万平米，建筑面积约14.6万平米，预计总投资约为14.4亿元。
南山红花岭基地位(wei)于汉园茗(ming)院西面，为深圳市重点推出的(de)高标准建设、高效能企业集(ji)聚的(de)“工业上楼”项目，重点引进高精(jing)尖智造(zao)头部企业。企业入驻后，每年可产生营收上千亿元。
项目2022年开工，计划用地面积约11.8万平方米，总建筑面积99.2万平米，预计总投资近100亿元。
红花岭智造(zao)产业园规划图
以上四个项目，投资总额超过(guo)150亿元，将给片区(qu)带来(lai)高端产业、人(ren)才和(he)医(yi)疗等公共配套。而且，规划要(yao)求，这一片区(qu)将来(lai)新增用地主要(yao)作为教育科研用地，为清华(hua)大学深圳国际研究生院、北京大学深圳研究生院、哈(ha)尔滨(bin)工业大学(深圳)等高校改(gai)扩建提供土地储备。
规划要(yao)求，科教用地原则(ze)上不安排(pai)住宅功能，仅提供宿舍和(he)小规模(mo)过(guo)渡周转用房(fang)。因此，片区(qu)不再将有新的(de)住宅供应。可以说，片区(qu)住宅将来(lai)非(fei)常稀缺(不像其他一些区(qu)域有相对较(jiao)多住宅供应)。
效果图
稀缺决定价值。强烈建议考虑西丽湖(hu)国际科教城，考虑汉园茗(ming)院：
●汉园茗(ming)院A区(qu)总建筑面积约17.7万㎡，他的(de)身后是曾开发了海德园、汇城茗(ming)院等多个著名楼盘的(de)新润园地产，准现楼销售，所(suo)见即所(suo)享。
●项目接驳地铁5号线长(chang)岭陂站，一站直抵深圳北，东(dong)抵罗湖(hu)，西至前海；北站、西丽双高铁枢纽(niu)左右逢源。
●窗(chuang)前坐拥西丽湖(hu)一线景观资源，推窗(chuang)塘朗山绮丽风(feng)光，远眺长(chang)岭陂水库秀丽景观，六重叠景园林移步易景，举步即达登山步道，惬(qie)意享受身心舒畅。
●坐享楼下约4万㎡集(ji)中商业，以及(ji)周边约10万㎡宝能环球汇MALL、6万㎡塘朗城商业等，时刻纵享繁华(hua)。
●优学资源环绕(rao)在侧，南方科技大学教育集(ji)团(南山)长(chang)源小学、道尔顿新华(hua)公学、南方科技大学教育集(ji)团(南山)实验一小、南方科技大学教育集(ji)团(南山)第二实验学校，深圳大学附(fu)属实验小学等满分成长(chang)。
实拍图
目前汉园茗(ming)院营销中心与美学样板间皆已(yi)开放
建面约109㎡—257㎡山湖(hu)臻邸静(jing)候(hou)发售
419席准现楼送精(jing)装，恭候(hou)莅临(lin)大赏
实拍图